Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 мая 2017 г. по делу N 33-1920/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) в составе председательствующего Пуховой Е.В.,

судей Осиповой А.А., Шадриной Л.Е.,

с участием прокурора Минеевой Э.В.,

при секретаре Комюстюровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 мая 2017 года

дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 22 марта 2017 года, которым по делу по иску Дуплиной И.А. к Гиннес М.А. о расторжении договора купли-продажи земельных участков и дома, взыскании денежных сумм, выселении, снятии с регистрационного учета и взыскании судебных расходов, судом

ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельных участков с рассрочкой платежа от 17 сентября 2015 года, заключенный между Дуплиной И.А. и Гиннес М.А., на следующие объекты недвижимости по адресу: ... :

- земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым N ... ;

- земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым N ... ;

- жилой дом с кадастровым N ...

Погасить запись о регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) на указанные объекты недвижимости за Гиннес М.А..

Взыскать с Гиннес М.А. в пользу Дуплиной И.А. сумму штрафов по п. 11 договора в размере 500 000 руб., по п. 13 договора в размере 250 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 11 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., а всего 793 200 (семьсот девяносто три тысячи двести) руб.

Обязать Гиннес М.А. освободить земельные участки и выселиться из жилого дома по адресу: ...

Данное решение суда является основанием для снятия Гиннес М.А. с регистрационного учета по адресу: ...

Заслушав доклад судьи Шадриной Л.Е., заключение прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит оставлению без изменения, объяснения представителя истца Чистоедова Д.В., ответчика Гиннес М.А., представителя ответчика Прокопьевой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дуплина И.А. обратилась в суд с иском к Гиннес М.А. о расторжении договора купли-продажи земельных участков и дома, взыскании денежных сумм, выселении, снятии с регистрационного учета и взыскании судебных расходов, указывая на то, что между сторонами 17.09.2015 был заключен договор купли-продажи земельных участков и дома с рассрочкой платежа. Согласно п. 3 договора указанные земельные участки с жилым домом продаются за ... руб. Всего по договору оплачено ... руб., оставшуюся сумму в размере ... руб. ответчик не выплатил. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, погасить запись о регистрации права в собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) на указанные объекты недвижимости за Гиннес М.А., освободить и выселить Гиннес М.А. из жилого дома по адресу: ... , снять с регистрационного учета, взыскать сумму штрафов по п. 11 договора в размере ... руб., по п. 13 договора в размере ... руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб., расходы на оформление доверенности в размере ... руб., расходы на оплату услуг представителя в размере ... руб.

Судом постановленовышеуказанное решение.

Не согласившись с указанным решением, ответчик Гиннес М.А. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что судом неправильно применены нормы материального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела усматривается, что 17.09.2015 между Дуплиной И.А. (продавец) и Гиннес М.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым N ... , жилого дома с кадастровым N ... , земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым N ... , жилого дома с кадастровым N ... , расположенных по адресу: ...

В соответствии с п. 4 договора покупатель обязуется произвести оплату путем передачи денег продавцу в следующие сроки: сумму в размере ... руб. в день подписания договора, оставшуюся сумму в размере ... руб. покупатель вносит с рассрочкой платежа ежемесячно в течение 14 последующих месяцев разными суммами, окончательный расчет должен быть произведен не позднее 17.12.2016.

Согласно распискам Дуплиной И.А. ответчик Гиннес М.А. произвела оплату по договору купли-продажи на сумму ... руб., при этом последний платеж внесен 29.12.2016. Таким образом, всего по вышеуказанному договору ответчиком оплачено ... руб., оставшаяся сумма в размере ... руб. ответчиком не выплачена. Данный факт стороной ответчика не оспаривается.

Судом первой инстанции установлено, что Гиннес М.А. 22.09.2015 зарегистрировала свое право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указывал на то, что ответчик (покупатель) свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил, согласованную сторонами стоимость жилого помещения продавцу не уплатил, зарегистрировав при этом в соответствии с условиями договора свое право собственности на недвижимое имущество.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 161, 162, 309, 310, 421, 450, 486 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

В данном случае, поскольку право собственности на недвижимое имущество ответчиком зарегистрировано, то при разрешении спора, связанного с расторжением договора купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции обоснованно исходил из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно п. 65 данного Постановления при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными разъяснениями продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что продавец, в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара, имеет право потребовать только оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, является несостоятельным.

Пунктом 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Ввиду установленного нарушения ответчиком сроков оплаты по договору купли-продажи и общей суммы платежей в размере 580 000 руб., не превышающей половину цены недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора по п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, из существа договора купли-продажи земельных участков и жилых домов усматривается, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы данный договор и не передавал бы свое имущество покупателю.

Со стороны Дуплиной И.А. договор купли-продажи исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, находится в настоящее время в собственности Гиннес М.А., которая согласно справке МКУ "ДЖО" Паспортно-регистрационного управления от 02.03.2017 зарегистрирована по адресу: ...

Дав оценку собранным по делу доказательствах в их совокупности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что со стороны покупателя Гиннес М.А. было допущено существенное нарушение договора купли-продажи недвижимости, фактически он исполнен не был, поскольку ответчик не уплатил предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец Дуплина И.А. денежные средства, на которые рассчитывала при заключении договора, не получила.

Довод апелляционной жалобы о непредставлении со стороны истца доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора опровергается материалами дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что в заключенном договоре и в Гражданском кодексе РФ отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, основан на неверном толковании норм материального права.

В апелляционной жалобе ответчик также указывает на то, что судом первой инстанции не принято во внимание, что право собственности Гиннес М.А. на жилой дом и земельные участки обременено ипотекой в силу закона. Данный довод судебной коллегией отклоняется, поскольку со стороны ответчика в суд первой инстанции доказательства, подтверждающие данный факт, не предоставлялись и в материалах дела отсутствуют. Кроме того, положения ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьих лиц.

Довод стороны ответчика о том, что судом проигнорировано ходатайство ответчика об отложении судебного заседания для заключения мирового соглашения, является несостоятельным. Согласно протоколу судебного заседания от 22.03.2017 представитель истца Чистоедов Д.В. возражал против заключения мирового соглашения, право на заключение которого предусмотрено доверенностью N ... от 01.02.2017.

Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются, поскольку не опровергают правильность выводов суда об обстоятельствах, имеющих значение для дела, нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 22 марта 2017 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: Е.В. Пухова

Судьи: А.А. Осипова

Л.Е. Шадрина