Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 31 мая 2017 г. по делу N 33а-4213/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе

Председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Иском Е.П., Герасимовой О.В.

при секретаре: Павловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 мая 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 9 от 07 сентября 2016 года,

по апелляционной жалобе администрации города Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 20 марта 2017 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя административного ответчика Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО "Восток-Актив" Чубенок Т.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07.09.2016 N 9 на основании заявления ООО "Восток-Актив" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4000 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013 в размере 943 360 рублей, что на 91,28% ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 10 825 320 рублей.

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка.

Не применена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, не учтено, что объект-аналог N 1 ( "адрес") выставлен с наличием обременений в виде аренды части площадей расположенных на нем объектов недвижимости.

Не применена корректировка на условия продажи, не учтено, что объект-аналог N 2 ( "адрес") был приватизирован по начальной рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по преимущественному праву выкупа в пользу арендатора, без проведения аукциона. Также оценщиком не учтены чрезвычайные обстоятельства, заключающиеся в том, что приватизация осуществлялась по выкупной цене значительно ниже рыночной; продажа земельных участков на торгах осуществлялась администрацией по цене значительно ниже рыночной в связи с нахождением муниципального имущества в неудовлетворительном состоянии.

Не применена корректировка на рыночные условия, хотя сделки с аналогами совершены в апреле 2013 года, а дата оценки - 27.08.2013.

Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно использованы данные постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", поскольку объектом оценки является земельный участок. Кроме того, объект оценки расположен в средней территориальной зоне, однако оценщиком для него определена средняя/центральная зона. Объект-аналог N 2 "адрес") фактически расположен в периферийной зоне, но в отчете указано, что объект расположен в средней зоне.

Значение вариации всех аналогов выходит за пределы допустимого диапазона. Информация, приведенная в отчете, не подтверждена. Срок действия страхового полиса, приобщенного к Отчету, истек 31.12.2015. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки, не выявлены ценообразующие факторы.

Рыночная стоимость земельного участка, установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента его формирования и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу может составлять 17 106 280 рублей.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что заключением судебной экспертизы подтверждены доводы о несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, при этом судебным экспертом не обоснованно не учтены нарушения, изложенные в административном исковом заявлении.

Просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 9 от 07.09.2016.

Решением Хабаровского краевого суда от 20 марта 2017 года в удовлетворении административного иска администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Мищенко А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что вывод суда об отсутствии доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, является ошибочным и не соответствует нормам права.

Заявляя о несогласии с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, административный истец указал на конкретные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении Отчета об оценке, которые повлекли существенное снижение итогового результата.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности принятого судом Отчета об оценке аналогичны доводам, указанным в административном исковом заявлении - при составлении отчета оценщиком не применены корректировки: на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; на условия продажи; на наличие чрезвычайных обстоятельств; на рыночные условия; неверно выполнена корректировка на местоположение объекта оценки и объектов-аналогов. Информация, приведенная в отчете, не подтверждена. Срок действия страхового полиса, приобщенного к Отчету, истек 31.12.2015. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки, не выявлены ценообразующие факторы.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель административного истца указывает, что согласно заключению судебной экспертизы Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а допущенные Оценщиком нарушения требований ФСО повлияли на рыночную стоимость.

Рыночная стоимость, определенная оценщиком на 27.08.2013 в размере 943 360 рублей, в 11,5 раз ниже кадастровой стоимости, установленной Правительством Хабаровского края, что противоречит логике постоянного роста цен на земельные участки, который связан с инфляцией, а также отсутствием у земельных участков, в отличие от объектов недвижимости, физического износа либо функционального устаревания.

Поскольку в настоящее время в суд представлены результаты о стоимости спорного земельного участка, определенные двумя субъектами, обладающими специальными квалифицированными знаниями в области определения рыночной стоимости, рыночную стоимость земельного участка возможно определить путем расчета среднего арифметического значения стоимостей, которое равно 5 882 400 рублей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика Мирошниченко А.В. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, а также Порядка. У комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке по состоянию на 27.08.2013.

Довод административного истца о том, что стоимость объекта, определенная в отчете об оценке, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка и фактически является "ликвидационной" не соответствует действительности, поскольку в тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 29.06.2015 N ООО "Восток-Актив" является собственником земельного участка из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4000 кв.м, расположенного по "адрес", предназначенный для размещения магазинов - с целью эксплуатации нежилого здания.

Запись о регистрации внесена в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2015 за N; на кадастровый учет земельный участок поставлен 27.08.2013; разрешенное использование: предназначен для размещения магазинов - с целью эксплуатации нежилого здания.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 27.08.2013 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 10 825 320 рублей.

26.08.2016 ООО "Восток-Актив" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 11.04.2016 оценщиком ООО "Оценка-партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.08.2013 составляет 943 360 рублей, а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 24.08.2016, с оставленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А.

На заседании Комиссии от 07.09.2016 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 91,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 27.08.2013 в размере 943 360 рублей.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 943 360 рублей на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу N 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете об оценке N от 11.04.2016 эксперта - оценщика Демьяненко Ю.А. по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об оценке N от 11.04.2016 на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика Демьяненко Ю.А., суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, достаточно мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком Демьяненко Ю.А. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон.

Доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком Демьяненко Ю.А. потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N от 24.08.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание результаты судебной экспертизы, согласно которым Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, судебная коллегия признает несостоятельными.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что эксперт не ответил на все поставленные перед ним вопросы; в судебном заседании эксперт Подъява И.Л. изменила часть своих выводов относительно допущенных при составлении Отчета N нарушений ФСО, что вызвало у суда сомнения в их правильности и обоснованности.

Приходя к выводу об отсутствии достаточных доказательств, подтверждающих нарушение при составлении Отчета N требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшее на размер определенной рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции выслушал показания допрошенных в качестве свидетелей оценщиков Демьяненко Ю.А. и Захарова С.И., дав им надлежащую правовую оценку.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 20 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 9 от 07 сентября 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: Е.П. Иском

О.В. Герасимова