Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13 июня 2017 г. по делу N 33-4152/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Морозовой Л.В.,

судей Малкова А.И., Никитиной А.И.,

при секретаре Ершовой О.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лагутиной Н.А. на решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от (дата) по гражданскому делу по иску Лагутиной Н.А. к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на жилой дом.

Заслушав доклад судьи Морозовой Л.В., пояснения истца Лагутиной Н.А. и ее представителя Акулова Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Лагутина Н.А. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что распоряжением главы г. Оренбурга N от (дата) ей был предоставлен земельный участок площадью ***, расположенный по адресу: (адрес), на условиях договора аренды для строительства индивидуального жилого дома сроком до (дата). Дополнительным соглашением к договору аренды срок действия договора был продлен до (дата) включительно. На основании распоряжения от (дата) договора аренды от (дата) истцу было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству индивидуального жилого дома от (дата) N. Также между истцом и ответчиком заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке. Лагутиной Н.А. своими силами и за счет собственных средств в (дата) был возведен индивидуальный одноэтажный жилой дом *** расположенный по адресу: (адрес), и поставлен на государственный кадастровый учет за номером N. Поскольку оформление права собственности на дом в административном порядке не представляется возможным, истец просила суд признать за Лагутиной Н.А. право собственности на жилой дом *** расположенный по адресу: (адрес), возведенный в (дата), с кадастровым номером N.

Представитель ответчика администрации г. Оренбурга Радаева С.Н., извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, не явилась. Представила отзыв, в котором просила суд принять решение на основании представленных истцом доказательств и на основании действующего законодательства. Также просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Лагутиной Н.А. отказано.

В апелляционной жалобе Лагутина Н.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик не возражает против удовлетворения требований истца, проверив решение суда в порядке ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения главы г. Оренбурга N от (дата) Лагутиной Н.А. на условиях договора аренды сроком до (дата) предоставлен земельный участок площадью *** по адресу: (адрес), с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома. Категория земель: земли поселений.

Данным распоряжением Лагутиной Н.А. разрешено строительство индивидуального жилого дома по адресу: (адрес), в соответствии с проектом, согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре (дата).

На основании вышеуказанного распоряжения Главы г. Оренбурга, между арендодателем Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга и арендатором Лагутиной Н.А. (дата) был заключен договор аренды N земельного участка, имеющего кадастровый N площадью *** расположенного по адресу: (адрес) Срок действия договора - до (дата).

В соответствии с типовым договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке от (дата) Лагутина Н.А. обязалась построить из доброкачественного материала жилой одноэтажный с гаражом дом общей полезной площадью - *** в том числе жилой площадью - ***, со стенами - трехслойными с гибкими связями и плитным утеплителем в соответствии с проектом, утвержденным ведущим специалистом отдела МУ "Архитектура и градостроительство" - ФИО7

(дата) архитектурно-строительным надзором администрации г.Оренбурга выдано Лагутиной Н.А. разрешение N на выполнение строительно-монтажных работ по строительству индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: (адрес). Срок действия разрешения до (дата).

Распоряжением главы г. Оренбурга N от (дата) срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка продлен до (дата).

Дополнительным соглашением от (дата) к договору аренды земельного участка N от (дата) срок действия договора аренды продлен до (дата).

Дополнительным соглашением к договору от (дата) срок договора аренды земельного участка продлен до (дата).

Установлено, что Лагутиной Н.А. в (дата) на вышеуказанном земельном участке за счет собственных сил и средств был возведен индивидуальный *** жилой дом общей площадью ***

Указанный жилой дом согласно кадастровому паспорту был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый N.

Согласно справке ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости от (дата) домовладение стр. N по (адрес) записано за Лагутиной Н.А. без предъявления юридических документов, подтверждающих право собственности; предъявлен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке от (дата).

Лагутина Н.А. неоднократно обращалась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с целью регистрации договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес)

Сообщениями Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от (дата) и N от (дата) Лагутиной Н.А. было отказано в регистрации договора аренды, в связи с тем, что заявителем не представлены публикация в газете и протокол заседания комиссии по проведению торгов, решение о предоставлении земельного участка в аренду, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, на что Лагутиной Н.А. было указано в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации. Как следует из ответа департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга на межведомственный запрос - данные сведения отсутствуют.

Отказы в государственной регистрации договора аренды от (дата) и от (дата) были обжалованы Лагутиной Н.А. в судебном порядке.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от (дата) суд возложил на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области обязанность зарегистрировать договор аренды земельного участка. Апелляционным определением Оренбургского областного суда от (дата) решение суда отменено, Лагутиной Н.А. отказано в удовлетворении иска.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от (дата) Лагутиной Н.А. также отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды.

Данные судебные постановления вступили в законную силу.

В обоснование заявленных требований Лагутиной Н.А. представлены: заключение об оценке пожарной безопасности объекта N, выполненное ООО "Спецпожаудитсервис"; заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата), техническое заключение по обследованию жилого дома. Из представленных заключений усматривается, что возведенный истцом дом по адресу: (адрес) соответствует пожарным и санитарным нормам, а также соответствует нормативному уровню технического состояния.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка, на котором истец возвела жилой дом, не прошел государственную регистрацию, следовательно, спорный жилой дом возведен Лагутиной Н.А. на не принадлежащем ей на каком-либо праве земельном участке, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочными в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на момент заключения договора аренды была предусмотрена ст. 28, п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 абз. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, распоряжение Главы города Оренбурга от (дата) N, не оспоренное и не отмененное до настоящего времени, послужило основанием для предоставления Лагутиной Н.А. спорного земельного участка и заключения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Однако, предоставив конкретный земельный участок в пользование истца на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Установлено, что отвод земельного участка площадью *** по адресу: (адрес) Лагутиной Н.А. на условиях договора аренды с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома, был осуществлен распоряжением Главы города Оренбурга от (дата) N, разрешено строительство индивидуального жилого дома в соответствии с проектом, согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре (дата) Данный распорядительный документ отменен не был и в настоящее время не оспаривается. На основании данного распоряжения с истцом был заключен договор аренды земельного участка, который в установленном порядке регистрацию не прошел. Однако, при этом стороны по договору аренды достигли соглашение по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал земельный участок истцу, которая приняла его для использования по назначению (акт от (дата)), истец с (дата) фактически пользуется земельным участком, оплачивает арендную платы, т.е. фактически договор аренды исполнен. В (дата) Лагутиной Н.А. с разрешения уполномоченного органа в границах предоставленного земельного участка возведен спорный дом, целевое назначение земельного участка истцом соблюдено. Из представленных истцом доказательств: технического заключения по обследованию жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), составленного ЗАО "ОренбургТИСИЗ", заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области от (дата), заключения санитарно-эпидемиологической (гигиенической) оценки от (дата), заключения об оценке пожарной безопасности объекта от (дата), следует, что спорный жилой дом соответствует градостроительным и строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Доказательств, что жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц, материалы дела не содержат. Возможность оформления права собственности на жилой дом во внесудебном порядке у истца отсутствует.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорный жилой дом.

С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с вынесением нового решения о признании за Лагутиной Н.А. права собственности на жилой *** дом, *** расположенный по адресу: (адрес).

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу Лагутиной Н.А. удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от (дата) отменить, вынести по делу новое решение.

Исковые требования Лагутиной Н.А. удовлетворить.

Признать за Лагутиной Н.А. право собственности на жилой *** дом, *** расположенный по адресу: (адрес).

Председательствующий

Судьи