Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 22 мая 2017 г. по делу N 33-7849/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,

судей Гиниатуллиной Ф.И., Моисеевой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Низамовой Л.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Габидуллиной Р.Ч., Абузарова Ф.Н. на решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 16 марта 2017 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления Габидуллиной Р.Ч., Абузарова Ф.Н. к Шигабутдиновой Т.Е., Шигабутдинову И.И. об уменьшении покупной цены земельного участка и незавершенного строительством объекта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Габидуллиной Р.Ч., Абузарова Ф.Н. в поддержку доводов жалобы, возражения представителя ОАО "Сетевая компания" - Кустадинчева М.В. относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Габидуллина Р.Ч. и Абузаров Ф.Н. обратились в суд с иском к Шигабутдиновой Т.Е., Шигабутдинову И.И. об уменьшении покупной цены земельного участка и незавершенного строительством объекта. В обоснование иска указано, что 18 сентября 2015 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта, общей площадью 1621 кв.м., расположенного по адресу: "адрес". Цена договора составила 930000 руб. Сумма в размере 400000 руб. выплачена до подписания договора, сумма 530000 руб. должна быть выплачена по соглашению сторон до 01 февраля 2017 года. 20 сентября 2015 года при подключении жилого дома к электрическим сетям им стало известно о том, что жилой дом расположен на земельном участке в зоне с особыми условиями использования территории, поскольку расположен в охранной зоне электросетевого объекта ВЛ 6 кВ. При обращении в ОАО "Сетевая компания" Альметьевские электрические сети о возможности выноса электросетевого объекта с данного земельного участка в связи со строительством жилого дома, им дан ответ о том, что вынос электросетевого объекта с земельного участка возможен на основании заключенного договора об оказании услуг по выносу объектов электросетевого хозяйства с условием 100% предоплаты услуг по договору. При этом ответчик при заключении договора купли-продажи скрыл тот факт, что жилой дом расположен в зоне с особыми условиями использования территории. Согласно варианту расчета ОАО "Сетевая компания" Альметьевские электрические сети, стоимость выноса и переустройства объекта электросетевого хозяйства, находящегося по адресу: "адрес", составляет 572977 руб. 15 коп. Истцы просили уменьшить покупную цену земельного участка и незавершенного строительством объекта по договору купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта от 18 сентября 2015 года, взыскать с ответчика в пользу истцов 40000 руб. как излишне уплаченные по договору купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта от 18 сентября 2015 года, прекратить ипотеку в силу закона на земельный участок и незавершенный строительством объект.

В последующем Габидуллина Р.Ч. и Абузаров Ф.Н. уточнили исковые требования, просили уменьшить покупную цену земельного участка и незавершенного строительством объекта по договору купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта от 18 сентября 2015 года с 930000 руб. до 457000 руб., взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате услуг эксперта-оценщика в размере 5000 руб., взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб.

В судебном заседании истцы Габидуллина Р.Ч., Абузаров Ф.Н. и их представитель Гафиятуллина Р.М. уточненные исковые требования поддержали.

Шигабутдинова Т.Е., Шигабутдинов И.И. и их представитель Закирова Н.И. иск не признали.

Представители ОАО "Сетевая компания" - Шугаепова Г.Л. и Дементьев А.В. оставили решение на усмотрение суда.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе Габидуллина Р.Ч. и Абузаров Ф.Н. просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе ссылаются на те же доводы, что и в обоснование своего искового заявления, выражают несогласие с выводами суда. Считают, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Отмечают, что в договоре купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта от 18 сентября 2015 года и в передаточном акте не указывается то, что земельный участок расположен в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства. Указывают, что собственник земельного участка обязан в силу закона предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Таким образом продавец земельного участка в силу прямого указания закона должен был в договоре купли-продажи недвижимости указать о том, земельный участок расположен в охранной зоне электросетевого объекта ВЛ 6кВ. Ответчики при заключении договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта скрыли от истцов тот факт, что жилой дом расположен в зоне с особыми условиями использования территории. Истцам в собственность было передано имущество с существенными недостатками, не соответствующее условиям сделки и, соответственно, стоимость земельного участка и незавершенного строительством объекта была определена без учета указанных обстоятельств.

В соответствии с п.1 ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п. 1, 3 с.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). На основании ст.64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Согласно ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что 18 сентября 2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта общей площадью 1621 кв.м., расположенного по адресу: "адрес". Цена договора составила 930000 руб. Сумма в размере 400000 руб. выплачена до подписания договора, сумма 530000 руб. должна быть выплачена по соглашению сторон до 01 февраля 2017 года.

Из положений п.п.1.1, 6 договора купли-продажи следует, что спорный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства; продавец гарантирует, что до подписания договора указанная недвижимость никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Сторонами не оспаривался факт того, что спорный земельный участок попадает в охранную зону электросетевого объекта ВЛ 6 кВ.

При обращении в ОАО "Сетевая компания" Альметьевские электрические сети о возможности выноса электросетевого объекта с данного земельного участка в связи со строительством жилого дома, дан ответ о том, что вынос электросетевого объекта с земельного участка возможен на основании заключенного договора об оказании услуг по выносу объектов электросетевого хозяйства с условием 100% предоплаты услуг по договору.

Согласно варианту расчета ОАО "Сетевая компания" Альметьевские электрические сети, стоимость выноса и переустройства объекта электросетевого хозяйства, находящегося по адресу: "адрес" составляет 572977 руб. 15 коп.

По отчету N21/17, выполненному ООО "Эксперт" от 30 января 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с незавершенным строительством объектом с учетом выявленных ограничений использования по назначению, находящегося по адресу: "адрес", по состоянию на 18 сентября 2015 года составляет 457000 руб.

Согласно ответу АО "Сетевая компания" от 25 января 2017 года на спорном земельном участке проходит линия электропередач ВЛ/КЛ 6кВ ПС "186" фидер 186-09, введенная в эксплуатацию в 1986 году; часть данного земельного участка обременена охранной зоной указанной линии электропередачи; постановлением исполнительного комитета АМР РТ от 07 июня 2010 года N2436 установлены особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранной зоне указанной линии электропередач, в том числе ВЛ/КЛ 6кВ ПС "186" фидер 186-09; решением от 02 июля 2010 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территорий (охранной зоне указанной линии электропередач, в том числе ВЛ/КЛ 6кВ ПС "186" фидер 186-09).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в материалах дела не имеется каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что истцы были умышленно введены в заблуждение ответчиками относительно продаваемого объекта.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей правовой оценке и соответствуют нормам права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, истцами в судебном заседании не оспаривался факт того, что осмотр спорного недвижимого имущества и земельного участка ими до заключения договора купли-продажи осуществлялся, какие-либо претензии относительно состояния приобретаемого земельного участка в момент подписания договора они не предъявляли.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчики при заключении договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта скрыли от истцов тот факт, что жилой дом расположен в зоне с особыми условиями, не может повлечь отмены судебного решения, поскольку, заключая договор купли-продажи, истцы, действуя разумно и добросовестно, должны были принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка. Информация об имеющихся на спорном земельном участке коммуникациях (электросетевых объектах), введенных в эксплуатацию в 1986 году, и охранной зоны, сведения о границах которой внесены в государственный кадастр недвижимости в 2010 году, не является закрытой. Электросетевые объекты: столбы на период покупки истцами земельного участка были на нем размещены.

Доказательств умышленного введения ответчиками в заблуждение относительно информации об объекте истцами не представлено. Указание в договоре купли - продажи на отсутствие обременений правами третьих лиц не свидетельствует о предоставлении заведомо ложной информации, поскольку данная информация соответствует действительности - земельный участок не обременен правами третьих лиц, а имеет ограничения в использовании в силу закона.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, а потому не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения суда, в связи с чем не принимаются во внимание судебной коллегией.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно, нормы материального права применены верно. Оценка доказательствам по делу с учетом их относимости, допустимости и достаточности дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329, ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 16 марта 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Габидуллиной Р.Ч., Абузарова Ф.Н. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи