Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 марта 2017 г. по делу N 33-6784/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе председательствующего: Рудь М.Ю.,

судей: Тарасенко И.В., Рыбиной А.В.,

по докладу судьи Тарасенко И.В.

при секретаре Погорелове В.В.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя Доевой М.З. по доверенности Исаханова Э.В. на решение Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 05 декабря 2016 года.

Заслушав доклад судьи Тарасенко И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Доева М.З. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования г. Горячий ключ о замене арендатора в договоре аренды N " ... " земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... " и в договоре аренды N " ... " земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ". Указанные договоры заключены 28 марта 2014 года между администрацией муниципального образования г. Горячий ключ и Гобозовым Т.Х. В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что являлась собственником нежилых зданий, расположенных на указанных земельных участках, а именно цеха переработки площадью " ... " кв.м., цеха розлива минеральной воды площадью " ... " кв.м., плодохранилища площадью " ... " кв.м., проходной площадью " ... " кв.м., весовой площадью " ... " кв.м., а так же конторы площадью " ... " кв.м., и гаража площадью " ... " кв.м. Указанные строения принадлежали ей на основании договоров купли-продажи от 10 февраля 2005 года, заключенными между ней и продавцами - Кабисовым В.Л. и Сосновским Д.И. Истица полагала, что приобретя указанные нежилые строения, она приобрела и право собственности на земельные участки, на которых они были расположены.

Обжалуемым решением Горячеключеского городского суда Краснодарского края от 05 декабря 2016 года оставлено без удовлетворения исковое заявление Доевой Марины Зауровны к администрации МО г. Горячий ключ о замене арендатора в договоре N " ... " земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... " и в договоре аренды N " ... " земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", заключенных 28 марта 2014 года между администрацией МО г. Горячий ключ и Гобозовым Т.Х. с последнего на Доеву М.З. оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Доевой М.З. по доверенности Исаханов Э.В. указал, что обжалуемое решение незаконно, необоснованно и немотивированно. Считает, что судом необоснованно признан в качестве третьего лица Гобозов Т.Х., который, по мнению подателя жалобы, должен обладать процессуальным статусом соответчика. Кроме того, полагает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения. Просит обжалуемое решение отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования Доевой М.З.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Гобозов Т.Х. полагал её необоснованной, просил в удовлетворении отказать, обжалуемое решение районного суда оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей Доевой М.З. - Алиева М.М., Исаханова Э.В., поддержавших доводы жалобы и дополнений к ней, а также представителя Гобозова Т.Х. - Кондратенко Е.В., просившую в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что истец являлась собственником нежилых зданий, на основании двух договоров купли-продажи от 10 февраля 2005 года, заключенных между Доевой М.З. и продавцами - Кабисовым В.Л. и Сосновским Д.И., расположенных по адресу: Краснодарский " ... ", а также расположенных по адресу: " ... ". Доева М.З. полагает, что в соответствии со ст. 552 ГК РФ, 36 ЗК РФ (в ред. от 03 октября 2004 года) и на основании указанных договоров купли-продажи одновременно с правом собственности на указанные здания она приобрела права на земельные участки, которые были заняты этой недвижимостью. В дальнейшем право собственности на указанные здания в результате ряда последовательных сделок по их отчуждению, являющихся, по мнению истца, ничтожными в силу закона, перешло к Гобозову Т.Х., после чего последний 28 марта 2014 года заключил с администрацией муниципального образования г. Горячий Ключ договор аренды земельного участка площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", и договор аренды земельного участка площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", а затем снес указанные объекты недвижимости.

Судом первой инстанции так же установлено, что согласно судебных постановлений, вынесенных по ранее рассмотренным гражданским делам N " ... ", N " ... ", N " ... ", N " ... ", N " ... ", а также постановления Президиума Краснодарского краевого суда от 23 декабря 2015 года по делу N " ... ", в которых участвовали Доева М.З. и другие лица, на момент возникновения спорного правоотношения - заключения между администрацией муниципального образования г. Горячий Ключ и Гобозовым Т.Х. договоров аренды спорных земельных участков по состоянию на 28. марта 2015 года, Доева М.З. правом собственности на здания, расположенные по адресу: " ... " и " ... "; а также иными правами на указанные земельные участки не обладала.

Кроме того, в судебных постановлениях по ранее рассмотренным делам N " ... ", N " ... " содержится вывод об отсутствии у Доевой М.З. оснований для оспаривания договоров аренды земельных участков за N " ... " и N " ... ", мотивированный тем, что никакие права истца при заключении договоров аренды нарушены не были.

Суд первой инстанции, принимая во внимание факт отсутствия нарушения прав Доевой М.З. при заключении договоров аренды, пришел к выводу о том, что в силу положений ст. 3 ГПК РФ, ст.ст. 11,12 ГК РФ данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Так, в соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.5 ст.36 Земельного кодекса РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений), п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом согласно п.2 данной статьи, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По смыслу указанных норм, исключительным правом на получение земельного участка в собственность либо в аренду без проведения торгов обладает лицо, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. В случае продажи здания, строения сооружения, данное право переходит к новому собственнику, который вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый его недвижимостью и необходимый для ее использования, в границах и размерах, подлежащих определению в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как установлено судебными постановлениями по ранее рассмотренному делу N " ... ", земельные участки с кадастровым номером " ... " по адресу: " ... " и с кадастровым номером " ... " по адресу: " ... ", переданные в аренду Гобозову Т.Х., были сформированы из земель, находящихся в государственной неразграниченной собственности.

Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в ред. до 01.03.2015 г., действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (в ред. до 01.03.2015 г.) исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках (с 01.03.2015 г. соответствующие правоотношения регулируются п.1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Решением Горячеключевского городского суда от 25.01.2016 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26.04.2016 года установлено, что в период с 21 января 2014 года (дата регистрации права собственности на указанные здания за Гобозовым Т.Х.) по 08 апреля 2014 года (дата сноса объектов недвижимости), то есть и на момент заключения договоров аренды земельных участков N " ... " и N " ... " - 28.03.2014 года, единственным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: " ... " и " ... ", являлся Гобозов Т.Х., при этом его право собственности было отменено в момент погашения государственной регистрации права в связи с их сносом.

Кроме того, судебными постановлениями также установлено, что нежилые здания, ранее находившиеся на указанных земельных участках, снесены Гобозовым Т.Х. с целью осуществления строительства других объектов недвижимости, о чем свидетельствуют его действия по изменению вида разрешенного использования земельных участков, прекратили свое существование в качестве объектов гражданских прав, были сняты с кадастрового учета, после чего в ЕГРП были внесены записи о прекращении права собственности Гобозова Т.Х. на указанные здания.

В силу требований ч.2 ст.61 ГПК РФ указанное обстоятельство является обязательным для суда и не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, принимая во внимание, что единственным собственником спорных зданий на момент заключения договоров аренды спорных земельных участков являлся Гобозов Т.Х., суд пришел к верному выводу, что заключение им с администрацией указанных договоров аренды соответствовало п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.), а также об отсутствии у истца преимущественного (исключительного) права на аренду земельный участков, предусмотренное п.3 ст.35, п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению Доевой М.З. её права как собственника нежилых зданий в отношении земельных участков, которые заняты данным недвижимым имуществом нарушены незаконной продажей этих зданий и последующим заключением договоров аренды земельных участков и подлежат защите путем восстановления положения, существовавшего до их нарушения.

В качестве одного из оснований наличия у Доевой М.З. права требования перевода на себя прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, истец ссылается на положения п.3 ст.35, п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, указывая, что ей как собственнику объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, принадлежит преимущественное право аренды данных земельных участков.

Доводы Доевой М.З. о том, что к ней перешли права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка мерою " ... " кв.м. по " ... ", а также права аренды " ... " долей земельного участка общей мерою " ... " кв.м. по " ... ", на основании договоров купли-продажи от 10.02.2005 г., заключенных между ней, Кабисовым В.Л. и Сосновским Д.И., не нашли своего подтверждения при исследовании дела судебной коллегией и не свидетельствуют о наличии у неё прав и обязанностей по указанным договорам аренды, поскольку на спорных земельный участках отсутствуют объекты недвижимости, принадлежавшие Доевой М.З.

Судом первой инстанции установлено при исследовании материалов дела, что из договоров купли-продажи, на которые ссылается истец, не усматривается, что ею были уступлены какие-либо права на спорные земельные участки, переданные Гобозову Т.Х. в аренду.

В силу положений ст. 11.1. Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды, земельные участки считаются объектами земельных отношений и вводятся в гражданский оборот с момента их кадастрового учета.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке N " ... " от 03.10.2014 года сведения о земельном участке с кадастровым номером " ... " были внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) 25.03.2014 года; согласно кадастровой выписке о земельном участке N " ... " от 03.10.2014 года сведения о земельном участке с кадастровым номером " ... " внесены в ГКН 24.03.2014 года.

Следовательно, суд первой инстацнии пришел к правильному выводу, что земельные участки, переданные Гобозову Т.Х. в аренду, были сформированы, поставлены на государственный кадастровый учет и приобрели свойства объектов гражданских прав, начиная соответственно с 25.03.2014 года и с 24.03.2014 года, что само по себе исключало возможность их передачи на каком-либо праве Доевой М.З. на основании договоров купли-продажи от 10.02.2005 г.

В силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Из анализа абз.2 п.1 ст. 621 ГК РФ следует, что иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если доказано наличие вышеуказанных условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Отсутствие у Доевой М.З. преимущественного права на аренду участка подтверждается следующим.

Так, согласно п. 1.1. договора аренды N " ... " от 28 декабря 2004 года, заключенного между администрацией МО и СПК "Кубанский сад" на основании постановления главы г. Горячий Ключ N " ... " от 20 декабря 2004 года, СПК "Кубанский сад" в аренду был передан земельный участок площадью " ... " кв.м, расположенный: " ... ". Срок действия договора - до 20 ноября 2005 года.

В соответствии с договором передачи части права аренды от 31.01.2005 года право аренды на " ... " долей земельного участка перешло к Кабисову В.Л., который, в свою очередь, уступил указанное право Доевой М.З. на основании вышеуказанного договора купли-продажи от 10. февраля 2005 года.

Согласно справке администрации муниципального образования город Горячий Ключ от 13 января 2014 г. N " ... " на указанную в ней дату действующий договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: " ... ", отсутствует.

Согласно постановления Президиума Краснодарского краевого суда от 23 декабря 2015 года указанный договор прекращен с истечением срока его действия, в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, в связи с чем, указания истца на то обстоятельство, что заключенный между СПК "Кубанский сад" и администрацией г. Горячий Ключ договор аренды в установленном порядке не оспорен и сторонами не расторгнут, правового значения не имеют.

Кроме того, как в соответствии с п. 11,12 выписки из ЕГРЮЛ от 01 декабря 2016 года по СПК "Кубанский сад" деятельность указанного юридического лица была прекращена 19 апреля 2012 года в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1. Федерального закона от 08 августа 2001 N 129ФЗ.

В силу п. 2 ст. 64.2. ГК РФ исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные настоящим Кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судом сделан правильный вывод об отсутствии у Доевой М.З. преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: " ... ", и условий, необходимых для реализации такого права, что само по себе в соответствии со ст. 621 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о замене арендатора в договорах аренды от 28 марта 2014 года N " ... ", N " ... ".

Судом также правомерно отклонен довод Доевой М.З. о том, что в собственности Гобозова Т.Х. не имелось законно приобретенных зданий, занимающих спорные земельные участки, в связи с чем у него не возникло право на заключение договоров аренды указанных земельных участков.

Вступившим в законную силу решением Горячеключевского суда Краснодарского края от 06 мая 2015 года установлено, что после регистрации за собой права собственности на спорные нежилые здания Безъязычный О.А. продал их Иванову А.В. на основании договоров купли-продажи от 09 января 2014 года с последующей регистрацией перехода права собственности на эти объекты на имя покупателя.

Впоследствии Иванов А.В. продал эти здания Гобозову Т.Х. на основании договоров купли-продажи от 15 января 2014 года, переход права собственности на спорные объекты недвижимости на Гобозова Т.Х. зарегистрирован 21 января 2014 года.

Кроме того, как следует из материалов дела, судебными постановлениями N " ... ", N " ... ", а также постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 23 декабря 2015 года по делу N " ... " установлено, что за Гобозовым Т.Х. зарегистрировано право аренды на земельные участки по адресу: " ... " и " ... ".

В силу разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума N 10/22, в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Выводы об отсутствии оснований для признания недействительными, как договоров купли-продажи нежилых зданий, заключенных между Безъязычным О.А. и Ивановым А.В., а также между Ивановым А.В. и Гобозовым Т.Х., так и договоров аренды земельных участков, заключенных между администрацией г. Горячий Ключ и Гобозовым Т.Х., сделаны судами при рассмотрении гражданских дел с участием Доевой М.З.

Оспаривание Доевой М.З. указанных выше обстоятельств противоречит требованиям п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 N 23 "О судебном решении", части 2 статьи 61 ГПК РФ, ч. 2 ст. 209 ГПК РФ, а, кроме того, фактически направлено на пересмотр судебных постановлений, минуя предусмотренную Гражданским процессуальным кодексом РФ процедуру их обжалования, что является недопустимым.

Принимая во внимание вышеизложенное, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Доевой М.З. о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, судебная коллегия находит законными и обоснованными.

Доводы изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции; фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 05 декабря 2016 года, не усматривает оснований для его изменения либо отмены в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 05 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Доевой М.З. по доверенности Исаханова Э.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть оспорено в течение 6 месяцев в Президиум Краснодарского краевого суда.

Председательствующий:

Судьи:

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "