Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 19 мая 2017 г. по делу N 33а-3854/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего Чемякиной И.А.

судей Герасимовой О.В., Поздняковой О.Ю.,

при секретаре Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 мая 2017 года административное дело по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 октября 2016 года N, по апелляционной жалобе администрации г.Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2017 года,

заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., пояснения представителя ООО "Гарант", ООО "Рубин", ООО "Коралл", ООО "Корбункул", ООО "Изумруд" Винцель Д.Т., председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26.10.2016 года N, которым по заявлению ООО "Рубин", ООО "Гранат", ООО "Изумруд", ООО "Карбункул", ООО "Коралл" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 203 кв.м., расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере "данные изъяты" вместо ранее определенной "данные изъяты". Ссылаясь, что Отчет об оценке земельного участка N от 28.06.2016 года, выполненный ООО "Оценка-Партнер", является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка. Корректировка на назначение земельного участка не произведена, при этом разрешенное использование объектов аналогов отличается от разрешенного использования объекта оценки. Не произведена корректировка на площадь земельного участка, которая у объекта оценки и объектов аналогов значительно отличается. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, тогда как в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Неверно выполнены корректировки на назначение и местоположение, при расчете которых оценщиком в качестве базы использованы данные постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года N 3540-па, не подлежащие применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. Ошибочно указано, что все объекты-аналоги расположены в центральной зоне, при фактическом нахождении объектов-аналогов N 1-3, 5 в средней зоне территории города. Информация о ценовых показателях не подтверждена. Полагает, что рыночная стоимость земельного участка может составлять "данные изъяты", установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной цене.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что по заданию администрации города Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере "данные изъяты", в подтверждение чего к указанному дополнению приложена ксерокопия указанного Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 30.01.2017 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО "Рубин", ООО "Гранат", ООО "Изумруд", ООО "Карбункул", ООО "Коралл".

Решением Хабаровского краевого суда от 27.02.2017 года в удовлетворении требований Администрации г. Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Мищенко А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что вывод суда об отсутствии доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, является ошибочным и не соответствует нормам права. Административным истцом представлено достаточно доказательств, доводов и замечаний, которые значительно влияют на определяемую в отчете рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствующих о недостоверности Отчета об оценке N от 28.06.2016. Альтернативным отчетом об оценке N от 14.02.2017, выполненным на основании договора на оказание услуг для муниципальных нужд N от 01.02.2017, ООО "Центр экономического содействия", расположенный в городе Тюмень определена рыночная стоимость земельного участка значительно отливающаяся от цены, указанной в Отчете. Тогда как существенная разница итоговых результатов, вызывает сомнение в достоверности Отчета N от 28.06.2016 и соответствии его требованиям федеральных стандартов оценки при его выполнении. При наличии сомнений в достоверности Отчета об оценке, суду надлежало назначить судебную экспертизу либо не принимать данный отчет в качестве надлежащего доказательства по делу.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу административный ответчик просит решение суда оставить без изменения. Указывает, что заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, в связи с чем у комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители администрации г.Комсомольска-на-Амуре, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, не явились, о его времени и месте извещены, сведения о причинах неявки не представили. На основании ст.150 КАС РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся в судебное заседание участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с правилами ч.1 ст.308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) решения Комиссии могут быть оспорены в суде. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи N от 28.06.2013 года ООО "Рубин", ООО "Гранат", ООО "Изумруд", ООО "Карбункул", ООО "Коралл" являются собственниками (доля в праве каждого 1/5) земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером N, площадью 11203 кв.м., расположенного по "адрес", для размещения объекта торговли - универсального 3-х этажного магазина с комплексом дополнительных услуг. Свидетельство о государственной регистрации выдано 14.08.2013 года N.

На кадастровый учет земельный участок поставлен 15.02.2010 года; разрешенное использование: для размещения объекта торговли - универсального 3х этажного магазина с комплексом дополнительных услуг.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

10.10.2016 ООО "Рубин", ООО "Гранат", ООО "Изумруд", ООО "Карбункул", ООО "Коралл" обратились в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 28.06.2016 оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет "данные изъяты", а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 28.07.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

На заседании Комиссии от 26.10.2016 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 89,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 в размере "данные изъяты".

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, единогласно, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете от 28.06.2016 N эксперта - оценщика ФИО1 по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 28.06.2016 N на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика ФИО1, суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 5 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, 3 объекта-аналога вошли в доверительный интервал.

Доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях проведения ликвидационных мероприятий и чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

Информация о том, что администрацией муниципального образования проводились ликвидационные мероприятия, в связи с чем, объекты, находящиеся в муниципальной собственности, отчуждались по ценам ниже рыночных, в официальных источниках отсутствует. Какое-либо постановление (распоряжение) на данный счет также не принималось.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N от 28.07.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Довод жалобы о том, что в нарушение требований процессуального закона судом не была назначена судебная экспертиза при наличии оснований, вызывающих сомнения в достоверности Отчета об оценке, на основании которого принято оспариваемое решение Комиссии, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью.

Назначение судом экспертизы регламентировано статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. При этом согласно материалам дела в ходе судебного разбирательства допрошен оценщик ФИО1, которая дала пояснения по всем возникшим вопросам. Поскольку сторонами ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось, у суда не имелось оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 октября 2016 года N - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Комсомольска-на-Амуре - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Чемякина И.А.

Судьи: Герасимова О.В.

Позднякова О.Ю.