Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 мая 2017 г. по делу N 33-9082/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,

судей Субхангулова А.Н., Фахретдиновой Р.Ф.,

при секретаре Г.,,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ООО "Единая торгово - закупочная компания", ПАО "Сбербанк России" о признании права собственности за жилым помещением - удовлетворить.

Признать ФИО1 участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес.

Признать сделку по возникновению права собственности ООО "Единая торгово - закупочная компания" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку между ООО "Единая торгово - закупочная компания" и ПАО "Сбербанк России" по договору об ипотеке (залога недвижимости) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес недействительной и применить последствия ничтожности сделки

Признать за ФИО1 право собственности в на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя ФИО1.

Взыскать с ПАО "Сбербанк России", ООО "Единая торгово -закупочная компания" в пользу ФИО1 госпошлину в размере ... рублей, по ... руб. с каждого ответчика.

В удовлетворении встречного иска ПАО "Сбербанк России" в лице Башкирского отделения N ... к ФИО1, ООО "Единая торгово-закупочная компания" - отказать.

Заслушав доклад судьи Субхангулова А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением с учетом уточнения к ответчикам ООО "Единая торгово - закупочная компания" далее по тексту - ООО "ЕТЗК"), ПАО "Сбербанк России", в котором просит признать его добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес; признать сделку по возникновению права собственности за ООО "ЕТЗК" на квартиру недействительной и применить последствия ничтожности сделки; признать сделку между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" по договору об ипотеке недействительной и применить последствия ничтожности сделки; признать за ФИО1 право собственности на указанную квартиру.

В обоснование исковых требований указал, что дата между ним и ООО "ЕТЗК" был заключен предварительный договор N ... на покупку квартиры, расположенной по адресу (строительный): адрес, со следующими характеристиками: количество комнат 1, этаж 7, проектная площадь 35,5 кв.м. Согласно п.2.1 предварительного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... рублей. ФИО1 свои обязательства по передаче денежных средств выполнил в полном объеме на общую сумму ... рублей. В последствие после ввода дома в эксплуатацию застройщик ООО "ЕТЗК" передал истцу спорную квартиру по акту приема-передачи от дата, истец вселился в спорную квартиру. С момента передачи квартиры и по настоящее время истец проживает в данной квартире, несет расходы по оплате коммунальных услуг. ООО "ЕТЗК" зарегистрировало квартиру на себя и обременило права договором ипотеки с ПАО "Сбербанк России".

ПАО "Сбербанк России" в лице Башкирского отделения N ... обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, ООО "ЕТЗК" о признании предварительного договора N ... от дата недействительным, признании ФИО1 недобросовестным участником долевого строительства, признании отсутствующим право ФИО1 на спорную квартиру по адресу: РБ, адрес, признать регистрацию за ООО "ЕТЗК" права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ адрес действительной, взыскать с ответчиков солидарно в пользу ПАО "Сбербанк России" в лице Башкирского отделения N ... сумму уплаченной госпошлины в размере ... руб.

В обоснование требований указало, что дата между ПАО "Сбербанк России" и ООО "ЕТЗК" заключен договор об открытии невостребованной кредитной линии N ... , в соответствии с которым банк открыл ответчику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адрес в адрес на срок по дата с лимитом ... руб. В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств ответчика перед банком по договору был заключен предварительный договор ипотеки N ... от дата, предметом которого являлось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО "ЕТЗК" в залог ПАО "Сбербанк России" объекта недвижимости - нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: РБ адрес, принадлежащего ООО "ЕТЗК" на праве собственности у ООО "ЕТЗК". Согласно перечня квартир для передачи в ипотеку приложения N ... к предварительному договору ипотеки N ... от дата предметом ипотеки является спорная квартира в строящемся жилом доме по адресу: РБ, адрес. Стороны свои обязательства по предварительному договору ипотеки выполнили, заключив договор ипотеки N ... от дата. Ипотека банка на спорную квартиру зарегистрирована. Заключенный между ООО "ЕТЗК" и ФИО1 предварительный договор не является влекущим возникновение права ФИО1 на спорную квартиру. Оплата по предварительному договору не осуществлена, данный договор не содержит также условие о предмете договора, о передаче квартиры в собственность, и не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ПАО "Сбербанк" в лице Башкирского отделения 8598 ФИО3 (по доверенности), указывая на его незаконность, нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что у суда оснований для признания договора об ипотеке ничтожной сделкой не имелось; суд первой инстанции неправильно квалифицировал предварительный договор в качестве договора Долевого участия в строительстве, неверно установилдействительную общую волю сторон при совершении сделки. В качестве доводов приводит также то обстоятельство, что материалами дела не подтверждается полная оплата ФИО1 по договору и факт инвестирования в строительство; суд не принял во внимание нормы ст. 353 ГК РФ при разрешении вопроса о сохранения залога за ПАО "Сбербанк" при переходе прав на заложенное имущество.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств неявки по уважительной причине, коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав представителей ПАО "Сбербанк России" ФИО4, ФИО3, представителя истца ФИО5, обсудив доводы жалобы, коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

По смыслу ст. 128, 129 ГК РФ право требования исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является объектом имущественных прав такого участника.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела дата между ООО "ЕТЗК" и ФИО1 был заключен предварительный договор N ... , предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресА, адрес (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат 1, этаж 7, проектная площадь 35,50 кв.м. (п. 1.1 данного договора). Согласно п. 2.1. данного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора составила ... руб. Стоимость квартиры является фиксированной при условии внесения Стороной 2 гарантийного платежа в сроки, предусмотренные п. 2.2 договора, а именно в момент подписания договора. В силу п. 3.1. договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1 на указанную квартиру.

Из представленной суду квитанции следует, что ФИО1 перевел денежные средства за недвижимость по предварительному договору N ... от дата в сумме ... руб ... Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N ... от дата ФИО1 произвел доплату за адрес в кассу ООО "ЕТЗК" в размере ... руб.

В ходе судебного заседания установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик ООО "ЕТЗК" передало дата по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру ФИО1 С момента передачи квартиры, истец в нее вселился и проживает ней по настоящее время, что подтверждено Актом о проживании и не оспаривается сторонами. Истец полностью несет расходы по её содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО "УК "ЕТЗК" коммунальных услуг и договорами поставки газа, договором о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования, оказания сервисных услуг по техническому обслуживанию домофонной системы.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО "ЕТЗК" от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истицы в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонилось. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в регистрации права собственности на квартиру по поданным истицей документам отказано, ввиду отсутствия договора долевого участия с застройщиком.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции при разрешении данного спора пришел к обоснованному выводу о том, что фактически истец ФИО1 стал участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировал застройщику ООО "ЕТЗК" строительство вышеуказанной адрес до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО "ЕТЗК" правоотношения, как правильно на то указано в исследуемом решении суда, подпадают под ст.4 ФЗ N 214 от 30.12.2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО " ЕТЗК" составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру. Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что Федеральный Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве заказчика, т.е. истца ФИО1, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Как правильно на то указано в исследуемом решении суда, из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки следует, о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истицей предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Суд пришел к обоснованному выводу, что сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п. 1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Как правильно на то указано в исследуемом решении суда, иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истицей и застройщиком - ООО "ЕТЗК" не имеется. По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, т.е. признание ООО "ЕТЗК" возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Судом и материалами дела установлено, что между ПАО Сбербанк (Кредитор) и ООО "ЕТЗК" (Заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N ... от дата (далее -Договор), в соответствии которым Кредитор открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажною жилого дома по адрес А в адрес (далее по тексту - Объект), на срок по дата с лимитом ... рублей. В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика перед Кредитором по Договору был заключен предварительный договор ипотеки N ... от дата предметом, которого являлось обязательство Сторон в будущем заключить Договор ипотеки на передачу ООО "ЕТЗК" в залог ПАО Сбербанк объекта недвижимости: нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: адрес, принадлежащего ООО "ЕТЗК" на праве собственности (право собственности возникнет у ООО "ЕТЗК" на основании акта ввода объекта в эксплуатацию и свидетельства о государственной регистрации права, которое будет выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес). Согласно Перечня квартир для передачи в ипотеку приложения N ... к Предварительному договору ипотеки N ... от дата предметом ипотеки является адрес (спорная квартира) в строящемся жилом доме по адресу: РБ, адрес, площадь 35,5 кв.м. Стороны выполнили свое обязательство по предварительному договору ипотеки, заключив Договор ипотеки N ... от дата. В соответствии с дополнительным соглашением N ... от дата к договору ипотеки N ... от дата залогодателем является ООО "ЕТЗК", в соответствии с п. дата дополнительного соглашения N ... предметом залога является объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, площадь 36 кв.м, этаж 7; адрес (местонахождение) объекта: адрес, кадастровый N ... в соответствии с кадастровым паспортом помещения N ... от дата. В соответствии с п.2 дополнительного соглашения N ... от дата к договору ипотеки N ... от дата право собственности Залогодателя на объект недвижимости, указанный в п. дата Договора, принадлежащий ему на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата N N ... , подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, запись регистрации N ... , выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития Российской Федерации. Согласно выписке из ЕГРП от дата N ... земельный участок обременен ипотекой (договор ипотеки от дата N ... ; Дополнительное соглашение N.1 от дата к договору ипотеки) с дата в пользу ПАО Сбербанк. Согласно выписке из ЕГРП N ... от дата, незавершенное строительство по адресу: РБ адрес также обременено ипотекой с дата в пользу ПАО Сбербанк. Согласно п. 5 дополнительного соглашения N ... от дата к договору ипотеки N ... от дата Залогодатель ООО "ЕТЗК" является полноправным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, а также п.1 ст. 2, ст.5, п.1 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая во внимание разъяснения Банка России, изложенного в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, о том, что кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита, указал в своем решении, что при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. Несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО "ЕТЗК" зарегистрировал право собственности на квартиру. Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО "ЕТЗК" надлежащим образом исполнило свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие по договору долевого участия права на спорную квартиру за ФИО1, оснований для регистрации права ипотеки за Банком не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО1 в пользование, договор долевого участия не заключен ввиду уклонения другой стороны и удовлетворил исковые требования ФИО1

При установленных судом первой инстанции обстоятельствах обоснованно отказано в удовлетворении встречных исковых требованиях ПАО "Сбербанк России" в лице Башкирского отделения N ... к ФИО1, ООО "Единая торгово-закупочная компания".

Довод апеллянта об отсутствии в предварительном договоре существенных условий коллегией не принимается, поскольку материалами дела установлены все существенные условия, характерные для договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Довод апеллянта о наличии у ФИО1 не полной оплаты за спорную квартиру противоречит материалам дела, из которых установлено, что между ФИО1 и ООО "ЕТЗК" заключен предварительный договор от дата, целью которого явилось приобретение истцом спорной квартиры. Оплата полной стоимости квартиры в сумме ... руб. подтверждается материалами дела, что не оспаривается ООО "ЕТЗК".

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк" - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи А.Н. Субхангулов

Р.Ф. Фахретдинова

Справка: судья Кулясова М.В.