Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 мая 2017 г. по делу N 33-3181/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Панкратовой Е.А.,

судей областного суда Кочеровой Л.В., Леневой Ю.А.,

при секретаре Луневой К.А.

рассмотрела в судебном заседании " ... " мая " ... " года дело по апелляционной жалобе представителя Алтуховой Е.В.- Поморова В.А. на решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " февраля 2017 года с учетом определения Кировского районного суда г. Омска от " ... " апреля 2017 года об исправлении описки, которым постановлено:

"Исковые требования Алтуховой Е. В. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" в пользу Алтуховой Е. В. денежные средства, уплаченные по договору в размере " ... " рублей, неустойку за период с " ... " г. по " ... " г. в размере " ... " рублей, штраф за отказ в удовлетворении исковых требований в размере " ... " рублей.

Взыскать с ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" в доход бюджета в г. Омска государственную пошлину в размере " ... " рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алтухова Е.В. обратилась в суд с иском к ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" о защите прав потребителей. В обоснование указала, что " ... " между ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" и " ... " заключен договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса.

" ... " между " ... " и Алтуховой Е.В. заключен договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве гаражного комплекса от " ... ", согласно которому к последней перешло право требования объекта долевого строительства, расположенного по адресу: " ... " расположенный в блоке "А" на втором этаже гаражного комплекса).

Расчет по договору уступки права требования ею произведен полностью, свои обязательства по договору она выполнила. Ответчик свои обязательства по передаче объекта в установленный договором срок, а именно до " ... " не выполнил. До настоящего времени строительство гаражного комплекса не завершено, право собственности на гаражный бокс, являющийся предметом договора долевого участия, за истцом не зарегистрировано.

Просила взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства, уплаченные по договору в сумме " ... " рублей, неустойку за период с " ... " по " ... " в размере " ... " рубля, обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога в силу закона: незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: " ... " право аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", имеющий почтовый адрес: " ... " определить способ реализации заложенного имущества посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки в размере " ... " рублей, обязать ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" осуществить постановку на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, обязать ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

" ... " определением суда к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.

Истец Алтухова Е.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Алтуховой Е.В. - Поморов В.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" - Руденко Д.С. в судебном заседании не отрицал, что ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" допущена просрочка исполнения обязательств по договору. В случае удовлетворения судом требований о взыскании неустойки, просил применить положения ст. " ... " ГК РФ и снизить ее размер. В остальной части иска просил отказать.

Третье лицо Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска в судебное заседание своего представителя не направил.

Судом постановленовышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Алтуховой Е.В.- Поморов В.А. просит решение суда отменить как незаконное. Не согласен с выводами суда об одностороннем расторжении истцом договора долевого участия. Указывает, что " ... " фактически истцом направлена претензия с требованием постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства. После наступления предусмотренного договором срока для передачи ответчиком объекта долевого строительства прошло более " ... " месяцев, в связи с чем отсутствуют основания для отказа в обращении взыскания на предмет залога. Не согласен со снижением размера штрафа.

В соответствии с ч. " ... ", " ... " ст. " ... " ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно их.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав представителя Алтуховой Е.В.- Поморова В.А., судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. " ... " ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из п. " ... " ст. " ... " ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В судебном заседании установлено и не опровергается участниками процесса, что разрешение на строительство спорного объекта было получено после вступления в силу вышеуказанного закона, следовательно, на отношения сторонами распространяются нормы Федерального закона от " ... " N " ... "-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. " ... " ст. " ... " указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. " ... " ФЗ N " ... ").

Согласно ч. " ... ", " ... " ст. " ... " указанного Закон, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. " ... " настоящей статьи.

Судом установлено, что " ... " между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ЗАО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" заключен договор аренды " ... " " ... " находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью " ... " м?, с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", местоположение: установлено в " ... " м юго-восточнее относительно " ... "-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " для строительства двухэтажного гаража.

" ... " между ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" и " ... " заключен договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса.

В соответствии с п. " ... " Договора участия в долевом строительстве от " ... ", срок окончания передачи объекта долевого строительства " ... ".

Согласно представленной в материалы дела справке от " ... " N " ... " расчет по договору участия в долевом строительстве гаражного комплекса от " ... " за гаражный бокс N " ... ", расположенный " ... " " ... " произвело полностью.

" ... " между " ... " (цедент) и Алтуховой Е.В. (цессионарий) заключен договор N " ... "/А об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве гаражного комплекса от " ... ", согласно которому право требования объекта долевого строительства - гаражного бокса N " ... " общей площадью " ... " м?, расположенного по адресу: " ... " на втором этаже гаражного комплекса перешло к Алтуховой Е.В.

Согласно п. " ... " Договора, стороны согласовали цену передаваемого права по настоящему Договору в размере " ... " рублей.

Свои обязательства по вышеуказанному договору истец исполнил надлежащим образом, что подтверждается справкой от " ... ".

Обращаясь с иском в суд, Алтухова Е.В. просила взыскать с ответчика переданную по договору от " ... " сумму в размере " ... " рублей, неустойку, обратить взыскание на спорный объект незавершенного строительством, а также право аренды указанного выше земельного участка; обязать ответчика осуществить постановку на кадастровый учет данный объект и обязать ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" зарегистрировать право собственности на него, поскольку гаражный бокс до настоящего времени ответчиком ей передан не был.

Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению частично и взыскал с ответчика в пользу истца денежные суммы уплаченные по договору в размере " ... " рублей, неустойку за период с " ... " по " ... " в размере " ... " рублей, компенсацию морального вреда в размере " ... " рублей, установив при этом несоблюдение ответчиком условий заключенного между сторонами договора, выразившихся в том, что обязанность по передаче объекта недвижимости в согласованные по договору долевого участия в строительстве сроки ответчиком исполнена не была, что является основанием для применения к нему имущественной ответственности в виде взыскания уплаченной в счет оплаты объекта суммы и предусмотренной законом неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В указанной части решение суда сторонами не оспаривается, поэтому оснований для апелляционного вмешательства коллегия судей не находит.

Разрешая спор в части обращения взыскания на предмет залога, обязания ответчика поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку не установилфакт прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости.

С такими выводами суда коллегия судей согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно п. " ... " ст. " ... " ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии со ст. ст. " ... ", " ... " ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу п. " ... " ст. " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Статьей " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. " ... " ст. " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. " ... " данного Закона.

Согласно п. " ... " ст. " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из п. " ... " ст. " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а п. " ... " указанной статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.

Абзацем вторым п. " ... " ст. " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусмотрена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от " ... " N " ... "-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений ст. " ... ", распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, право требования может быть предметом залога, и соответственно, на право требования может быть обращено взыскание.

Кроме того, согласно ст. " ... " ФЗ от " ... " N " ... "-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Принимая во внимание положения указанных выше норм, учитывая, что после наступления предусмотренного договором срока передачи ответчиком объекта долевого строительства прошло более " ... " месяцев, объект до настоящего времени не построен, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у истца возникло право для обращения взыскания на право требования на объект незавершенного строительства, а у ответчика обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и поставить его на кадастровый учет.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Решение в указанной части подлежит отмене.

Статья " ... " Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу положений ст. " ... " Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пояснениям представителя ответчика ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" стоимость гаражного бокса составляет " ... " рублей, что соответствует справке об исполнении Алтуховой Е.В. перед ответчиком денежных обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости и не оспаривается сторонами.

С учетом положений ст. " ... " "Об ипотеке" судебная коллегия полагает возможным обратить взыскание в пользу Алтуховой Е.В. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание двухэтажного гаражного комплекса, по адресу: " ... " в части права имущественного требования передачи гаражного бокса N " ... ", расположенного в блоке "А" на втором этаже гаражного комплекса, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере " ... " рублей. Доказательств иной стоимости квартиры материалы дела не содержат.

С учетом сказанного, обжалуемое решение суда в соответствии со ст. " ... " ГПК РФ подлежит отмене в указанной части.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд первой инстанции при разрешении вопроса о взыскании с ответчика штрафа за отказ от исполнения требований в добровольном порядке, необоснованно снизил в соответствии с положениями ст. " ... " ГК РФ его размер.

Согласно ч. " ... " ст. " ... " ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. " ... " Закона "О защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из материалов дела следует, что " ... " в порядке досудебного урегулирования спора Алтухова Е.В. в лице представителя по доверенности Поморова В.А. обратилась в адрес ответчика ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" с требованиями о регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства и постановке его на кадастровый учет, которые в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были.

В судебном заседании суда первой инстанции от " ... " представитель ответчика ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" просил о применении положений ст. " ... " ГК РФ относительно требований о взыскании суммы штрафа.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции, полагая, что размер требуемой истцом суммы явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, пришел к выводу о взыскании штрафа в размере " ... " рублей.

Коллегия судей, принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого спора, характер возникших между сторонами правоотношений, оснований не соглашаться с выводами суда не находит, в связи с чем доводы апелляционной жалобы заявителя в указанной части подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. " ... " Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " февраля 2017 года с учетом определения того же суда от " ... " апреля 2017 года, отменить в части.

Обязать ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" поставить на кадастровый учет и зарегистрировать за ООО ГК "СТРОЙИНВЕСТ" право собственности на объект незавершенного строительства двухэтажный гаражный комплекс, расположенный по адресу: " ... "

Обратить взыскание в пользу Алтуховой Е. В. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание двухэтажного гаражного комплекса, по адресу " ... " в части права имущественного требования гаражного боксаN " ... ", общей площадью " ... " кв.м., расположенный в блоке А на втором этаже гаражного комплекса, в соответствии с договором участия в долевом строительстве " ... ", определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере " ... " рублей.

В остальной части решение Кировского районного суда г. Омска оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи