Постановление Президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 мая 2017 г. по делу N 4Г-1395/2017

Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Иващенко В.Г.,

членов президиума: Юлдашева Р.Х., Усмановой Р.Р.,

Канбекова И.З., Шакирова Р.С., Леонтьева С.А.,

при секретаре: Мулюковой Г.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Насертдиновой Р.Н., Насертдинова К.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСтрой" об оспаривании условий договора участия в долевом строительстве, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Яковлева Д.В. от 3 мая 2017 года по кассационной жалобе представителя ООО "Жилстрой" ФИО1 поступившей 17 марта 2017 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 сентября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Яковлева Д.В.,

установил:

Насертдинов К.А. и Насертдинова Р.Н. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСтрой" (далее ООО "ЖилСтрой") о признании условий пункта 3.11 договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании денежной суммы за излишне оплаченную площадь в пользу Насертдинова К.А. в размере 191 520 рублей и в пользу Насертдиновой Р.Н. в размере 47 880 рублей, неустойки в пользу Насертдинова К.А. - 406 215 рублей 72 копейки, в пользу Насертдиновой Р.Н.- 101 553 рублей 93 копейки, убытков в пользу Насертдинова К.А. в размере 121 910 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей в пользу каждого, штрафа, судебных расходов. В обоснование иска указано, что 12 ноября 2014 года между ФИО2 и ООО "ЖилСтрой" заключен договор N ... участия в долевом строительстве 4-х секционного 9-ти этажного жилого дома по адресу: РБ, адрес (далее договор N ... ). Срок передачи объекта участнику долевого строительства 30 ноября 2014 года. 29 декабря 2014 года между истцами и ФИО2 был заключен договор уступки прав, согласно которому ФИО2 уступил истцам права требований по договору участия в долевом строительстве N ... Договором уступки прав доли были распределены: 4/5 доля - Насертдинову К.А., 1/5 доля - Насертдиновой Р.Н.

Согласно пункту 3.2 договора N ... проектная площадь квартиры составляет 57,30 кв.м, при цене за 1 кв.м. 38 000 рублей. По результатам обмера Нефтекамским филиалом БТИ РБ, площадь квартиры составила 51 кв.м. Соответственно переплата за 6,30 кв.м равна 239 400 рублей. Условие пункта 3.11 договора N ... , предусматривающее согласие сторон не проводить перерасчет денежных средств в случае применения инвентаризационным бюро понижающих коэффициентов для застекленных лоджий и изменение вследствие этого показателя фактической общей площади объекта, противоречит требованием закона, поэтому является недействительным. Кроме того, ответчиком нарушен срок передачи квартиры за период с 1 декабря 2014 года по 28 января 2016 года. Поскольку квартира не была передана в установленные сроки, истцы были вынуждены арендовать жилое помещение в указанный период времени. Претензия, направленная ответчику 28 января 2016 года о возврате излишне оплаченных сумм и уплате неустойки оставлена без удовлетворения.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 мая 2016 года в части требований о признании п.3.11 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N ... от 12 ноября 2014 года, взыскании убытков отказано. Взысканы с ООО "ЖилСтрой" в пользу Насертдинова К.А. неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 70 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 37 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей. Взысканы с ООО "ЖилСтрой" в пользу Насертдиновой Р.Н. неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 30 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 17 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей. Взыскана с ООО "ЖилСтрой" в доход бюджета городского округа г.Нефтекамск Республики Башкортостан государственная пошлина в размере 4 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 сентября 2016 года, решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 мая 2016 года отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными условий пункта 3.11 договора участия в долевом строительстве и взыскании излишне уплаченных сумм по договору, государственной пошлины. В отмененной части вынесено новое решение. Признан недействительным пункт 3.11 договора N ... участия в долевом строительстве, заключенного 12 ноября 2014 года между ООО "ЖилСтрой" и ФИО2. Взыскана с ООО "ЖилСтрой" в пользу Насертдинова К.А. денежная сумма за излишне оплаченную площадь в размере 191 529 рублей. Взыскана с ООО "ЖилСтрой" в пользу Насертдиновой Р.Н. денежная сумма за излишне оплаченную площадь в размере 47 880 рублей. Взыскана с ООО "ЖилСтрой" в доход бюджета городского округа адрес Республики Башкортостан государственная пошлина в размере 6 594 рубля. В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель ООО "Жилстрой" ФИО1 просит отменить апелляционное определение в части взыскания разницы в стоимости квартиры, указывая на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Определением судьи Верховного Суда РБ Яковлева Д.В. от 3 мая 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились Насертдинов К.А. и Насертдинова Р.Н.

В соответствии со статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "Жилстрой" ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 сентября 2016 года подлежащим отмене в части.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Судами установлено, что 12 ноября 2014 года между ФИО2 и ООО "ЖилСтрой" заключен договор N ... Срок передачи объекта участнику долевого строительства 30 ноября 2014 года. 29 декабря 2014 года между истцами и ФИО2 был заключен договор уступки прав, согласно которому ФИО2 уступил истцам права требований по договору N ... Договором уступки прав доли были распределены: 4/5 доля - Насертдинову К.А., 1/5 доля - Насертдиновой Р.Н.

Согласно пункту 3.2 договора N ... и приложения N ... к данному договору, проектная площадь объекта составляет 57,30 кв.м, в том числе, лоджия 6,52 кв.м. Цена одного квадратного метра составляет 38 000 рублей, цена договора по проектной площади составляет 2 177 400 рублей.

В соответствии с пунктом 3.11 договора N ... стороны согласились, что применение инвентаризационным бюро понижающих коэффициентов для застекленных лоджий и изменение вследствие этого показателя фактической общей площади объекта долевого строительства не является основанием для проведения перерасчетов денежных средств.

По результатам обмера Нефтекамским филиалом БТИ РБ, площадь квартиры составила 51 кв.м, площадь лоджии- 6,6 кв.м.

Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства перед истцом по передаче объекта долевого участия в установленный договором срок.

С решением суда в указанной части правомерно согласился суд апелляционной инстанции. В кассационном порядке принятые по делу судами первой и апелляционной инстанций решения в указанной части не обжалуются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об оспаривании условий пункта 3.11 договора N ... и взыскании денежной суммы за излишне оплаченную площадь, убытков, суд первой инстанции исходил из того, что истцам передана квартира, общей площадью 57,6 кв.м, в соответствии с условиями договора N ... , с учетом фактических площадей помещений объекта долевого строительства по результатам обмеров инвентаризационным бюро в ходе паспортизации объекта.

Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, принимая новое решение о признании пункта 3.11 договора N ... недействительным и взыскании денежной суммы за излишне оплаченную площадь, суд апелляционной инстанции исходил из того, что подсчет площади вспомогательных помещений квартиры, являющейся предметом заключенного между сторонами договора N ... , в виде лоджии, при определении 1 кв.м общей площади квартиры должен был производиться с применением понижающего коэффициента - 0,5. Данное правило не было учтено ответчиком при заключении указанного договора. Оспариваемое условие договора ограничивает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены, в связи с чем противоречит положениям части 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и пункта 1 статьи 167 ГК РФ.

В кассационном порядке определение суда апелляционной инстанции в части недействительности пункта 3.11 договора N ... не обжалуется.

С выводами суда апелляционной инстанции в части законности исковых требований о взыскании денежной суммы за излишне оплаченную площадь согласиться нельзя.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Судом установлено, что в результате заключения между ФИО2 и Насертдиновыми договора уступки прав, к последним в силу положений статей 382 и 384 ГК РФ перешли права требований по договору N ... на двухкомнатную квартиру, проектной площадью 57,30 кв.м, в том числе, лоджия 6,52 кв.м, по цене 2 177 400 рублей.

В соответствии с данными кадастрового паспорта, площадь квартиры составила 51 кв.м, площадь лоджии- 6,6 кв.м.

Из содержания пункта 3.1 договора N ... следует, что цена договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика, что соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1 статья 5).

Согласно пункту 3.6 договора N ... фактическая общая площадь в рамках настоящего договора определяется путем сложения фактических площадей помещений объекта долевого строительства по результатам обмеров инвентаризационным бюро в ходе паспортизации объекта, включая при этом полную площадь застекленных балконов, лоджий без применения понижающих коэффициентов.

Поскольку истцы добровольно приняли на себя права и обязанности по договору N ... на приведенных выше условиях, в том числе, о цене квартиры, поэтому при решении вопроса о соответствии построенного объекта долевого строительства условиям договора следует исходить из фактической площади построенной квартиры, включая входящие в состав квартиры по проекту лоджии, балконы, террасы.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Однако это не было учтено судом апелляционной инстанции.

Допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в части отмены решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы за излишне оплаченную площадь и принятии в отмененной части нового решения об удовлетворении указанных требований, с направлением дела в отмененной части на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 сентября 2016 года в части отмены решения Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 мая 2016 года об отказе в удовлетворении исковых требований Насертдиновой Р.Н., Насертдинова К.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСтрой" о взыскании денежной суммы за излишне оплаченную площадь и принятии в отмененной части нового решения об удовлетворении указанных исковых требований отменить, дело в отмененной части направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 сентября 2016 года в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий В.Г.Иващенко

справка: судья Проскурякова Е.Н.

судебная коллегия: Анфилова Т.Л. ( предс.), Нигматуллина Р.Р., Мухаметова Н.М. (докл.)