Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 апреля 2017 г. по делу N 33-301/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.

судей: Дзыба З.И., Боташевой А.Р.

при секретаре: Быковской Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по апелляционной жалобе Хубиевой А.И. на решение Зеленчукского районного суда от 7 февраля 2017 года по делу по иску Хубиевой А.И. к администрации Зеленчукского муниципального района и администрации Марухского сельского поселения о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя истца Какупшевой М.А., представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района Добровольской Н.А., третьих лиц Батчаева Х.П., его представителя Кубановой З.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Хубиева А.И. обратилась в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района и администрации Марухского сельского поселения о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 8 июня 2004 года, заключенного между СПК "Маруха" и Хубиевой А.И., действительной сделкой и вынесении решения о регистрации сделки и перехода права собственности, сославшись на то, что в ходе проведения процедуры банкротства СПК "Маруха" по результатам проведенного аукциона между истицей и конкурсным управляющим был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Договор сторонами исполнен, истица оплатила цену приобретаемого имущества, указанную в договоре, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 14 от 08.06.2004 г. Конкурсный управляющий передал ей недвижимое имущество по передаточному акту от 09.06.2004 г., но не передал документы, необходимые для оформления права собственности на объекты недвижимости. Определением Арбитражного суда КЧР от 29.07.2004 г. СПК "Маруха" ликвидировано. Истица до настоящего времени использует приобретенное имущество, но не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данное имущество.

В ходе судебного разбирательства истцом заявлены дополнительные требования к Долаеву А.-А.И., Козбаевой А.Х. и Чомаеву Х.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 8 июня 2004 года, заключенного между СПК "Маруха" и ООО "Маруха" и требования о признании права собственности за Хубиевой А.И. на 18 объектов недвижимого имущества.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Батчаев Х.П.

В ходе судебного разбирательства третьим лицом Батчаевым Х.П. и администрацией Зеленчукского муниципального района было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В письменных возражениях на заявленные требования представитель администрации МР ссылался также на то, что торги прошли с нарушением закона.

Ответчиками Долаевым А.-А.И., Козбаевой А.Х. и Чомаевым Х.С. поданы заявления о признании исковых требований.

В судебном заседании представитель истца Какупшева М.А. поддержала заявленные требования.

Представитель администрации МР Миргородская Н.В., представитель третьего лица Батчаева Х.П. Кубанова З.Б. возражали против удовлетворения иска.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР Алботов Р.Н.-М. также возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие регистрации ранее возникшего права собственности за покупателем на момент проведения торгов.

Решением Зеленчукского районного суда от 7 февраля 2017 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного постановления.

Так, истица считает незаконным привлечение к участию в деле Батчаева Х.П., арендующего имущество по договорам, заключенным с истицей, а также ссылается на то, что заявленные требования не нарушают прав администрации Зеленчукского муниципального района. Так как право собственности СПК "Маруха" возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", эти права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. По мнению истца, при оценке судом факта наличия копии договора купли-продажи спорного имущества, заключенного с ООО "Маруха", судом не дана оценка тем обстоятельствам, что данные объекты были приобретены Хубиевой А.И. на личные средства, она как физическое лицо участвовала в аукционе, вносила плату за приобретенное имущество. ООО "Маруха" было ликвидировано без долгов и остатков какого-либо имущества. В случае если бы при ликвидации юридического лица данные объекты были в остатке, то они были бы распределены между учредителями, привлеченными к участию в деле в качестве ответчиков, признавших заявленные требования и подтвердивших то обстоятельство, что ООО "Маруха" не участвовало в аукционе.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация МР просит решение оставить без изменения, ссылаясь на то, что торги, по результатам которых истицей было приобретено имущество, вызывают сомнения в законности процедуры проведения, в деле отсутствуют доказательства отражения спорных объектов на балансе СПК, свидетельства о правах, разрешение на строительство и т.д. Решение о государственной регистрации перехода права собственности может быть принято только по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу. Поскольку договор купли-продажи не содержит индивидуальных характеристик спорного имущества, существенное условие о предмете сделки не было согласовано, вследствие чего договор считается незаключенным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска о признании сделки действительной и принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности в связи с существенным нарушением норм материального права, не соответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как усматривается из материалов дела, 8 июня 2004 года СПК "Маруха" в лице конкурсного управляющего Долаева А.-А.И., продавцом, и истицей Хубиевой А.И., покупателем, на основании протокола проведения открытого аукциона от 07.06.2004 г. по продаже недвижимости, оборудования и транспорта был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты".

Цена приобретаемого имущества в договоре определена "данные изъяты" рублей. Данная сумма согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 14 внесена истицей 08.06.2004 г. По протоколу проведения аукциона, участником которого была именно Хубиева А.И, цена указана "данные изъяты" рублей, однако в протоколе не указано, какое имущество было продано за оговоренную сумму. Утверждение истицы о том, что на аукционе было приобретено и движимое имущество, в отношении которого был заключен отдельный договор купли-продажи и произведена оплата, не опровергнуто. Квитанция к приходному ордеру на сумму "данные изъяты" рублей представлена суду апелляционной инстанции.

В соответствии с передаточным актом от 9 июня 2004 года указанное имущество было передано продавцом покупателю Хубиевой А.И. в собственность, в том числе фактическое владение и пользование.

СПК "Маруха" было ликвидировано на основании решения Арбитражного суда КЧР от 29 июля 2004 года о завершении конкурсного производства, в связи с чем 11 августа 2004 года в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена соответствующая запись.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР 30.07.2013 г. истице было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на спорные объекты недвижимости, в частности, в связи с отсутствием судебного акта.

Отказывая в удовлетворении заявленных Хубиевой А.И. требований о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из недоказанности принадлежности спорного имущества продавцу, СПК "Маруха", и наличия договора купли-продажи этого имущества юридическому лицу ООО "Маруха".

С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют нормам материального права и обстоятельствам дела.

В силу положений ст.ст.550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и не требует регистрации. Однако переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 302 ГК РФ.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в пункт 61 Постановления N 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Таким образом, существование двух договоров купли-продажи одного и того же имущества препятствием для удовлетворения иска покупателя, во владение которого передано приобретенное имущество, не является, что не было учтено судом первой инстанции.

Кроме этого, в 2015 году ООО "Маруха" было ликвидировано, учредители данного Общества заявленные требования признали, пояснив, что фактически договор с СПК "Маруха" исполнен не был в связи с отсутствием денежных средств у Общества, покупателем спорного имущества является истица Хубиева А.И.

Нельзя признать обоснованным и вывод суда об отсутствии доказательств принадлежности проданного имущества продавцу, СПК "Маруха" в связи с отсутствием сведений о государственной регистрации права собственности данного юридического лица на спорные объекты недвижимости.

Так, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца, в том случае, если такое право возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не имеет правового значения, поскольку в силу п.п.1, 2 ст.6, п.2 ст.4 данного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Так, как следует из материалов дела, коллективное предприятие "Маруха", устав которого был зарегистрирован 22.03.1993 г., было создано в результате реорганизации колхоза имени Чапаева.

Из материалов дела усматривается, что спорные объекты были созданы до указанной реорганизации колхоза.

Постановлением главы администрации Зеленчукского района от 09.04.1997 г. N 187 было перерегистрировано коллективное предприятие "Маруха" в сельскохозяйственный производственный кооператив "Маруха".

Согласно выписки из ЕГРЮ учредителем кооператива третье лицо Батчаев Х.П. не являлся.Таким образом, права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации, а, следовательно, государственная регистрация права собственности на спорное имущество не являлась правообразующей.

Суду представлены опись основных средств КП "Маруха" с 1996 года (л.д.112-125 т.3), опись основных средств СПК "Маруха" за 2003 год с указанием инвентаризационных номеров, в которой перечислены "данные изъяты" в урочище " "данные изъяты"", дома "данные изъяты" и другие спорные объекты недвижимости.

Из материалов дела о банкротстве СПК "Маруха", рассмотренного Арбитражным судом КЧР, усматривается, что суду был представлен отчет временного управляющего, из которого следует, что первичная документация по основным фондам отсутствует, книга основных средств не оформлена надлежащим образом. Значительная часть основных фондов находится в аварийном состоянии, фонды неликвидны.

В ходе конкурсного производства проведена инвентаризация основных средств, в том числе и объектов недвижимости: "данные изъяты" и т.д., а также составлены акты передачи основных средств конкурсному управляющему на 26.04.2002 г. Отчет о результатах проведения конкурсного производства СПК "Маруха" проанализирован и принят арбитражным судом, в том числе в части отнесения к основным средствам предприятия спорных объектов недвижимости.

В соответствии с информацией Управления Росреестра по КЧР в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на данные объекты недвижимого имущества. Об отсутствии в реестре государственной собственности КЧР этих объектов недвижимости сообщено и Министерством имущественных и земельных отношений КЧР.

Как следует из сообщения администрации Марухского сельского поселения, не стоят данные объекты и на балансе Марухского сельского поселения

Сторонами принадлежность спорного имущества СПК "Маруха" не оспаривалась. Не заявлялось и о том, что указанное в договоре описание приобретаемого имущества, не позволяет определить какие конкретно объекты недвижимости были предметом сделки.

Указанные доказательства судом первой инстанции учтены не были, в связи с чем судом было принято необоснованное решение об отказе в иске в части признания действительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 07.06.2004 г. и государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты к истцу.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска о признании договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного СПК "Маруха" и Хубиевой А.И. 8 июня 2004 года, действительным и регистрации перехода права собственности на данные объекты за истицей.

При этом судебная коллегия учитывает, что ссылки администрации муниципального образования на незаконность торгов, по результатам которых истицей и СПК "Маруха" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, не являются препятствием к регистрации перехода права собственности.

Так, в силу положений п.1 ст.449 ГПК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ в иске на том основании, что требования истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Таким образом, так как решение суда о признании торгов недействительными и соответственно, о признании данной сделки недействительной отсутствует, ссылки ответчика и третьего лица на недействительность оспоримой сделки, в данном случае договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов в форме аукциона, основанием для отказа в иске являться не могут.

Не является основанием для отказа в удовлетворении данных требований и ссылки ответчика на неправильное определение истицей способа защиты права.

Действительно, в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Однако, из материалов дела следует, что фактическим препятствием для регистрации перехода права собственности явилось и отсутствие регистрации права собственности продавца на спорное имущество, что само по себе подразумевает спор о наличии гражданского права, который не может быть разрешен в рамках административного судопроизводства.

Более того, истицей заявлены требования не только о государственной регистрации перехода права, но и требования о признании договора действительным, что свидетельствует о взаимной связи данных требований, обусловленности требований о государственной регистрации перехода права собственности требованием о легализации сделки.

Не усматривает судебная коллегия и оснований для применения к заявленным истицей требованиям срока исковой давности.

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как усматривается из материалов дела, до 2013 года истица действий, направленных на регистрацию перехода права собственности, не совершала.

Отказ в такой регистрации был принят регистрирующим органом 31.07.2013 г., доказательств того, что был получен до 5 августа 2013 года суду не представлено, в суд истица обратилась 5 августа 2016 года. То есть, за защитой нарушенного права истица обратилась в течение трех лет со дня, когда ей стало известно о нарушении данного права.

Кроме этого, заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет. Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 43 от 29 сентября 2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Заявление о пропуске срока исковой давности сделано первоначально третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Батчаевым, а также администрацией муниципального района, не имеющей конкретного материально-правового интереса в спорных правоотношениях, в силу чего правового значения данные заявления не имеют.

Такого заявления администрации Марухского сельского поселения, на территории которого находятся спорные объекты недвижимости, и которая в соответствии с положениями ст.225 ГК РФ могла претендовать на данное имущество как бесхозяйное, или Управлением Росреестра по КЧР сделано не было.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает требования Хубиевой А.И. о признании договора купли-продажи действительной сделкой и о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем судебная коллегия считает законным и обоснованным решение суда в части отказа в иске о признании недействительным договора купли-продажи спорного имущества, заключенного СПК "Маруха" и ООО "Маруха" и признании права собственности истицы на спорные объекты недвижимости.

Так, у суда не имелось законных оснований для удовлетворения требований о признании права собственности истицы на спорное имущество, так как в силу положений п.2 ст.8/1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Такой регистрации перехода права собственности не имеется.

Так как договор купли-продажи спорного имущества, заключенный СПК "Маруха" и ООО "СПК" не был исполнен, переход права собственности зарегистрировано не было, данный договор не является препятствием для регистрации перехода права собственности к другому покупателю, в связи с чем оснований для его оспаривания у истицы не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении данных требований.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ч.1 п.п.3,4 ГПК РФ, судебная коллегия:

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленчукского районного суда от 7 февраля 2017 года отменить в части разрешения требований о признании действительной сделкой договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и принять в данной части новое решение, которым исковые требования Хубиевой А.И. к администрации Зеленчукского муницпального района и администрации Марухского сельского поселения о признании договора купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 8 июня 2004 года, заключенный между СПК "Маруха" и Хубиевой А.И., действительной сделкой.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Хубиеву А.И. на следующие объекты недвижимости:

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты";

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты";

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты";

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты";

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

- "данные изъяты"

"данные изъяты".;

по заявлению Хубиевой А.И..

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: