Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июня 2017 г. по делу N 33-9559/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Коренева А. С. судей Бурматовой Г. Г., Кайгородовой Е. В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верещагиной Э. А. с участием прокурора Жаровцева Д. В. рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело Администрации города Екатеринбурга к Родькиной Я. А. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении,

по апелляционной жалобе истца в лице представителя истца Русакова А. В. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.03.2017.

Заслушав доклад судьи Коренева А. С., объяснения представителя истца - Татариновой В. А., поддержавшей доводы жалобы, объяснения ответчика и её представителя Патрушевой Г. А., возражавших против удовлетворения жалобы, заключение прокурора в части вопроса о выселении из жилого помещения, судебная коллегия

установила:

обжалуемым решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично и постановлено:

Изъять у Родькиной Я. А. жилую комнату площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в квартире " ... ", для муниципальных нужд.

Обязать муниципальное образование "город Екатеринбург" выплатить Родькиной Я. А. выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере " ... " руб.

С момента выплаты Родькиной Я. А. выкупной цены в размере " ... " руб. прекратить право собственности Родькиной Я. А. на жилую комнату площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в квартире " ... ".

С момента выплаты Родькиной Я. А. выкупной цены в размере " ... " руб. признать право собственности муниципального образования "город Екатеринбург" на жилую комнату площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в квартире " ... ".

С момента выплаты Родькиной Я. А. выкупной цены в размере " ... " руб. признать Родькину Я. А. утратившей право пользования жилой комнатой площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в квартире " ... ".

С момента выплаты Родькиной Я. А. выкупной цены в размере " ... " руб. выселить Родькину Я. А. из жилой комнаты площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в квартире " ... ".

В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к Родькиной Я. А. о возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, - отказать.

Взыскать с Родькиной Я. А. в доход бюджета муниципального образования "город Екатеринбург" государственную пошлину в размере " ... " руб.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения - жилой комнаты площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в квартире " ... ".

Настоящее решение суда является основанием для снятия Родькиной Я. А. с регистрационного учета с адреса: " ... ".

В апелляционной жалобе истец просит решение изменить, уменьшить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в части стоимости доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и приходящегося на жилое помещение, принадлежащее ответчику, ссылаясь на то, что в основу решения суд положил заключение оценщика, составленного с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем размер возмещения за земельный участок подлежит определению на основании заключения судебной экспертизы.

Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Ответчику с " ... " на праве собственности принадлежит жилая комната площадью " ... " кв.м (кадастровый номер " ... ") в кв. " ... " (далее - комната).

Комната расположена в двухэтажном деревянном многоквартирном доме " ... " года постройки.

Многоквартирный дом заключением межведомственной комиссии от 07.11.2013 N 52/13 признан аварийным и включен в Муниципальную программу "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2014 - 2016 годы", утвержденную постановлением администрации г. Екатеринбурга от " ... " " ... ".

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от " ... " " ... " принято решение о выкупе жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе комнаты, принадлежащей ответчику на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку многоквартирный дом признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, это является основанием для предъявления Администрацией г. Екатеринбурга к собственникам помещений об изъятии каждого жилого помещения в указанном доме после невыполнения ранее предъявленных требований о сносе или реконструкции (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Истец признает требования в части необходимости изъятия у неё комнаты для муниципальных нужд, прекращения права комнатой и выселении из неё на основании ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, вместе с тем возражала против определения размер размера возмещения за изымаемое жилое помещение (выкупной цены) в сумме, которую истец определилна момент подачи иска на основании отчета об оценке, проведенной по заказу администрации г. Екатеринбурга оценщиком Д. (индивидуальным предпринимателем), то есть в размере " ... " руб.

В обоснование возражений ответчик представила заключение оценщика Е. (сотрудника ООО " ... ", которая пришла к выводу о рыночной стоимости комнаты без учета стоимости земли в размере " ... " руб.

В связи с изложенными обстоятельствами определением суда первой инстанции от 08.09.2016 была назначена судебная оценочная экспретиза, проведение которой было поручено эксперту оценщику У. (сотрудник ООО " ... ").

Согласно выводам, к которым пришёл эксперт в ходе проведения экспертизы размер возмещения за изымаемое имущество составляет 1329974 руб., в том числе: стоимость комнаты составляет " ... " руб.; стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома - " ... " руб.; стоимость доли в земельном участке под многоквартирным жилым домом площадью " ... " кв.м - " ... " руб.; размер убытков - " ... " руб.

Соглашаясь с заключением оценки в части определения размера стоимости стоимость комнаты, стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома (без земельного участка) и размером убытков, суд первой инстанции не согласился с определением размера возмещения за долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Так, суд первой инстанции указал, что расчет стоимости доли ответчика в правах на земельный участок под многоквартирным домом произведен исходя из площади участка " ... " кв.м, который ранее был учтен за многоквартирным домом по адресу: " ... ", однако такой объект в настоящее время снят с кадастрового учета, на праве общей долевой собственности ответчику Родькиной Я.А. не принадлежит, поэтому суд определилстоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом на основании отчетов оценщика В., сотрудника ООО "Бизнес Инвест.ком" N " ... ", в размере " ... " руб., указав, что данный отчет составлен компетентным лицом, обладающим достаточной квалификацией, в нем использованы сопоставимые по характеристикам аналоги, учтена площадь земельного участка по правоустанавливающим документам - " ... " кв.м.

Судебная коллегия находит указанные выводы ошибочными по следующим основаниям.

Так, для разрешения вопросов, требующих специальных познаний суд назначает экспертизу в соответствующей области знания (ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Отклоняя выводы эксперта У. в части определения стоимости земельного участка, суд взял за основу представленное ответчиком заключение специалиста В. только на том основании, что земельный участок площадью " ... " кв.м, который ранее был учтен за многоквартирным домом в настоящее время снят с учёта и в настоящее время объектом кадастрового учёта является земельный участок площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... ". Вместе с тем, с тем суд не учёл, что данный земельный участок был сформирован как временный и поставлен на учёт только " ... ". Вместе с тем, для строительства жилого дома в " ... " году данный земельный участок не выделялся.

Сам по себе факт того, что ранее учтённый за многоквартирным домом земельный участок после дома в Муниципальную программу переселения из ветхого и аварийного жилья в " ... " г. впоследствии, в связи с предстоящим сносом многоквартирного дома, был снят с учёта не свидетельствует о том, что у истца имеется право собственности на иной земельный участок, поскольку в собственность собственников помещений многоквартирного дома перешел тот земельный участок, на котором был расположен многоквартирный дом на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Использование при этом суммированной площади жилых домов " ... " и " ... " по " ... ", которые фактически расположены на вновь образованном земельном участке для определения размера доли в праве собственности на земельный участок не предусмотрено действующим законом.

Таким образом, оценщиком В., сотрудником ООО "1", был избран неправильно объект оценки в соответствии со ст. 5 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, были нарушены положения ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части несоблюдения общих требований к содержанию отчета об оценке объекта оценки, а также положений п. 5 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО) N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ N 299 от 20.05.2015, п. 11 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ N 611 от 25.09.2014, не допускающей использование в отчетах об оценке информации, допускающей неоднозначное толкование или вводящей в заблуждение пользователей.

Так, в соответствии с п. 10 ФСО N 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В соответствии с п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При этом при описании прав на земельные участки, которые были взяты оценщиком в качестве объектов-аналогов характер прав на земельные участки специалистом был определен на основании телефонных переговоров с представителями агентств, а именно: " ... " (так в отчете), при том, что характер прав определен как краткосрочная аренда. За основу для подбора аналогов взята информация Сетевого издания " ... ", раздел бесплатных объявлений " ... ", иные источники не использовались. Также оценщик В. указала, что сегмент рынка земельных участков под застройку многоквартирных домов достаточно развит, рынок можно считать активным, так как характеризуется высоким уровнем торговой активности.

Вместе с тем, в ходе проведения судебной экспертизы оценщик У. проанализировала рынок и установиланаличие неактивного рынка предложений земельных участков для строительства многоквартирных домов, поскольку по данным официального сайта "Фонд имущества Свердловской области" (http://fiso96.ru) аукционы были отменены и на ближайшие к дате оценки периоды земельные участки "не отторговывались". Данный вывод судебная коллегия полагает убедительным, соответствующим характеру правоотношений по предоставлению земельных участков под застройку для строительства многоквартирных домов на территории населенного пункта, поскольку под застройку многоквартирных домов земельные участки предоставляются органами власти на основании конкурсных процедур, информация о которых является открытой, а не на основании бесплатных объявлений от частных продавцов. Поскольку рынок в данном сегменте не является активным, соответственно, оценщиком У. мотивированно были взяты ближайшие к подвиду земельные участки под индивидуальное жилищное строительство с применением соответствующих корректировок.

При таких обстоятельствах, суд в отсутствие достаточных оснований принял за основу для определения размера возмещения за долю земельного участка, принадлежащего ответчику отчет " ... ", составленный оценщиком В., сотрудником ООО " ... ".

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части определения стоимости доли на земельный участок, являющейся составляющей размера возмещения за жилое помещение, в размере " ... " руб., определенной по результатам судебной экспертизы, а соответственно, общей суммы возмещения за жилое помещение (выкупной цены) в размере 1329974 руб.

С учётом изменения размера удовлетворенных требований подлежит изменению размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в порядке ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.03.2017 изменить в части размера выкупной цены, которую администрация г. Екатеринбурга обязана выплатить Родькиной Я. А.,

обязать муниципальное образование "город Екатеринбург" выплатить Родькиной Я. А. выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 1329974 руб.

Взыскать с Родькиной Я. А. в доход бюджета муниципального образования "город Екатеринбург" государственную пошлину в размере 26849,87

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

А. С. Коренев

Судья

Г. Г. Бурматова

Судья

Е. В. Кайгородова