Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 22 мая 2017 г. по делу N 33-7825/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Р.В. Шакирьянова,

судей Л.Ф. Митрофановой, С.М. Тютчева,

при секретаре судебного заседания А.Ф. Гильмутдиновой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф.Митрофановой гражданское дело по апелляционной жалобе представителя А.Ф. Хасанова И.А. Кирилловой на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 03 марта 2017 года. Этим решением постановлено:

в удовлетворении исковых требований А.Ф. Хасанова к Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N ... от 17декабря 2012 года в части внесения изменений в пункт 1.1.4 договора, а именно, изложить пункт 1.1.4 договора в следующей редакции "Целевое назначение (категория) земельного участка: земли населенных пунктов" отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводыапелляционной жалобы, выслушав объяснения в поддержку доводов жалобы представителя А.Ф.Хасанова И.А.Кирилловой, заслушав возражения против доводов жалобы представителя исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан А.Р. Хасанова, судебная коллегия

установила:

А.Ф. Хасанов обратился с иском к Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что по результатам открытого аукциона между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и А.Ф.Хасановым был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: "адрес": категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1509 кв.м, сроком на 5 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка на аукционе N24-071-2677 от 17 декабря 2012 года.

Позже по результатам публичных слушаний был утвержден Генеральный план сельского поселения с. Высокая гора, согласно которому оспариваемый земельный участок был отнесен к категории земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для введения личного подсобного хозяйства.

Считал, данное обстоятельство служит основанием для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (в части изменения целевого назначения (категории) земельного участка), поскольку на сегодняшний день условия договора аренды не соответствуют результатам градостроительного зонирования сельского поселения.

Кроме того, указывает, что ему было отказано в получении разрешения на строительство, несмотря на то, что земельный участок имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Отдел строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Высокогорского муниципального района Республики Татарстан указал на необходимость внесения изменений в договор аренды, а именно: в части изменения пункта 1.1.4. договора, где указано, что "целевое назначение (категория) земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения".

На данный момент в государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения о земельном участке, в соответствии с которыми участок имеет категории земель - земли населённых пунктов.

Согласно гражданскому законодательству предмет договора должен соответствовать действительности, а фактически в данном случае предмет договора изменен, о чем в государственный кадастр недвижимости внесены изменения. Учитывая данный факт, приведение предмета договора аренды в соответствие с действительностью и с данными государственного реестра недвижимости является требованием закона.

18 марта 2016 года истцом было направлено соответствующее письмо о намерении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером ... Согласно письму ответчика за N 07/2040 от 9 апреля 2016 года истцу отказано в заключении дополнительного соглашения.

Поскольку на данный момент существующие условия договора аренды не позволяют использовать земельный участок по назначению, что противоречит статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просил суд возложить на Палату имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером ... , заключённого на аукционе N 24-071-2677 от 17 декабря 2012 года, в части внесения изменений в пункт 1.1.4 договора, а именно, изложить его в следующей редакции: "Целевое назначение (категория) земельного участка: земли населенных пунктов".

В заседании суда первой инстанции представитель А.Ф. Хасанова П.В.Тубальцев иск поддержал.

Представитель исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан А.Р. Хасанов просил в иске отказать.

От представителя Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствии, просил в иске отказать.

Суд, отказав в удовлетворении исковых требований, принял решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель А.Ф. Хасанова И.А.Кириллова ставит вопрос об отмене решения суда. Настаивает на доводах, изложенных в суде первой инстанции. Указывает, что на сегодняшний день условия договора аренды не соответствуют результатам градостроительного зонирования сельского поселения, что не позволяет использовать земельный участок по назначению.

В возражениях на апелляционную жалобу председатель МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан Р.Р. Хасбеев и представитель исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан А.Р. Хасанов, приводя свои доводы в опровержение, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель А.Ф.Хасанова И.А.Кириллова апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержала.

Представитель исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан А.Р. Хасанов с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан своего представителя в суд апелляционной инстанции не направила, извещена о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представила, о причинах неявки не сообщила. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2, 3 данной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, по результатам открытого аукциона между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и А.Ф. Хасановым 17 декабря 2012 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: "адрес": категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1509 кв.м, сроком на 5 лет.

Решением Совета Высокогорского сельского поселения Высокогорского муниципального района Республики Татарстан N 42 от 7февраля 2014 года утвержден проект Генерального плана Высокогорского сельского поселения.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 25 августа 2015 года, земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1509 кв.м расположен: Республика Татарстан, Высокогорское сельское поселение; категория земель - земли населенного пункта, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства.

Отдел строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Высокогорского муниципального района Республики Татарстан 11февраля 2016 года отказал А.Ф. Хасанову в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Указано, что для получения разрешения на строительство необходимо изменить целевое назначение (категорию) земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов.

Исполнительный комитет Высокогорского муниципального района Республики Татарстан на заявление истца от 18 марта 2016 года о заключении договора купли-продажи и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером ... сообщил, что предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения арендатором осуществляется в соответствии с ФЗ 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но указанный закон не распространяется на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пунктами 13, 14 и 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка в силу пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

С отказом суда в удовлетворении исковых требований судебная коллегия соглашается, по следующим основаниям.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Указанная норма предусматривает, что в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 (подпункты 1 и 2 пункта 1).

Пункт 2 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает требования к извещению.

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (пункт 4).

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (подпункт 1 пункта 5).

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 1 пункта 7).

Анализ приведенных законоположений позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на указанный объект недвижимости и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения такого аукциона, в том числе на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Понуждение исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан подготовить и заключить с А.Ф. Хасановым дополнительное соглашение к договору аренды влечет нарушение приведенного законодательства, а также прав и законных интересов Российской Федерации.

Обращение А.Ф. Хасанова с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона, а изменение вида разрешенного использования участка, внесенного в ГКН (ГРН), в сложившейся ситуации правового значения для оценки правомерности отказа исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в заключении дополнительного соглашения не имеет, поскольку какой-либо обязанности в части способа распоряжения федеральной собственностью, в том числе и по изменению условий договора аренды, на него не возлагает.

Более того согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Одной из основных задач выполнения требований, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (наряду с необходимостью соблюдения интересов неограниченного круга лиц - потенциальных претендентов на заключение договора аренды государственного/муниципального имущества).

Изменение целевого назначения земельного участка в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения публичных торгов, может привести к нарушению прав иных лиц. Так, количество претендентов на заключение договора аренды земельного участка предоставленного для использования под личное подсобное хозяйство в категории земель сельского хозяйственного назначения и в категории - земли населенных пунктов, в котором разрешается индивидуальное жилищное строительство могут различаются, что влечет необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что в силу положений Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" недопустимо.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции следует признать правильными, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на сегодняшний день условия договора аренды не соответствуют результатам градостроительного зонирования сельского поселения, и данный участок невозможно использовать по назначению, не свидетельствуют о незаконности принятого судом решения.

Земельный участок, находящийся в федеральной собственности, был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для сельскохозяйственного использования). Изменение условий договора в части категории предоставляемого в аренду участка будет прямо противоречить земельному законодательству и Федеральному закону от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", что недопустимо. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что А.Ф.Хасанов не лишен возможности обратиться к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых он исходили при заключении данного договора.

Судебная коллегия считает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, доводы сторон и представленные ими доказательства судом надлежащим образом исследованы и оценены, по делу постановленосоответствующее требованиям материального и процессуального закона решение, которое подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 199, 327-329, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 03марта 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя А.Ф. Хасанова И.А. Кирилловой - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи