Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 25 мая 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 25 мая 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю., Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 03 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ИП Пилипенко Вячеслава Федоровича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Пилипенко В.Ф. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором следующих земельных участков: с кадастровым номером 26:12:012209:63, площадью 2572 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под объект обслуживания населения, расположенного по адресу: город Ставрополь, проезд 3 Юго-Западный в районе нежилого здания N 1, с кадастровым номером 26:12:010801:205, площадью 2197 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования под объект обслуживания населения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Приозерная, 2/2 в квартале 562, с кадастровым номером 26:12:012209:7, площадью 2051 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства автоцентра, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проезд 1 Параллельный, 29 в квартале 7, а также административному истцу принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012210:167, площадью 2964 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - под объекты производственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Южный обход, 6, квартал 489.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:63 по состоянию на 18 марта 2015 года определена в размере 12284232,08 рублей, с кадастровым номером 26:12:010801:205 - 12161493,50 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:12:012209:7 - 9897428,66 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:12:012210:167 - 5887956,36 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Из отчета об оценке N КС 311/2016 от 01 сентября 2016 года, составленного ООО "БизнесПрофиль", следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:63 составляет 3 770 000 рублей по состоянию на 18 марта 2015 года.

Согласно отчету об оценке N КС 313/2016 от 13 сентября 2016 года, составленного ООО "БизнесПрофиль" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010801:205 составляет 3 234 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, земельного участка с кадастровым номером 26:12:012210:167 составляет 1 823 200 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Из отчета об оценке N КС 314/2016 от 13 сентября 2016 года, составленного ООО БизнесПрофиль" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:7 составляет 2 855 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Указанные отчеты получили положительные экспертные заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет".

Административный истец считает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков не соответствует их фактической рыночной стоимости и нарушает его права, как плательщика арендной платы и земельного налога за данные земельные участки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 279/10/16Э от 22 ноября 2016 года, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Юридического института Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером 26:12:012209:63 по состоянию на 18 марта 2015 года - 7850 000 рублей, с кадастровым номером 26:12:010801:205 - 7180 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:12:012209:7 - 6502 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:12:012210:167 - 8836 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

По ходатайству представителя административного истца по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Профэксперт". Согласно заключению эксперта N 003/17-Э от 30 января 2017 года рыночная стоимость составила: земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:63 - 4 828 000 руб. по состоянию на 18 марта 2015 года; земельного участка с кадастровым номером 26:12:010801:205 - 11 359 000 руб. по состоянию на 01 января 2015 года; земельного участка с кадастровым номером 26:12:012210:167 - 5 983 000 руб. по состоянию на 01 января 2015 года; земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:7 - 3 886 000 руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец после уточнения административных исковых требований просил суд: установить кадастровую стоимость земельных участков, равной его рыночной стоимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой ООО "Профэксперт" N 003/17-Э от 30 января 2017 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 03 марта 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным по делу решением в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012209:63, 26:12:010801:205, 26:12:012209:7 в размере рыночной стоимости, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Указывает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. Комитет считает, что оспариваемое решение основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы N279/10/16Э, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности.

Из отчета N279/10/16Э следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только одного подхода: сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. Разъясняя отказ от использования других методов исследования, эксперт привел неубедительные доводы. Относительно использования затратного метода (оценка затрат необходимых на воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа или устаревания) эксперт счел, что к земельным участком такой метод неприменим в целом. Тем не менее, привлекательность объекта недвижимости, в том числе земельного участка, напрямую зависит от его внешнего вида и благоустроенности, которые в свою очередь требуют затрат.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не обосновал, почему им выбрано малое количество аналогов - 4 аналога, при наличии большого сегмента рынка, недвижимости, а также учитывая тот факт, что исследуется не один, а три объекта недвижимости.

Тогда, как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке, необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Эксперт, обосновывая выбор аналогов, ссылается на сведения, полученные из баз данных по коммерческой недвижимости www.avito.ru, однако указанный Интернет-ресурс не является единственным источником такого рода информации. Сведения о ценах и предложениях по земельным участкам можно получить и из других специализированных источников, что говорит о том, что экспертом был исследован не весь сегмент рынка, исследование проведено поверхностно, в результате чего получена не достоверная информация.

Для исследования стоимости трех земельных участков использованы одни и те же объекты-аналоги, и если объекты исследования с кадастровыми номерами 26:12:012209:63 и 26:12:012209:7 являются соседними и расположены в глубине Юго-Западного района города Ставрополя, то объект исследования с кадастровым номером 26:12:010806:205 расположен на въезде улицы Западный обход и граничит с улицами Кулакова и Ленина. Таким образом применение одних и тех же аналогов без соответствующих корректировок является ошибочным.

Спорные земельные участки имеют различный вид разрешенного использования, что также не учтено экспертом при проведении исследования, поскольку корректировка по виду разрешённого использования отсутствует.

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Кроме того, оценщиком применена корректировка на условия продажи (уторговывание) в размере 15% близком к максимальным границам диапазона (от 5 до 20% в городе Ставрополе), при этом такой коэффициент применим при пассивном рынке. Однако Ставропольский край, город Ставрополь, таковым не считается, также на это нет указаний в разъяснениях эксперта.

Требования пункта 11 ФСО N 4 не исполнены оценщиком, поскольку идентифицировать объекты, подлежащие продаже и время создания объявлений (в отношении всех аналогов объявление размещено в сети интернет), не представляется возможным.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В заключение эксперта не указаны кадастровые номера объектов- аналогов, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок (расположение объекта-аналога N2 указано как город Ставрополь).

Таким образом, информация используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Ержак Г.В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что решение является законным, обоснованным, принятым в соответствии с нормами материального и процессуального права. В процессе рассмотрения административного дела судом назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой на основании заключения эксперта N 003/17-э от 30 января 2017 года, судебным актом установлена кадастровая стоимость земельных участков. Основания для отмены решения, которые указаны в апелляционной жалобе, четко не определены. Ссылка на нарушение экспертом принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности приведенной им информации ничем не подтверждена. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы о величине рыночной стоимости земельных участков, не представлено.

Пилипенко В.Ф., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания не поступило.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Леванову Е.С., поддержавшую доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, представителя административного истца Ержак Г.В., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административный истец является арендатором следующих земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012209:63, 26:12:010801:205, 26:12:012209:7, а также ему принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012210:167.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 года "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленным в материалы делам кадастровым справкам филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:63 по состоянию на 18 марта 2015 года определена в размере 12284232,08 рублей, с кадастровым номером 26:12:010801:205 - 12161493,50 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:12:012209:7 - 9897428,66 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:12:012210:167 - 5887956,36 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков представил отчеты об оценке, составленные ООО "БизнесПрофиль", N КС 311/2016 от 01 сентября 2016 года, N КС 313/2016, N КС 314/2016 от 13 сентября 2016 года, из которых следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:63 составляет 3 770 000 рублей по состоянию на 18 марта 2015 года, земельного участка с кадастровым номером 26:12:010801:205 - 3 234 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, земельного участка с кадастровым номером 26:12:012210:167 - 1 823 200 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, земельного участка с кадастровым номером 26:12:012209:7 - 2 855 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Указанные отчеты получили положительные экспертные заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет" N ЭП-040816-1-РВ от 08 сентября 2016 года, N ЭП-040816-4-РВ от 22 сентября 2016 года, N ЭП-040816-7-РВ от 23 сентября 2016 года.

Представленные административным истцом отчеты об оценке не является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, поскольку оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Из заключения повторной судебной экспертизы следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, которые использованы при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве ответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлялось.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключение эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Выводы, содержащиеся в представленных административным истцом отчетах об оценке, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, заключение повторной судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 03 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.