Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 01 июня 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 01 июня 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Сицинской О.В.,

судей Брянского В.Ю., Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя

на решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственности "Лукойл-Югнефтепродукт" к Министерству имущественных отношений СК, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Лукойл-Югнефтепродукт" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений СК, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:011601:19, площадью 4 813 кв.м., из категории земли населенных пунктов, видом разрешенного использования под автозаправочной станцией и пунктом технического обслуживания (литеры: "А" - автозаправка, "Б,Б1" - мастерские, "М" - мойка) и для проектирования реконструкции существующей автозаправочной станции (литер "А") под многотопливную автозаправочную станцию с надземными резервуарами, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Шпаковская, 98 в квартале 523, на основании договора N 2544, заключенного 24 сентября 2013 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя сроком на 10 лет. По условиям договора арендная плата рассчитывается, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27 ноября 2015 года утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 28637350,00 руб., что значительно превышает размер его рыночной стоимости на основании отчета N 6092 от 27 июля 2016 года, выполненного ООО "Стремление", на которое получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков".

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1168 от 17 октября 2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года на основании отчета N 6092 от 27 июля 2016 года, выполненного ООО "Стремление", в размере 20373429 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 марта 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой выражает несогласие с решением суда, считает его незаконным и необоснованным, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Удовлетворение административного иска ООО "Лукойл-Югнефтепродукт", осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя.

Установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 26:12:011601:19, приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение незаконно, поскольку основывается на доказательствах - результатах отчета об оценке N 6092, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности.

Рассматриваемый отчет уже был признан несоответствующим требованиям Федеральных стандартов оценки согласно решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Из отчета N 6092 следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только одного подхода: сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж.

При этом в отчете отсутствует информация о подобранных объектах- аналогах а именно отчет не содержит сведений относительно наличия либо отсутствия на объектах-аналогах коммуникаций, ввиду чего вывод оценщика о их наличии не обоснован, как и примененная корректировка в размере 0%.

Наличие коммуникаций, имеет важное значение при определении рыночной стоимости земельного участка.

Также объекты-аналоги не содержат сведений о виде передаваемых прав, в то время как при расчетах оценщик рассматривает передаваемые права как "собственность".

Комитет, считает, что требования пункта 13 ФСО N 1 оценщиком не выполнены.

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Требования пункта 11 ФСО N 4 также не исполнены оценщиком, поскольку идентифицировать объекты, подлежащие продаже и время создания объявлений (в отношении всех аналогов объявление размещено в сети интернет), не представляется возможным.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В отчете не указаны точные адреса объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

Таким образом, информация, используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания не поступило.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Леванову Е.С., поддержавшую доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, представителей административного истца Страхову Е.С., Панова В.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заинтересованное лицо (административный ответчик), в случае несогласия с удовлетворением заявления, обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по договору аренды земельного участка N 2544 от 24 сентября 2013 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:011601:19, площадью 4 813 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Шпаковская, 98 в квартале 523.

Согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 02 сентября 2003 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 28637350 руб.

19 декабря 2015 года кадастровая стоимость внесена в ГКН, что подтверждается имеющейся в деле кадастровой справкой от 29.02.2016 года и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в сумме 20373429 рублей представлен отчет об оценке N 6092, подготовленный 27 июля 2016 года ООО "Стремление", и положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" N 160708-1549 от 28 июля 2016 года.

Представленный административным истцом отчет об оценке является достоверным, оснований не доверять выводам оценщика не имеется.

Отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, оценщиком было принято, что все аналоги либо обладают необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями. Оценщиком для объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась. В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям.

Отчет об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Указанные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1168 от 17 октября 2016 года об отклонении заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости недостатки в оформлении отчета по результатам допроса оценщика Дятлова Е.Г. в судебном заседании и оценки представленных истцом доказательств в их совокупности своего подтверждения не нашли.

Оценщиком выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО N 3.

В целях проверки отчета проводилась экспертиза, результатом которой явилось положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Вид экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения соответствуют федеральным стандартом оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов оценщика у суда не имеется, оснований для назначения по делу судебной оценочной экспертизы не усматривается.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, в пределах 30 %, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Таким образом, отчет об оценке является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенном отчетом об оценке.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: