Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 26 мая 2017 г. по делу N 33а-3874/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего И.А. Чемякиной,

судей Е.П. Иском, О.В.Герасимовой

при секретаре Е.В. Павловой

рассмотрев в порядке упрошенного (письменного) производства 26 мая 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2017 N 18, по апелляционной жалобе Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 06 марта 2017 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года N 18, которым на основании заявления Варданяна А.Г. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 3 360 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 796 320 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 8 764 459,2 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В связи с неразвитостью рынка в 2011 году оценщик должен был применить доходный подход, метод остатка. Оценка необоснованно произведена без учета ограничений (обременений) объектов недвижимости. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Объекты-аналоги NN 1, 2, 3, 4 ( "данные изъяты") являются производными от одного земельного участка, необоснованно использованы оценщиком в качестве самостоятельных объектов-аналогов. Объект-аналог N 8 ( "адрес") имеет обременение в виде аренды, расположенных на нем объектов недвижимости. Корректировка на обременение не произведена. Неверно выполнены корректировки на назначение и местоположение, при расчете которых оценщиком в качестве базы использованы данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010г. N 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", не подлежащего применению, поскольку объект оценки и аналоги находятся в собственности. При этом, при установлении зон градостроительной ценности в соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.20117. N 55, оценщик неверно определилдля объекта-аналога N 8 градостроительную зону (не 5 зона, а 7). Информация о ценовых показателях не подтверждена, ссылка на источник информации в отчете отсутствует. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 8 456 700 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 1 327 000 руб., в подтверждение чего к указанному дополнению приложена ксерокопия указанного Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Решением Хабаровского краевого суда от 06 марта 2017 года в удовлетворении административного иска администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края отказано.

В апелляционной жалобе и в дополнение к ней представитель административного истца просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что вывод суда об отсутствии доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, является ошибочным и не соответствует нормам права. Считает, что административным истцом представлено достаточно доказательств, доводов и замечаний, которые значительно влияют на определяемую в отчете рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствующих о недостоверности Отчета об оценке N от 13.10.2016, в частности, Отчет об оценке N от 10.02.2017, полученный по результатам альтернативной оценки на основании договора на оказание услуг для муниципальных нужд N 5 от 01.02.2017, исполнителем которого является ООО "Центр экономического содействия", расположенный в городе Тюмень. Существенная разница итоговых результатов, вызывает сомнение в достоверности Отчета N от 13.10.2016 и в соответствии требованиям федеральных стандартов оценки при его выполнении. Альтернативный Отчет об оценке является доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка может быть иной. Указывает, что суду была представлена распечатанная форма электронного документа - Отчета об оценке N от 06.02.2017 - в прошитом и заверенном виде, однако необоснованно не принята в качестве надлежащего доказательства. В то же время, административный истец, заявляя о несогласии с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, указал на конкретные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении Отчета об оценке, которые повлекли существенное снижение итогового результата. Доводы апелляционной жалобы о недостоверности принятого судом Отчета об оценке аналогичны доводам, указанным в административном исковом заявлении. Считает, что при наличии сомнений в достоверности Отчета об оценке, суду надлежало назначить судебную экспертизу либо не принимать данный отчет в качестве надлежащего доказательства по делу.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Мирошниченко А.В. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, а также Порядка у комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012. Довод административного истца о том, что стоимость объекта, определенная в отчете об оценке, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка и фактически является "ликвидационной" не соответствует действительности, поскольку в тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В опровержение доводов администрации о недостоверности отчета об оценке комиссия ссылается на статьи 3, 12, 14, 17.1, 24.18 Закона об оценке, а также на статью 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное. Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке. Просит решение Хабаровского краевого суда от 06.03.2017г. N оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, их явка обязательной не является, судом обязательной не признавалась. При указанных обстоятельствах, в соответствии с ч.7 ст.150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 03.04.2012г. Варданян А.Г. является собственником земельного участка, расположенного по "адрес", площадью 3 360 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", из земель категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием: с целью использования объекта бытового обслуживания - части нежилого здания.

Свидетельство о государственной регистрации права N выдано 03.04.2012г.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 06.10.2009г. Разрешенное использование - с целью использования объекта бытового обслуживания - части нежилого здания.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", и составляла 8 764 459,20 руб.

21.10.2016г. Варданян А.Г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 19.09.2016г. оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 796 320 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 13.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" ФИО2

На заседании Комиссии от 02.11.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 91 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 796 320 руб.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. N, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О. при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет "данные изъяты".

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете от 19.09.2016 N по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 19.09.2016 N на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Довод жалобы о том, что в нарушение требований процессуального закона судом не была назначена судебная экспертиза при наличии оснований, вызывающих сомнения в достоверности Отчета об оценке, на основании которого принято оспариваемое решение Комиссии, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью.

Назначение судом экспертизы регламентировано статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Поскольку сторонами ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось, у суда не имелось оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не принята в качестве доказательства недостоверности отчета от 19.09.2016 N копия отчета об оценке N от 06.02.2017, выполненного ООО "Центр экономического содействия", г. Тюмень, судебной коллегией не принимается. Копия отчета об оценке обоснованно не принята судом первой инстанции в качестве доказательства, поскольку не отвечает требованиям ст.61 КАС РФ о допустимости доказательств, о чем подробно изложено в решении суда.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не могут рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 06 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года N 18 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.Ю.Позднякова

Е.П. Иском