Решение Свердловского областного суда от 24 мая 2017 г. по делу N 3а-71/2017

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Четиной Е.А.,

с участием представителя административного истца - Соколовой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ( / / )1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401004:38 в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2013 года,

УСТАНОВИЛ:

в Свердловский областной суд 14 декабря 2016 года поступило названное административное исковое заявление в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. ( / / )1 указывает, что является фактическим пользователем обозначенного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, часть здания и нежилые помещения в котором принадлежат ей на праве общей долевой собственности. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере 126084906 руб. 77 коп., не соответствует рыночной стоимости; административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 80237251 руб. по состоянию на 20 марта 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, которая была установлена проведённой по делу судебной экспертизой.

Административный ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при утверждении кадастровой стоимости допущено не было; в представленном отчёте рыночная стоимость в значительной степени отличается от кадастровой, поэтому полагает, что имеются основания для сомнений в достоверности представленного отчёта.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в письменных возражениях указало, что просит рассматривать административное дело без участия своего представителя, установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривает, оставляя разрешение административного искового заявления на усмотрение суда. Сообщило, что административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заинтересованное лицо (на стороне административных ответчиков) - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области в письменных возражениях сообщил, что осуществляет ведение государственного кадастра недвижимости. Подтвердил сведения о правообладателях, дату определения оспариваемой кадастровой стоимости и её размер; о возражениях по существу рассматриваемого административного дела ничего не сообщил.

Заинтересованные лица - администрация города Екатеринбурга, ( / / )2 (сособственник помещений, принадлежащих административному истцу), а также АО "Екатеринбургская электросетевая компания"; ЕМУП "Городская центральная аптека"; ЗАО "Тяжпромэлектромет-Инвест"; ООО "Бенеттон Руссия"; ООО "ПрофМаркет" об отношении к рассматриваемому административному исковому заявлению ничего не сообщили, возражений не направили.

В судебное заседание представители административных ответчиков и заинтересованных лиц своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело с участием представителя административного истца.

Заслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года N 280-О-О, от 23 октября 2014 года N 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статья 24 18 Федерального закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Аналогичное положение установлено также и в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 20 марта 2013 года в результате объединения четырёх земельных участков в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 5087 м 2 с кадастровым номером 66:41:0401004:38. Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: под здания и сооружения. Местоположение: город Екатеринбург, пр. Ленина, д. 24/ ул. Вайнера, д. 8 (л.д. 243).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 были утверждены по состоянию на 15 ноября 2012 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401004:38 была рассчитана филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области с использованием соответствующего удельного показателя, утверждённого вышеназванным приказом, и установлена в размере 126084906 руб. 77 коп. по состоянию на 20 марта 2013 года. Это подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 29), а также актом определения кадастровой стоимости (л.д. 249).

( / / )1 принадлежат на праве общей долевой собственности (1/2 доля) часть здания и нежилые помещения, расположенные по адресу: город Екатеринбург, пр. Ленина, д. 24/ ул. Вайнера, д. 8, что подтверждается копиями правоподтверждающих документов (т. 1 л.д. 25-28).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2017 года по делу N А60-61627/2016 приостановлено производство по делу до вступления в законную силу судебного акта Свердловского областного суда по рассматриваемому административному делу. Приостанавливая производство по делу, Арбитражный суд Свердловской области установили указал в своём определении, что истец (администрация города Екатеринбурга) просит взыскать с ответчика (индивидуального предпринимателя ( / / )1) задолженность по договору аренды земельного участка, в том числе за период 2016 года. Размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка за 2016 год является предметом рассмотрения Свердловского областного суда по данному административному делу, и это будет иметь преюдициальное значение, поэтому производство по делу следует приостановить (т. 2 л.д. 6-11).

Изложенное, позволяет сделать вывод о том, что ( / / )1 не должна быть ограничена в возможности оспаривать установленную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером, поскольку эта стоимость в данном случае затрагивает её права и обязанности.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401004:38 не соответствует рыночной стоимости, административный истец ссылался на отчёт об определении рыночной стоимости от 10 ноября 2016 года N 0210/16 подготовленный ООО "ОценКинг" (т. 1 л.д. 39-214). На этот отчёт получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 07 декабря 2016 года (т.1 л.д. 215-232).

Как видно из названого отчёта вероятная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 марта 2013 года составляла 80237251 руб.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В данном случае, при изучении названного отчёта у суда возникли сомнения в достоверности выводов представленного отчёта. В то же время, по данному делу требовалось установление рыночной стоимости земельного участка, поэтому, учитывая ходатайство административного истца, определением от 01 марта 2017 года делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 26 апреля 2017 года.

В соответствии с названным заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401004:38 по состоянию на 20 марта 2013 года составляла 72270000 руб.

У суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы, несмотря на полученный итоговый результат и вывод о стоимости; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, а содержит результаты исследования сегмента рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Полученное заключение достаточно мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержит очевидных противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы эту рыночную стоимость земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами в суд не представлено, суд соглашается с результатом, изложенным в экспертном заключении.

Следовательно, при рассмотрении административного искового заявления установлено, что рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 20 марта 2013 года составляла 72270000 руб.; именно в таком размере и следует установить кадастровую стоимость.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения суда по делу указываются дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости не вносились сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то и указывать период действия определяемой судом кадастровой стоимости в данном случае не требуется.

Что же касается судебных расходов по делу, то установление рыночной стоимости в данном случае являлось реализацией административным истцом своего права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем, решение суда нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков. Следовательно, судебные расходы относятся на административного истца и не подлежат взысканию (возмещению).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ( / / )1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401004:38 в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2013 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401004:38 равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2013 года в размере 72270000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14 декабря 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 29 мая 2017 года.

Судья

М.В. Старков