Решение Ставропольского краевого суда от 01 июня 2017 г. по делу N 3а-449/2017

Ставропольский краевой суд в составе

председательствующего судьи Фомина М.В.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителя административного истца на основании доверенности Головченко В.Е., представителя заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - Левановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Батчаева М.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

Батчаев М.А. обратился с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030827:29, площадью 414 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: в целях индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Осипенко, 107д, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 311 000 руб.

В обоснование требований сослался на то, что является арендатором указанного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в размере 929 053,26 руб.

Между тем, размер рыночной стоимости земельного участка на основании отчета N 0025 от 10.06.2016 года, выполненного ООО "КонсалтИнвестГрупп", по состоянию на ту же дату составляет 311 000 руб.

27.06.2016 года на данный отчет экспертами Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" дано положительное заключение N 5244.

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью по отчету об оценке, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендной платы.

Представитель административного истца по доверенности Головченко В.Е. в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере согласно заключению эксперта ООО "ТАИС" Сасиной С.И. N 54/2017-Э от 27.04.2017 года в размере 401 000 руб.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Леванова Е.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца. Не оспаривая права истца на обращение в суд, просила отказа в удовлетворении заявленных требований. Заключение эксперта Сасиной С.И. N 54/2017-Э от 27.04.2017 года считала недостоверным. В обоснование указывала на допущенные экспертом нарушения требований пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, некорректный подбор аналогов, отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам, в частности, локальному местоположению.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО N 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела, административный истец на основании договора N 764Ф, заключенного 02.08.2007 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:030827:29, площадью 414 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: в целях индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Осипенко, 107д.

По условиям договора срок действия договора установлен в 49 лет, арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Из имеющегося в деле кадастрового паспорта следует, что сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 05.07.2007 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года, в перечень которых включен принадлежащий административному истцу объект недвижимости с кадастровой стоимостью в размере 929 053,26 руб.

19.12.2015 года кадастровая стоимость внесена в ЕГРН, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.01.2017 года и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 311000 руб. был представлен отчет об оценке N 0025, подготовленный 10.06.2016 года оценщиком ООО "КонсалтИнвестГрупп", являющейся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Деловой союз оценщиков", экспертами которого 27.06.2016 года на данный отчет было дано положительное экспертное заключение N 5244.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 03.03.2017 года была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "ТАИС".

Согласно заключению эксперта Сасиной С.И. N 54/2017-Э от 27.04.2017 года и пояснениям, данным экспертом в судебном заседании, рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 401000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта Сасиной С.И. N 54/2017-Э от 27.04.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, на основании осмотра объекта оценки.

Согласно пунктам 12-14 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам, в том числе, локальному местоположению, находятся в пределах 10 микрорайона г. Ставрополя.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

При этом, для оцениваемого объекта и объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7, исходя из развитости инфраструктуры местоположения, экспертом было присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок", на страницах 51-55 экспертного заключения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

С учетом изложенного, доводы представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о недостоверности заключения голословны и не нашли своего подтверждения.

Представленный административным истцом отчет об оценке N 0025 от 10.06.2016 года, выполненный ООО "КонсалтИнвестГрупп", положительное экспертное заключение на него, не отвечают указанным требованиям.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта Сасиной С.И. N 54/2017-Э от 27.04.2017 года, суд выявил несоответствие отчета требованиям ФСО (нарушения по форме и содержанию, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, некорректный подбор аналогов, неверное определение факторов, влияющих на стоимость объекта исследования).

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Батчаевым М.А. требований, установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 26:12:030827:29 в сумме 401000 руб.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления Батчаева М.А. следует считать дату 13.02.2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Батчаева М.А. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030827:29, площадью 414 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: в целях индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Осипенко, 107д, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 401000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13.02.2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 06.06.2017 года.

Судья М.В. Фомин