Решение Хабаровского краевого суда от 03 февраля 2017 г. по делу N 3а-13/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 03 февраля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Костиной К.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю Светлеющей О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шуйского А.Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Шуйский А.Ю. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4197 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2016г., в размере 4 046 789,37 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 12.04.2016г. определена в размере 8 884 377,48 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Оценка-Партнер" от 31.08.2016г. N 210/ЗУ/2016, подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" от 03.11.2016г. N ЭП-220816-4/6, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.04.2016г. определена в размере 4 046 789,37 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Шуйского А.Ю., представителя заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Костина К.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Нарушен п. 22 ФСО N 7, т.к. исключая объекты-аналоги из выборки, оценщик руководствовался высокой ценой сделки, что основано на предположении о возможных улучшениях и не подтверждено доказательствами. Имеются неточности в площади и адресе объекта-аналога N 5. Не учтено наличие инженерных сетей и коммуникаций на объектах-аналогах.

Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Светлеющая О.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что в соответствии с п. 7.3 Договора аренды земельного участка, административный истец не вправе обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости без письменного согласия арендодателя, которое администрацией г. Хабаровска не было дано. На этом основании Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решением от 07.12.2016г. было отклонено заявление Шуйского А.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Из письменного отзыва представителя администрации г. Хабаровска следует, что заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что согласно пункту 7.3 договора аренды земельного участка пересмотр кадастровой стоимости земельного участка без согласия Арендодателя, выраженного в письменной форме, не допускается. Администрация г. Хабаровска согласия на пересмотр кадастровой стоимости не давала. Представленный Отчет об оценке земельного участка не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Для оценки рыночной стоимости земельного участка Оценщик использует сравнительный подход с применением модифицированного метода выделения, выбирая в качестве прямых аналогов единые объекты недвижимости (земельные участки и расположенные на них здания), а незастроенные земельные участки - только как косвенные аналоги. Указанное противоречит пункту 20 ФСО N 7, распоряжению Минимущества России от 06.03.2002г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков". Объекты-аналоги не являются однородными с объектом оценки. По объекту-аналогу Зеленая, 3в оценщиком не приведена информация с сайта Росреестра, подтверждающая факт и условия сделки. Неверно применена скидка на торг - вместо 11% (по данным Справочника оценщика недвижимости за 2014 год) оценщиком принято 18%.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора N 217 аренды земельного участка от 18.07.2016г., заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и Шуйским А.Ю., последний является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью 4197 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для использования под нежилое здание холодного склада (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок договора определен с 18.07.2016г. по 17.07.2021г. (пункт 1.2 Договора). Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки, исходя из которого исчисляется арендная плата, без согласия Арендодателя, выраженного в письменной форме, не допускается (пункт 7.3 Договора).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 12.04.2016г., относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - под объект складского назначения различного профиля.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 12.04.2016г., составляет 8 884 377, 48 руб., определена по состоянию на 12.04.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07.12.2016г. N 4 отклонено заявление Шуйского А.Ю. от 18.11.2016г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по основанию отсутствия письменного согласия арендодателя, что предусмотрено пунктом 7.3 договора аренды.

Доводы представителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Администрации г. Хабаровска об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в силу пункта 7.3 Договоров аренды и отсутствия письменного согласия арендодателя в лице администрации г. Хабаровска на пересмотр кадастровой стоимости, являются не обоснованными.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от согласия арендодателя на изменение кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя - собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.

Органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, в силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", т.е. заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия, следовательно, не вправе включать в договор аренды положения, противоречащие действующему законодательству.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из изложенного следует, что пункт 7.3 договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным, поскольку нарушает требования Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 66), Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18) и не влечет за собой юридических последствий в виде отказа административному истцу в удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка без согласия администрации г. Хабаровска.

Административный истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка и вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков еще и по этому основанию.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.08.2016г. N 210/ЗУ/2016, составленный оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.04.2016г. составляет 4 046 789, 37 рублей.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 12.04.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен модифицированный метод выделения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Выявлено 5 объектов, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" http://portal.rosreestr.ru/wps/portal, интернет портала "Farpost.Ru" (http://www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_business_ realty).

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости объекта-аналога на торг (для объектов-аналогов NN 2, 5); на услуги риэлтора (для объекта-аналога N 5, в отношении которого в публикации указано, что предложение к продаже представлено посредником); на местоположение; на площадь, расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на торг для объектов-аналогов NN 1, 3, 4 не применялась с указанием, что в отношении них имеется информация о состоявшейся сделке.

Корректировка на рыночные условия не проведена с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки.

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов, следовательно, покупателю передано право собственности.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что оцениваемый земельный участок и все объекты-аналоги имеют производственно-складское назначение.

Рыночная стоимость земельного участка составила 4 046 789, 37 руб.

Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что при определении рыночной стоимости объекта оценки ею исключались аналоги, стоимость которых выходила за пределы диапазона рыночной стоимости, определенного согласно данным Аналитического обзора ООО "РСО "Кредо" "Земельный рынок Хабаровска за 4 квартал 2015 года". Аналог N 5 идентифицирован по его кадастровому номеру и положению на Публичной кадастровой карте. В силу пункта 20 ФСО N 7 наличие коммуникаций на земельных участках в качестве ценообразующего фактора не учитывалось. При оценке земельного участка ею использовался модифицированный метод выделения, при котором в качестве аналогов возможно использование единых объектов недвижимости (здание + земельный участок). Ею были подобраны аналоги, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки - земельные участки, предназначенные для размещения производственно-складских объектов. На различие объектов-аналогов с объектом оценки вводились корректировки, что подтверждает однородность выборки. Информация по аналогу на Зеленой, 3в приведена в Отчете (стр. 140, пункт. 38, стр. 145 пункт 18, стр. 156). В качестве источника информации для получения величины корректировки на торг использованы данные Аналитического обзора ООО "РСО "Кредо" "Рынок нежилой недвижимости за 4 квартал 2015 г.".

Доводы представителя Правительства Хабаровского края, представителя Администрации г.Хабаровска о том, что подобранные объекты не являются аналогами объекта оценки, являются не обоснованными и опровергаются вышеизложенными положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании, из которых следует, что по тем критериям, по которым объекты-аналоги имеют различия с объектом оценки, оценщиком применялись корректировки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N ЭП-220816-4/6 от 03.11.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Обстоятельства, на которые ссылается представитель Правительства Хабаровского края, представитель Администрации г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках, заинтересованном лице.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 16 декабря 2016 года (в Комиссию - 18 ноября 2016г.), сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 12 апреля 2016 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 12 апреля 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Шуйского А.Ю. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4197 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равном 4 046 789, 37 рублей, по состоянию на 12 апреля 2016 года на период с 12 апреля 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 18 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 06 февраля 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз