Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 мая 2017 г. по делу N 33-5282/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.,

судей Колесниковой Л.В., Дмитриевой О.С.,

при секретаре Горской О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов К.Л.В., С.В.В., П.Е.В., Е.Н.И., П.В.Н., Б.И.В., Б.Н.В., М.А.В., Р.Г.П., Б.Р.П., Б.В.В., К.И.И., Щ.В.И., Р.Э.Д., Р.Э.И., представителя истца К.А.В. - К.Е.В. на решение Ельцовского районного суда Алтайского края от 20 февраля 2017 года по делу

по иску К.А.В., К.Л.В., С.В.В., П.Е.В., Е.Н.И., П.В.Н., Б.И.В., Б.Н.В., М.А.В., Р.Г.П., Р.Э.Д., Р.Э.И., Б.Р.П., Б.В.В., К.И.И., Щ.В.И. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Мартыновский" о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Колесниковой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы К.А.В., К.Л.В., С.В.В., П.Е.В., Е.Н.И., П.В.Н., Б.И.В., Б.Н.В., М.А.В., Р.Г.П., Р.Э.Д., Р.Э.И., Б.Р.П., Б.В.В., К.И.И., Щ.В.И. обратились в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Мартыновский" (далее - СПК "Мартыновский") о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указали, что являются дольщиками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***.

ДД.ММ.ГГ между дольщиками данного земельного участка и СПК "Мартыновский" был заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя, куда входят все истцы. По условиям договора арендодатель сдал в аренду СПК "Мартыновский" земельный участок сроком на 10 лет, с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. Согласно пункту 2.3. договора аренды, в случае, если срок договора истек и ни одна из сторон не заявила о прекращении договора за месяц до истечения его срока действия, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Истцы, как арендодатели, в соответствии с условиями договора уведомили арендатора более чем за месяц о своем нежелании продлять договор аренды. Более того, ДД.ММ.ГГ прошло общее собрание дольщиков по вопросу заключения нового договора аренды. Несмотря на то, что истцы М.А.В., Щ.В.И., С.В.В., Б.Р.П. проголосовали против заключения договора аренды с СПК "Мартыновский", большинством голосов данный вопрос был утвержден общим собранием. Вместе с тем, до настоящего времени договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ не расторгнут. Наличие данного договора нарушает требования Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Также в период действия договора аренды ответчик нарушал свои обязательства по исполнению договора в части своевременной выплаты арендной платы, что является основанием для досрочного расторжения данного договора.

Кроме того, в настоящее время истцам из исходного земельного участка с кадастровым номером *** в счет их земельных долей выделены и сформированы земельные участки с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***. Истцы намереваются зарегистрировать свое право на данные земельные участки, однако не имеют возможности в связи с наличием договора аренды.

Ссылаясь на данные обстоятельства, уточнив требования, истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** от ДД.ММ.ГГ между ними, как собственниками земельных долей, с одной стороны, и СПК "Мартыновский", с другой стороны.

Решением Ельцовского районного суда Алтайского края от 20 февраля 2017 года К.А.В., К.Л.В., С.В.В., П.Е.В., Е.Н.И., П.В.Н., Б.И.В., Б.Н.В., М.А.В., Р.Г.П., Р.Э.Д., Р.Э.И., Б.Р.П., Б.В.В., К.И.И., Щ.В.И. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы, представитель истца К.А.В. К.Е.В. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Не соглашаясь с решением, истцы указывают, что вывод суда об отсутствии решения собственников о расторжении договора аренды не соответствует материалам дела. Суду представлен протокол общего собрания дольщиков на спорный земельный участок от ДД.ММ.ГГ. Собрание инициировано участником долевой собственности и арендатором. Одним из вопросов повестки дня был вопрос о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером ***. Данное действие согласуется с положениями п. 2.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГ о намерении ответчика прекратить действие договора аренды и заключить новый договор. Большинством голосов собственников принято решение о заключении нового договора аренды, что свидетельствует о намерении дольщиков и ответчика о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГ. Данные доводы подтверждаются обращением представителя ответчика СПК "Мартыновский" Ш.А.А. в Управление Росреестра с заявлением о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГ с целью регистрации договора аренда от ДД.ММ.ГГ. Наличие договора от ДД.ММ.ГГ нарушает требования Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку собственниками земельного участка было принято решение о заключении нового договора.

Со стороны СПК "Мартыновский" имеется существенное нарушение условия договора аренды от ДД.ММ.ГГ в виде неуплаты арендной платы более двух раз подряд. У СПК "Мартыновский" перед дольщиками имеется задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГ годы. Данное обстоятельство в соответствии с действующим законодательством является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы Щ.В.И., М.А.В., К.И.И., Б.Р.П., представитель истцов С.И.А., представитель истцов Е.Н.И., Б.Н.В., Б.И.В. - Е.Н.И., представитель истца К.А.В. - К.Е.В. на доводах жалобы настаивали. Представитель ответчика Ч.М.Н. возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положения статьи 246 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1,5) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", "адрес".

ДД.ММ.ГГ между участниками долевой собственности и СПК "Мартыновский" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** (равнозначный кадастровый ***) сроком на 10 лет, по ДД.ММ.ГГ.

Договор аренды зарегистрирован в Целинном отделе УФРС по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ за ***.

Пунктом 2.3 договора аренды установлено, что в случае, если срок договора истек, и ни одна из сторон не заявила о прекращении договора за месяц до истечения срока действия, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

ДД.ММ.ГГ было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, что подтверждается протоколом ***.

Согласно указанному протоколу дольщиками принято решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** с СПК "Мартыновский" с ДД.ММ.ГГ. Вопрос о прекращении действующего договора аренды земельного участка на указанном собрании не ставился.

Доказательств о проведении иных собраний участников долевой собственности на спорный земельный участок по вопросу расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГ материалы дела не содержат.

В ДД.ММ.ГГ истцы произвели выдел земельных участков в счет своих земельных долей в исходном земельном участке с кадастровым номером ***. Указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет. Право собственности истцов на выделенные земельные участки не зарегистрировано. Согласно имеющимся в материалах дела выписках из ЕГРП от ДД.ММ.ГГ истцы по-прежнему являются правообладателями (собственниками) долей земельного участка с кадастровым номером *** (равнозначный кадастровый ***), находящегося в общей долевой собственности.

При этом истцам принадлежит только "данные изъяты" доли участка земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду. Сведений о том, что другие сособственники желают расторгнуть договор аренды, материалы дела не содержат.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, поскольку расторжение такого договора должно осуществляться на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Судебная коллегия с выводом суда соглашается.

В пункте 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки П.Л.Г." обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Согласно договору аренды земельного участка при множественности лиц от ДД.ММ.ГГ на стороне арендодателей выступало более 400 человек - собственников земельных долей сельскохозяйственного назначения. Как верно установилсуд первой инстанции, в материалах дела отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности о расторжении спорного договора аренды.

Предъявляя настоящие исковые требования, истцы не учли, что, заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, они взяли на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности истцы являются одними из многих арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос о выделении земельного участка с соблюдением правил п. 4 ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2012.

При таких обстоятельствах, вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, соответствующим исследованным доказательствам и установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы о том, что принятое на общем собрании дольщиков от ДД.ММ.ГГ решение о заключение нового договора аренды сроком на 10 лет следует рассматривать как намерение сторон прекратить действие договора аренды от ДД.ММ.ГГ, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Решение о расторжении спорного договора аренды собственники земельного участка с кадастровым номером *** большинством голосов на общем собрании не принимали. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 ГК РФ, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с чем ссылка в жалобе на обращение представителя ответчика СПК "Мартыновский" Ш.А.А. в Управление Росреестра с заявлением о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГ с целью регистрации нового договора аренды, судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку согласно ответу Межмуниципального Целинного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ государственная регистрация договора аренды по заявлению Ш.А.А. прекращена ДД.ММ.ГГ, запись в ЕГРН об аренде от ДД.ММ.ГГ за *** актуальна.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, наличие договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГ не нарушает положения Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Доводы жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора СПК "Мартыновский" в виде неуплаты арендных платежей, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Действительно, материалы дела не содержат доказательств исполнения арендатором СПК "Мартыновский" обязательств по уплате арендных платежей. Вместе с тем, как указано выше, законом (ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ) предусмотрена особая форма принятия решения о распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения при наличии более пяти сособственников. Соответственно, и принятие решения о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже при наличии предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

Поскольку иных доводов, влияющих на законность и обоснованность принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит, при разрешении спора материальный закон судом применен верно, процессуальных нарушений судом при рассмотрении дела не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу истцов К.Л.В., С.В.В., П.Е.В., Е.Н.И., П.В.Н., Б.И.В., Б.Н.В., М.А.В., Р.Г.П., Б.Р.П., Б.В.В., К.И.И., Щ.В.И., Р.Э.Д., Р.Э.И., представителя истца К.А.В. - К.Е.В. на решение Ельцовского районного суда Алтайского края от 20 февраля 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: