Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 07 июня 2017 г. по делу N 33-9356/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Мехонцевой Е.М.,

Торжевской М.О.,

при секретаре Батрышиной Л.Ф., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Рябкова ( / / ) к Логиновских ( / / ), Логиновских ( / / ), Подшевайлову ( / / ) и Подшевайловой ( / / ), представляющим свои интересы и интересы несовершеннолетних ( / / ), ( / / ), о взыскании суммы, обращении взыскания на предмет залога

по апелляционной жалобе ответчика на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 07.02.2017 г.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения истца Рябкова ( / / ), его представителя Колотилиной ( / / ) (ордер N), возражавших по доводам жалоб, ответчика Подшевайлова ( / / ), поддержавшего доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: ... "а", состоящего из земельного участка с кадастровым N, площадью 1132 кв. метра и жилого дома общей площадью 135, 1 кв. метров с кадастровым N в размере 500000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами - 59125 руб., а также судебных расходов, просил обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... "а", посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки в сумме 2700000 руб. В обоснование иска истцом указано, что он решилпродать принадлежавший ему дом и земельный участок, к истцу обратились ответчики, они договорились о купле-продаже дома и участка за 2700000 руб. Ответчики передали истцу задаток 30000 руб., стороны подписали предварительный договор с указанием цены 2700000 руб., договорились о том, что основной договор будет заключен после того, как ответчики продадут принадлежащие им две квартиры и получат возможность рассчитаться за дом. Поскольку расчет с ответчиками за квартиры задерживался, основной договор купли-продажи был подписан только ( / / ). До его заключения истцу в октябре 2014 года ответчиками была передана сумма 1200000 руб., включая задаток 30000 руб. В связи с тем, что часть стоимости должна была быть выплачена за счет средств материнского капитала, то сторонам было предложено указать в договоре сумму 1500000 руб., так как иначе договор мог быть не одобрен Пенсионным фондом, поскольку сумма материнского капитала должна быть значительной относительно общей цены договора, и после выполнения родителями нотариального обязательства о наделении детей долями в жилом помещении дети должны получить такую долю жилого помещения, которая была бы максимально приближена к размеру комнаты в квадратах относительно общей площади дома. При этом сумма 1500000 руб. как раз составила остаток задолженности ответчиков перед истцом (2700000-1200000). Для подстраховки интересов истца в связи с тем, что цена договора не соответствовала действительной цене дома, в договор было внесено указание, что 500000 руб. истцу не переданы, остаются задолженностью покупателей перед продавцом, подлежащей уплате до ( / / ). При подписании договора купли-продажи истцу передали 546974 руб. Впоследствии Пенсионным фондом была переведена сумма 453026 руб. В дальнейшем ответчики просили подождать с уплатой задолженности в размере 500000 рублей из-за того, что якобы с ними кто-то тоже должен рассчитаться, после чего они произведут окончательный расчет. В сентябре 2016 года ответчики перестали общаться с истцом, отвечать на телефонные звонки, поэтому истец обратился в полицию и в суд.

Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 07.02.2017 г. требования истца удовлетворены частично, постановлено:взыскать с Логиновских ( / / ), Логиновских ( / / ), Подшевайлова ( / / ), Подшевайловой ( / / ), несовершеннолетних ( / / ), ( / / ) в пользу Рябкова ( / / ) по 86719 руб. 93 коп., из которых: по 83333 руб. 33 коп. - задолженность по договору купли-продажи, по 2000 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, по 1386 руб. 60 коп. - в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. В случае отсутствия у несовершеннолетних доходов взыскание производить с их родителей Подшевайлова ( / / ), Подшевайловой ( / / ) в равных долях. Обратить взыскание на заложенное имущество - индивидуальный жилой ... посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 2700000 руб.

Не согласившись с постановленным решением, ответчики Логиновских ( / / ), Логиновских ( / / ), Подшевайлов ( / / ) принесли на него апелляционные жалобы, в которых ссылаются на то, что судом неверно определены фактические обстоятельства дела, цена, установленная в предварительном договоре 2 700 000 руб., не может быть применена к договору купли-продажи от ( / / ), в установленные сроки основной договор заключен не был, предварительный договор прекратил свое действие, в заключении предварительного договора участвовала только Подшевайлова ( / / ), на иных лиц его условия не распространяются. Между сторонами заключен самостоятельный договор, установлена новая цена, фактическая стоимость имущества 2200000 руб. полностью выплачена покупателями. Обращение взыскания на заложенное имущество необоснованно, взысканная сумма несоразмерна стоимости предмета залога, стоимость залога определена не верно, без учета рыночной стоимости на момент обращения взыскания, кроме того, к участию в деле не были привлечены органы опеки и попечительства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом почтой (извещения направлены ( / / )), кроме того, Подшевайлов ( / / ), Рябков ( / / ) были извещены телефонограммами, информация о движении дела также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

Подшевайлов ( / / ) в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционных жалоб поддержал.

Рябков ( / / ) , его представитель Колотилина ( / / ) (ордер N) в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против доводов апелляционных жалоб, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание не явились. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Рябков ( / / ) являлся собственником недвижимого имущества, находящегося по адресу: ... "а", состоящего из земельного участка с кадастровым N, площадью 1132 кв. метра и жилого дома общей площадью 135, 1 кв. метров с кадастровым N.

23.05.2014 г. между истцом Рябков ( / / ) (продавец) и Подшевайловой ( / / ) (покупатель) был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о заключении договора купли-продажи дома за цену 2700000 руб. Покупатель передал продавцу задаток 30000 руб., входящий в стоимость приобретаемого объекта недвижимости, с окончательным расчетом до 01.09.2014 г.

В соответствии с распиской от 12.10.2014 г. Рябков ( / / ) в счет оплаты части суммы за дом получено 1200000 рублей (сумма, включающая задаток в размере 30000 руб.).

15.05.2015 г. между продавцом Рябков ( / / ) и покупателями Логиновских ( / / ), Логиновских ( / / ) (родители Подшевайловой ( / / )), Подшевайловым ( / / ), Подшевайловой ( / / ), действовавшей за себя и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей ( / / ), ( / / ), был заключен договор, по которому истец передал в общую долевую собственность покупателей (по 1/6 доле каждому) жилой дом и земельный участок. Стоимость имущества определена сторонами в 1500000 руб. (1250000 руб. за дом, 250000 руб. за участок). В п. 5 договора указано, что расчет производится с использованием средств материнского капитала с отсрочкой платежа на 3 месяца, но не позднее 15.08.2015. Сумма 250000 руб. за земельный участок уплачивается продавцу до подписания договора. Сумма в размере 296 974 руб. уплачена до подписания договора, сумма 453026 руб. будет перечислена на расчетный счет продавца из средств материнского капитала, остаток суммы 500000 руб. будет оплачен не позднее 15.08.2015. Стороны договора пришли к соглашению о том, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости по данному договору купли-продажи (п. 7).

Переход права собственности на дом и участок, ипотека были зарегистрированы 21.05.2015 г.

В соответствии с распиской от 15.05.2015 г. Рябков ( / / ) в счет оплаты части суммы за дом и земельный участок выплачено 546 974 рубля (то есть 250000 рублей за земельный участок, 296974 рубля - в счет частичной оплаты за дом).

В августе 2015 г. на банковский счет истца от Пенсионного фонда РФ были переведены 453026 руб. за счет средств материнского капитала.

В соответствии с ст. 454, 488 549, 555 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). Покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суд пришел к верному выводу о том, что обязательства по оплате товара исполнены ответчиками в части, а, следовательно, ненадлежащим образом. При этом суд обоснованно учитывал сложившиеся между сторонами правоотношения в рамках купли-продажи имущества, заключенные соглашения, произведенные между сторонами расчеты за имущество, письменные и свидетельские показания. Суд также верно принимал во внимание диспозитивность гражданско-правовых отношений, возможность сторон по взаимному соглашению устанавливать и изменять сложившиеся правоотношения, а также положения ст. 431 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из обстоятельств дела, произведенных между сторонами расчетов к моменту заключения договора от 15.05.2015 г. следует, что стороны фактически определили подлежащую оплате сумму по договору от 15.05.2015 г. в размере 1 500 000 рублей за вычетом ранее произведенных платежей (12.10.2014 г. - 1200000 рублей), определили сроки и порядок оплаты оставшейся части цены по договору, а именно оплату сумм 296 974 руб. и 250000 руб. до подписания договора, а оплату сумм 453026 руб. и 500000 руб. с отсрочкой (до момента перечисления средств материнского капитала УПФ РФ (в отношении суммы 453026 руб.) и до 15.08.2015 г. (в отношении суммы 500000 рублей).

Суммы 296974, 250000 и 453026 руб. были переданы продавцу в момент и после заключения договора 15.05.2015 г. Вместе с тем, в период с 15.05.2015 г. по 15.08.2015 г. и вплоть до вынесения решения суда сумма в размере 500000 рублей продавцу не выплачена.

Доводы о том, что цена, установленная в предварительном договоре (2 700 000 руб.), не может быть применена к договору купли-продажи от 15.05.2015 г., в установленные сроки основной договор заключен не был, предварительный договор прекратил свое действие, в заключении предварительного договора участвовала только Подшевайлова ( / / ), на иных лиц его условия не распространяются, не являются основаниями для отмены решения суда. Наличие задолженности по оплате товара по состоянию на 15.05.2015 г. в размере 500000 рублей было признано покупателями и подтверждено в п. 5 договора от 15.05.2015 г., обязательства выплатить эту сумму до 15.08.2015 г. покупателями приняты на себя, но не исполнены. Доводы жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании норм права и условий договора от 15.05.2015 г.

С учетом изложенного, суд верно взыскал с покупателей в равных долях задолженность по договору в размере 500000 рублей (500000/6=83333,33 рубля), а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, что полностью соответствует ст. 488 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия находит, что судом в этой части правильно применен материальный закон, подлежащий применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Судом также верно установлено, что обязательства по оплате товара были обеспечены залогом недвижимого имущества, что соответствует ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ и установлено п. 7 договора.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

С учетом установленного неисполнения должниками обязательств по оплате товара, у суда имелись основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

С учетом того, что сумма неисполненного обязательства в размере 500000 рублей составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев (с 15.08.2015 г.), допущенное нарушение является значительным, размер требований соразмерен стоимости заложенного имущества. Обращение взыскания на предмет ипотеки также не противоречит ст. 446 ГПК РФ.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, суд необоснованно обратил взыскание только на жилой дом, а также некорректно определилначальную продажную стоимость имущества.

По договору заложенным имуществом выступает все отчуждаемое недвижимое имущество, а, следовательно, и дом и земельный участок (п. 7), истцом были заявлены требования об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, вместе с тем, суд первой инстанции, удовлетворив требования истца, указал на обращение взыскания только на жилой дом, что нарушает условия залога, а также принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Кроме того, в соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальная продажная стоимость имущества, должна соответствовать действительной цене (рыночной стоимости) имущества на момент обращения на него взыскания судом.

Определяя начальную продажную стоимость в размере 2700000 рублей, суд не оценил представленные стороной истца заключения об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка N32, 33 от 21.10.2016 г. (оценщик ИП ( / / )), в соответствии с которыми рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по состоянию на 21.10.2016 г. составляет 2850000 рублей и 950000 рублей соответственно. С учетом вышеприведенных положений ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена жилого дома составит в таком случае 2280000 рублей (2850000/100*80), земельного участка - 760000 рублей (950000/100*80).

Судебная коллегия не находит оснований для принятия отчета об оценке от 13.03.2017 г. N56/п-17 ИП ( / / ), поскольку ответчиками данный отчет в суд первой инстанции не предоставлялся, приобщен лишь к апелляционной жалобе. В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Наличие таких причин стороной ответчиков не указано.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит необходимым решение суда изменить в части, указав на установление начальной продажной цены жилого ... в размере 2280000 рублей, а также дополнив резолютивную часть решения суда указанием на обращение взыскание на земельный участок площадью 1132 кв. метра с кадастровым N, расположенный по адресу ... , путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 760000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле органов опеки и попечительства не влекут отмены решения суда. Права несовершеннолетних ответчиков в рамках гражданского дела представляли их законные представители, участие органов опеки и попечительства по данной категории споров не является обязательным.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 07.02.2017 г. изменить в части, указав на установление начальной продажной цены жилого ... в размере 2280000 рублей, а также дополнив резолютивную часть решения суда указанием на обращение взыскание на земельный участок площадью 1132 кв. метра с кадастровым номером N, расположенный по адресу ... , путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 760000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков Логиновских ( / / ), Логиновских ( / / ), Подшевайлова ( / / ) - без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н.Киселева

Судьи: Е.М. Мехонцева

М.О. Торжевская