Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11 мая 2017 г. по делу N 33-7276/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Р.В. Шакирьянова,

судей Л.Ф. Митрофановой, С.М. Тютчева,

при секретаре судебного заседания А.Ф. Гильмутдиновой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф.Митрофановой гражданское дело по апелляционной жалобе представителя исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" Ю.И. Крикун на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 24 января 2017 года.

Этим решением постановлено:

исковое заявление А.С. Гарайшина удовлетворить.

обязать исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" заключить с А.С. Гарайшиным договор аренды земельного участка кадастровый номер ... , расположенного по адресу: "адрес" сроком на сорок девять лет путем осуществления действий в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации в установленный законом срок.

В удовлетворении встречного иска исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" к А.С.Гарайшину о признании права собственности отсутствующим, отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения против доводов жалобы А.С. Гарайшина и его представителя Н.В.Михалевой, судебная коллегия

установила:

А.С. Гарайшин обратился с иском к исполнительному комитету муниципального образования "город Набережные Челны" Республики Татарстан о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что он 7 сентября 2015 года приобрел в собственность объект недвижимого имущества - минимаркет, расположенный на территории земельного участка с кадастровым номером ... , по адресу: г "адрес". В период приобретения объекта земельный участок под объектом недвижимости был предоставлен в аренду на основании договора N ... от 2 ноября 2011 года сроком на 5 лет. После приобретения в собственность объекта недвижимости он обратился к ответчику за приватизацией земельного участка. Поскольку в приватизации ему было отказано, он как новый собственник объекта недвижимости повторно обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка под зданием минимаркета, но вновь получил отказ. Задолженности по договору аренды земли не имеет, продолжает по настоящее время производить по нему платежи. Ответчик мотивирует свой отказ тем, что минимаркет является некапитальным объектом. Согласно же экспертизе минимаркет является объектом капитального строительства, обладает основными признаками недвижимого имущества, как объект, прочно связанный с землей, перемещение которого невозможно без соразмерного ущерба. После предоставления акта экспертного обследования с соответствующим запросом, ответчик вновь ответил отказом в предоставлении земельного участка в аренду, ссылаясь на некапитальность строения, вывод о чем сделан на основании визуального осмотра и без участия истца.

Истец, считая отказ необоснованным, просил возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: "адрес" сроком на 49 лет путем осуществления действий в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации в установленный срок (направить проект договора аренды земельного участка).

Не согласившись с требованиями иска А.С. Гарайшина, исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" Республики Татарстан предъявил встречный иск о признании отсутствующим права.

В обоснование заявленных требований указал, что объект недвижимости в виде минимаркета не является объектом капитального строительства. В силу чего право собственности в едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано неверно. Однако данная регистрация права собственности на имущество не позволяет владельцу земельного участка защитить свои права путем истребования имущества. Некапитальный характер спорного строения является основанием для предъявления иска о признании права отсутствующим. Просил признать отсутствующим право собственности ИП А.С. Гарайшина на минимаркет, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 125,9 кв.м, кадастровый номер ... : ... , расположенный по адресу: "адрес"

В возражениях на встречный иск представитель А.С. Гарайшина Н.В.Михалева просила в удовлетворении встречного иска отказать, поскольку остановочный комплекс с минимаркетом был введен в эксплуатацию с обязанием застройщика зарегистрировать право собственности на объект в соответствии с постановлением Администрации г.Набережные Челны N 1344 от 24 июня 2002 года.

В заседание суда первой инстанции истец не явился, его представитель Н.В. Михалева доводы искового заявления поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать по основаниям, указанным в возражениях.

Представитель ответчика по первоначальному иску исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" Республики Татарстан Ю.И. Крикун требования иска А.С. Гарайшина не признала, настаивала на удовлетворении встречного иска.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" Ю.И. Крикун ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении их исковых требований. Выражает несогласие с выводами суда, основанными на неправильном применении норм материального права. Полагает, что определение правого режима объекта, в частности, относится он к недвижимости или нет, не должно базироваться только лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже. Указывает, что первоначально постановлением исполнительного комитета спорный земельный участок был предоставлен под размещение объектов торговли, то есть временных объектов, и строительство капитального недвижимого объекта на нем не предполагалось, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось.

В возражениях на апелляционную жалобу А.С. Гарайшин и его представитель Н.В.Михалева, приводя свои доводы в опровержение, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции А.С. Гарайшин и его представитель Н.В.Михалева с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав объяснения лиц, участвующих по делу, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 27 августа 2015 года на основании договора купли-продажи А.С. Гарайшин приобрел минимаркет, кадастровый номер ... , назначение нежилое, одноэтажное, общей площадью 125,9 кв.м, инвентарный N 1960, расположенный по адресу: "адрес". Право собственности зарегистрировано за истцом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 сентября 2015 года за N ... и подтверждается свидетельством от 7 сентября 2015 года.

Указанное здание было возведено на земельном участке с кадастровым номером ... , площадью 217 кв.м, расположенном по адресу: "адрес"

Судом первой инстанции было установлено, что минимаркет был возведен правомочным лицом на предоставленном для этого земельном участке и в установленном законом порядке был введен в эксплуатацию.

Так, в соответствии с письмом предпринимателя Л.Р. Галлямовой от 25августа 2000 года о предоставлении земельного участка для строительства остановочного комплекса с объектами торговли Управлением градо-строительства и архитектуры и КУП "Управление градостроительного кадастра" Департамента инвестиций архитектуры, строительства и экологии администрации г. Набережные Челны составлен акт выбора земельного участка под строительство N 219 от 5 сентября 2000 года, были получены соответствующие заключения Прикамского территориального управления Минприроды Республики Татарстан, главного государственного санитарного врача, произведен расчет площади. 24 октября 2000 года на основании постановления администрации г. Набережные Челны от 17 октября 2000 года N 241/1 получен паспорт земельного участка под проектирование.

2 июля 2001 года между исполнительным комитетом и Л.Р.Галлямовой был заключен договор аренды земельного участка N 1833 сроком на 10 лет для остановочного комплекса с минимаркетом.

Строительство на земельном участке производилось на основании выданного УГАСН разрешения N 152В от 4 июля 2001 года.

После завершения строительства минимаркета 21 июля 2002 года был выдан акт приемки законченного строительством объекта, который был утвержден постановлением главы администрации города от 24 июля 2002 года N 1344.

В соответствии с пунктом 2 указанного постановления Л.Р. Галлямова поставила введенный в эксплуатацию объект на учет в государственном органе.

По истечении срока действия договора арены ответчик заключил 2ноября 2011 года с Л.Р. Галлямовой договор N 2777-АЗ аренды земельного участка, который был предоставлен для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (минимаркет) сроком на 5 лет.

Земельный участок площадью 217 кв.м с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: "адрес" под минимаркет был сформирован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером ... :15. Земельному участку площадью 217 кв.м с кадастровым номером ... установлен вид разрешенного использования -для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, что подтверждается постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" N 5676 от 19октября 2011 года.

Данный земельный участок состоит на кадастровом учете, имеет соответствующий номер и статус "учтенный", был сформирован конкретно под размещение минимаркета.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка сначала были переданы по договору Г.Х. Березовиковой, которая в свою очередь 27августа 2015 года передала права на земельный участок истцу.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что А.С. Гарайшин был вправе обратиться к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под зданием в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

14 января 2016 года Управлением земельных и имущественных отношений А.С. Гарайшину сообщено, что минимаркет, расположенный на испрашиваемом земельном участке, является некапитальным объектом. В этой связи предоставление в аренду данного земельного участка не представляется возможным.

После получения указанного ответа А.С. Гарайшин направил в адрес ответчика акт экспертного обследования, согласно которому минимаркет является объектом капитального строительства, обладает основными признаками недвижимого имущества, как объект, прочно связанный с землей, перемещение которого невозможно без соразмерного ущерба. На данное обращение истец получил письменный отказ за N ... от 01августа 2016 года со ссылкой на наличие заключения МУП "Служба градостроительного развития" о том, что минимаркет, расположенный на земельном спорном участке, не является объектом капитального строительства. Данный вывод был сделан на основании визуального осмотра.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречных требований, исходил из недоказанности доводов исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" о не- капитальности объекта в виде минимаркета, принадлежащего А.С.Гарайшину на праве собственности.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Из заключения МУП "Служба градостроительного развития" без номера и указания даты его составления усматривается, что специалистами данного учреждения 17 декабря 2015 года произведено визуальное обследование доступных к осмотру частей объекта, в ходе которого установлено: объект минимаркета выполнен из легких конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов, и является не- капитальным нестационарным сооружением в соответствии с пунктом 2.10 "Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований", утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N 613.

Согласно экспертному исследованию эксперта К.А. Олифир Федерального бюджетного учреждения "Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2016 года N 1197/07-6, остановочный комплекс с минимаркетом, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, пр. Мира, на остановке "6 комплекс" со стороны 15 микрорайона, имеет прочную связь с землей в виде ленточного фундамента. Данный признак дает основание признать исследуемый объект - объектом капитального строительства. В рамках производства экспертизы были исследованы представленные на исследование документы, произведен натурный осмотр объекта. В ходе натурного осмотра выявлено, что спорный объект представляет собой нежилое одноэтажное здание прямоугольной формы с навесом по наружному периметру, расположенное вдоль проезжей части "адрес", имеет коммуникации: водопровод, канализацию, электроосвещение, вентиляцию, отопление. Фундамент - бетонный, ленточный.

Поскольку при экспертном исследовании экспертом К.А. Олифир Федерального бюджетного учреждения "Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2016 года N 1197/07-6 кроме натурного осмотра, выполнены необходимые замеры, произведено изучение нормативно-технической документации объекта, а также сопоставление данных, полученных при натурном осмотре, с данными нормативно-технической документации, суд первой инстанции счел доказанным факт принадлежности спорного объекта к капитальным объектам и, как следствие, отнесение его к объектам недвижимости.

В связи с тем, что в ходе рассмотрения дела А.С. Гарайшин доказал, что принадлежащий ему объект в виде минимаркета является объектом недвижимости, у ответчика отсутствовали основания для отказа в заключении с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен данный земельный участок.

Так, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

На основании изложенных норм права, с учетом установленных судом обстоятельств дела, выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований А.С. Гарайшина следует признать законными и обоснованными.

Между тем судебная коллегия считает необходимым уточнить второй абзац резолютивной части решения суда, поскольку суд не может заменять полномочия органов исполнительной власти как стороны договора аренды по согласованию и включению в него конкретных условий договора, в том числе, и срока его действия.

Так, в соответствии подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 указанного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым изложить второй абзац резолютивной части решения в следующей формулировке: возложить на исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" обязанность осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка площадью 217 кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: "адрес", в трех экземплярах, его подписание и направление в адрес А.С. Гарайшина.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности определения правого режима объекта, в частности, относится он к недвижимости или нет, только лишь на основании заключения эксперта, в котором указано о прочной связи данного объекта землей и возможном повреждении данного объекта при его демонтаже, вызваны неверным толкованием норм права. Согласно пункту 10 статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку при экспертном исследовании установлено, что остановочный комплекс с минимаркетом имеет прочную связь с землей в виде ленточного фундамента, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данный объект является объектом недвижимости. При этом предоставление исполнительным комитетом спорного земельного участка под размещение объектов торговли не свидетельствует о том, что данные объекты не могут являться капитальными. Данных о предоставлении указанного участка лишь под размещение временных построек не имеется. Более того согласно постановлению администрации г. Набережные Челны 24июня 2002 года N 1344 на ИП Л.Р. Галлямову возложена обязанность зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на остановочный комплекс с минимаркетом.

Ссылка в жалобе на отсутствие разрешения на строительство спорного объекта своего подтверждения не нашла. Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 21 июня 2002 года, утвержденному постановлением администрации г. Набережные Челны 24 июня 2002 года, строительство объекта на земельном участке производилось на основании выданного УГАСН разрешения N ... от 4 июля 2001 года.

Иные обстоятельства, которыми аргументирована апелляционная жалоба, являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции при рассмотрении дела. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, вывод суда основан на анализе доказательств, мотивирован, соответствует требованиям федерального законодательства, и основания считать его неправильным у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 199, 327- 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 24 января 2017 года оставить без изменения, уточнив второй абзац резолютивной части решения, изложив его в следующей формулировке:

возложить на исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" обязанность осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка площадью 217 кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: "адрес", в трех экземплярах, его подписание и направление в адрес А.С. Гарайшина.

В удовлетворении апелляционной жалобы представителя исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" Ю.И. Крикун отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи