Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 26 мая 2017 г. по делу N 33а-3857/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего И.А. Чемякиной,

судей Е.П. Иском, О.Ю.Поздняковой

при секретаре Е.В. Павловой

рассмотрев в порядке упрошенного (письменного) производства 26 мая 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 августа 2016 года N 6, по апелляционной жалобе Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 01 марта 2017 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.08.2016 года N 6, которым на основании заявления Желенкова А.П. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 20 005 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 2 540 635 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 36 332 880,95 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка, не отражает его действительную рыночную стоимость. Объекты-аналоги NN 1,2,3,4 ( "адрес"), являются производными от одного земельного участка, приватизация которого осуществлялась с применением льготой ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости. Указанные объекты-аналоги были перепроданы в преддверии процедуры банкротства. Объекты-аналоги NN 6,7,8 ( "адрес"), также являются производными от одного земельного участка, проданного на аукционе по начальной цене. Объект-аналог N 8 не мог быть использован по назначению в связи с плохим техническим состоянием расположенного на нем здания. Не обоснованно не применена корректировка на условия продажи, не учтено, что объекты-аналоги N 5 ( "адрес") NN 6 и 7 ( "адрес") проданы на аукционе с обременением. Продажа объекта-аналога N 9 ( "адрес") осуществлялась посредством публичного предложения с ценой отсечения в размере 50 % от начальной цены. Оценщиком приведена информация по средним ценовым показателям земельных участков под промышленную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре, однако не указан источник информации, копии материалов и распечаток не приложены к отчету. Рыночная стоимость земельного участка, установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента его формирования и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной цены может составлять 28 020 903,47 руб.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что согласно сведениям, находящимся в свободном доступе на официальном сайте органов местного самоуправления городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" в 2011 году справедливая рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка под коммерчески привлекательными объектами должна составлять около 1 642,6 руб.

Решением Хабаровского краевого суда от 01.03.2017 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации г.Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Комсомольска-на-Амуре просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, поскольку административным истцом предоставлены доказательства, опровергающие выводы Оценщика об итоговой стоимости объекта. Экспертом, назначенным при проведении судебной экспертизы, не проведена в полной мере оценка условий сделок с аналогами, которые существенно отразились на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, утверждение эксперта о том, что нарушение требований федеральных стандартов оценки, Оценщиком не допущены, и соответственно не требуется установление рыночной стоимости, ошибочны.

В письменных возражениях председатель комиссии - заместитель начальника Управления Росреестра по Хабаровскому краю просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, их явка обязательной не является, судом обязательной не признавалась. При указанных обстоятельствах, в соответствии с ч.7 ст.150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи от 27.12.2013г. N Желенков А.П. является собственником земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 20 005 кв.м, расположенного по "адрес", с целью использования объектов промышленности - нежилых зданий, в том числе: цеха столярного холодного, пилорамы; нежилого помещения блока капитального склада; сооружений, в том числе: подъездного пути железнодорожного N 1, подъездного пути железнодорожного N 2.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 21.01.2014г. N.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" был поставлен 11.01.2008г. Разрешенное использование: с целью использования объектов промышленности - нежилых зданий, в том числе: цеха столярного холодного, пилорамы; нежилого помещения блока капитального склада; сооружений, в том числе: подъездного пути железнодорожного N 1, подъездного пути железнодорожного N 2.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 36 332 880,95 руб.

15.08.2016г. Желенков А.П. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 08.07.2016г., оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 2 540 635 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 27.07.2016г., составленное экспертом ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

На заседании Комиссии от 31.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 93%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 2 540 635 руб.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. N п/121, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя комиссии Бондар Г.Д., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет N от 27.07.2016г.

Кроме того, по ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия Отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО NN 1, 2, 3), специальному ФСО N 7 "Оценка недвижимости".

Согласно заключению судебной экспертизы N оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не допускались нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушении, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной проверяемой.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства содержащегося в положительном экспертном заключении итоговый вывод, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии. Достоверность отчета также подтверждена Заключением эксперта N., выполненного на основании определения суда.

Возражая против выводов суда, администрация г.Комсомольска-на-Амуре ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета N Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Иные доводы жалобы, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, они аналогичны позиции администрации города Комсомольска-на-Амуре в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания доводов административного истца несостоятельными.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 01 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 августа 2016 года N 6 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Комсомольска-на-Амуре - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.В.Герасимова

Е.П. Иском