Решение Московского городского суда от 16 марта 2017 г. N 3а-87/17

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-87/2017 по административному исковому заявлению акционерного общества "Атомстройэкспорт" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года,

установил:

акционерное общество "Атомстройэкспорт" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2014 года кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка площадью 21 150 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:15, расположенного по адресу: **** в размере ****руб., нежилого здания площадью 29 046 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:1000 расположенного по адресу: ****, в размере ****руб., ссылаясь на то, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере ****руб., нежилого здания постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N688-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере ****руб. В подтверждении рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены: отчет об оценке ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" от 09.06.2016 N14973, согласно которого рыночная стоимость земельного участка определена в размере ****руб., и отчет N 100-0068/0615 ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки", согласно которого рыночная стоимость нежилого здания определена в размере ****руб.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца по доверенности Лавренюк Н.А. уточнил исковые требования в части установления кадастровой стоимости нежилого здания, просил суд установить на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере ****руб. Кадастровую стоимость земельного участка просил установить на основании представленного отчета об оценке, указав, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка составляет 18 процентов.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, административный истец как собственник земельного участка и нежилого здания вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении их кадастровой стоимости соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В пункте 3 статье 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что истец является собственником земельного участка площадью 21 150 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:15, расположенного по адресу: ****, и нежилого здания площадью 29 046 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:1000, расположенного по адресу: ****.

Кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере ****руб., нежилого помещения постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N688-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере ****руб.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве истец обратился 13 сентября и 21 октября 2016 года. Решениями Комиссии от 27 сентября 2016 года и от 8 ноября 2016 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной отказано.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил отчет об оценке ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" от 09.06.2016 N14973, согласно которого рыночная стоимость земельного участка составляет ****руб.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Соответствие представленного заявителем отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 6 декабря 2016 года N 3759/2016/1 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", являющимся документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

Из положений статьи 11 Федерального закона 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Ознакомившись с представленным отчетом об оценке, суд считает, что оценка земельного участка проведена оценщиком с соблюдением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, которые позволяли ли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности результатов отчета, оценщиком не допущено.

Представленный отчет содержит 9 разделов, включающих необходимую информацию, которая использовалась оценщиком при определении рыночной земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 2.

Отчет об оценке соответствует пункту 8 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету оценке (ФСО N 3)", утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), согласно которому вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке должна содержаться следующая информация: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы.

В отчете приведены цели оценки, принятые при проведении оценки допущения, подробно изложены стандарты оценочной деятельности и процедура проведения оценки, проведенный объем работы. Оценщиком описан объем оценки с указанием перечня документов, используемых и устанавливающих количественные и количественные характеристики объекта, проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете обоснован и сомнений не вызывает. В этой связи, исходя из того, что применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, отказ от использования определенного подхода оценщиком обоснован, суд отклоняет доводы представителя ответчика в части необоснованности применения при оценке земельного участка только сравнительного подхода.

Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Указывая, что итоговая величина рыночной стоимости не соответствует среднерыночным показателям для аналогичных объектов, чем нарушается п. 5 ФСО N3, ответчик вместе с тем не ссылается на то, что подразумевается "под среднерыночными показателями для аналогичных объектов", не приводит эти показатели, не представляет их расчет.

Ссылки на нарушение оценщиком при составлении отчета пункта 5 ФСО N3 в соответствии с которым, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, а также существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, являются необоснованными, поскольку в ходе проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости (раздел 4.4.) оценщиком подробно приводятся факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, включая описание корректировки на местоположение относительно транспортных магистралей, а также на наличие станции метро.

В ходе рассмотрения дела представителями ответчика не опровергнута позиция оценщика о том, что рыночная и балансовая стоимости земельного участка не являются взаимосвязанными и не должны совпадать.

Таким образом, замечания представителя административных ответчиков, представленные в письменных пояснениях, сводятся к изложению частного мнения лица, компетентность которого в сфере оценочной деятельности не подтверждена документально, в пояснениях отсутствуют конкретные, достоверные и проверяемые суждения о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В этой связи утверждения представителей Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в письменных пояснениях, судом в полном объеме отклоняются как необоснованные.

Принимая во внимание, что в силу положений части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, представившем отчет об оценке, а административные ответчики должны представить доказательства неправильного определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из того, что ответчиками не представлены допустимые доказательства иной рыночной стоимости земельного участка, а соответственно, не опровергнуты выводы оценщика, изложенные в отчете об оценке, суд считает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании отчета об оценке ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" от 09.06.2016 N14973, подготовленного лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, содержащего все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Доказательств того, что нарушения федеральных стандартов оценки, на которые в своих пояснениях ссылается Департамент городского имущества города Москвы, являются существенными и могли каким-либо образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки не представлено, расчет иной рыночной стоимости не приведен. При этом суд также учитывает, что при разрешение вопроса о назначении судебной оценочной экспертизы, представители ответчика отказались от заявления ходатайства о ее проведении в отношении земельного участка.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что доказательств иной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не представлено, выводы оценщика, изложенные в отчете об оценке, не опровергнуты, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере ****рублей.

В ходе рассмотрения дела представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0003027:1000, расположенного по адресу: ****, которое определением Московского городского суда от 2 февраля 2017 года удовлетворено, проведение экспертизы поручено экспертам ООО "БСГ-Консалтинг групп", оплата за проведение экспертизы произведена административным истцом в размере ****руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Судебной оценочной экспертизой от 21.02.2017 года, проведенной ООО "БСГ-Консалтинг групп", по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость здания общей площадью 29 046 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:1000, расположенного по адресу: ****, установлена в размере ****руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного, затратного подходов. Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости нежилого здания экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости нежилого здания административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, ходатайств о повторной экспертизе не заявлено.

Оснований не доверять выводам судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, в связи с чем, суд с учетом изложенного выше, устанавливает кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилого здания площадью 29 046 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:1000 расположенного по адресу: ****, в размере ****руб.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 1 января 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества "Атомстройэкспорт" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночном размере по состоянию на 1 января 2014 года удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка площадью 21 150 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:15, расположенного по адресу: ****, в размере **** руб. на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить по состоянию на 1 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилого здания площадью 29 046 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003027:1000 расположенного по адресу: ****, в размере ****руб. на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения акционерного общества "Атомстройэкспорт" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве является 13 сентября и 21 октября 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003027:15, расположенного по адресу: ****; нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0003027:1000 расположенного по адресу: ****, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева