Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 14 июня 2017 г. по делу N 33-4118/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Панкратовой Е.А.,

судей Кочеровой Л.В., Оганесян Л.С.,

при секретаре Криворучко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца Каера Ю.А. на решение Кировского районного суда г. Омска от 28 марта 2017года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Каера Ю. А. к Гавришу В. А., Седельникову М. Р., Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании договоров купли- продажи земельных участков недействительными, признании отсутствующим права собственности - отказать",

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

установила:

Каер Ю.А. обратился в суд с иском к Гавришу В.А., Седельникову М.Р., Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, признании права собственности на земельные участки отсутствующим.

В обоснование заявленных исковых требований с учетом их уточнения указывал на то, что является собственником гаражного бокса N " ... ", расположенного по адресу: " ... ", который входит в состав нескольких объединенных между собой боксов на едином фундаменте, с общими стенами, проездами и т.п. В связи с чем полагает, что земельный участок под всем гаражным кооперативом неделимый и право собственности возможно приобрести не на отдельный участок, занятый гаражом, а на долю в праве общей собственности на весь участок с кадастровым номером " ... " под строением. Однако в настоящее время оформить право на свою долю в праве общей долевой собственности он не может, поскольку Департамент имущественных отношений администрации г. Омска заключил с Гавришем В.А. и Седельниковым М.Р. договоры купли-продажи земельных участков, образованных из вышеуказанного участка с кадастровым номером " ... ". Считает данные договоры ничтожными и противоречащими требованиям ст. 36 ЗК РФ, поскольку гаражные боксы ответчиков не являются самостоятельными объектами недвижимости.

На основании изложенного, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером " ... ", заключенный " ... " между Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска и Гавришем В.А., признав право собственности Гавриша В.А. на этот участок отсутствующим, а также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером " ... ", заключенный " ... " между Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска и Седельниковым М.Р., признав право собственности Седельникова М.Р. на этот участок отсутствующим.

В судебном заседании истец Каер Ю.А. и его представитель Тоноян К.В., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали.

Ответчик Гавриш В.А. против удовлетворения исковых требований не возражал.

Ответчики Седельников М.Р., представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Ранее, в судебном заседании " ... " ответчик Седельников М.Р. исковые требования признавал.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Каер Ю.А. просит решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы вновь указывает на то, что гаражи сторон и иных лиц (всего 61 собственник) не являются индивидуальными строениями, а входят в состав нескольких объединенных между собой боксов, поэтому в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ земельный участок под гаражами возможно приобрести только в общую долевую собственность, о чем свидетельствует сложившаяся судебная практика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика - Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.

Выслушав объяснения истца Каера Ю.А. и его представителя - Денисенко А.А., просивших об отмене судебного постановления, ответчиков Гавриша В.А., Седельникова М.Р., согласившихся с предъявленными к ним исковыми требованиями, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В п/п 2 ст. 328 ГПК РФ указано, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В силу п. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего гражданского дела судом первой инстанции были допущены.

В пунктах 1-3, 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Настоящее решение суда первой инстанции указанным требованиям закона не соответствует.

Из материалов дела следует, что на основании договора мены от " ... " истец Каер Ю.А. является собственником гаражного бокса N " ... ", расположенного по адресу: " ... ". Ответчикам Гавришу В.А. и Седельникову М.Р. принадлежат гаражи N " ... " и N " ... " (соответственно), расположенные тому же по адресу. Также на основании договоров купли-продажи от " ... " и от " ... ", заключенных с Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска (продавцом) ответчики являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами " ... " и " ... ", расположенных под принадлежащими им гаражными боксами. Соответствующие регистрационные записи внесены в ЕГРП в " ... " г.

Полагая, что вышеуказанные сделки являются недействительными, Каер Ю.А. обратился в суд с настоящим иском.

Проверяя доводы истца, положенные в основание исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с тем, что гаражные боксы сторон и иных лиц не находятся в едином комплексе, а какие-либо права Каера Ю.А. ответчиками нарушены не были.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они не соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С введением в действие Земельного кодекса РФ собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.

Согласно ст. 36 ЗК РФ (действовавшей в период заключения спорных сделок) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Аналогичные положения предусмотрены и ст. 39.20 ЗК РФ, вступившей в действие с " ... "

Установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений и направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности. Приобретение права собственности на такие участки в обход установленной законом процедуры недопустимо.

Однако в процессе судебного разбирательства установлено, что в " ... " г. Управление Росреестра по Омской области зарегистрировало право индивидуальной собственности Гавриша В.А. и Седельникова М.Р. на земельные участки, на которых расположены нежилые помещения, принадлежащие нескольким лицам.

Так, из приложенных к исковому заявлению и истребованных судом из уполномоченных органов документов усматривается, что " ... " Главным управлением по земельным ресурсам Омской области было издано распоряжение за N " ... " о предоставлении в аренду П. земельного участка для строительства гаражей боксового типа.

На основании указанного распоряжения " ... " между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и П. в лице " ... " Каера Ю.А. (арендатором) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N " ... ". По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на " ... " земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., местоположением которого установлено по адресу: " ... "

" ... " Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Омска выдал Обществу разрешение на строительство по " ... " объекта капитального строительства - гаражей боксового типа, состоящего из 3-х очередей. По завершении строительства П. получило разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от " ... " (1-я и 2-я очереди вместимостью 11 и 28 мест) и от " ... " (3-я очередь вместимостью 22 места).

То есть, строительство всех гаражей (61 гараж), которые расположены по одному адресу - " ... " осуществлялось на основании единой разрешительной документации. При этом все гаражи находятся на земельном участке с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., местоположение которого установлено в " ... " м. юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: " ... " Из кадастрового паспорта и кадастрового дела данного участка следует, что граница участка многоконтурная, количество контуров - 3, сведения о правах отсутствуют.

В " ... " г. по заказу П. кадастровым инженером М. - В.Н.И. были проведены работы по разделу земельного участка с кадастровым номером " ... " с образованием из него 60 участков, в том числе участков с кадастровыми номерами " ... " и " ... ", собственниками которых на основании договоров купли-продажи от " ... " и " ... ", заключенных с Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска, являются Гавриш В.А. и Седельников М.Р. соответственно.

Между тем, из объяснений участников процесса, имеющихся в материалах дела фотоснимков и схемы расположения гаражей следует, что гаражные боксы не являются отдельно расположенными объектами недвижимости, т.к. имеют общие конструктивные элементы (стены, фундамент, крышу) с соседними гаражами. Площадь 60-ти участков при разделе участка с кадастровым номером " ... " была определена с учетом площади как самих гаражных боксов, так и прилегающей территории, то есть общих подъездных путей, разворотных площадок, которые разделу не подлежат.

В результате же передачи ответчикам земельных участков, занятых не только их гаражными боксами, но и частью единого подъезда, обеспечение отдельного проезда к каждому гаражному боксу невозможно, что влечет возникновение препятствий в самостоятельном доступе к каждому объекту недвижимости.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что раздел исходного участка по осуществленному кадастровым инженером В.Н.И. варианту возможным не является.

По смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

В случае же, если эти участки не разделены или неделимы собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков в общую долевую собственность.

В данной связи, а также учитывая отсутствие в материалах дела убедительных, бесспорных и достаточных доказательств, свидетельствующих о делимости земельного участка с кадастровым номером " ... ", правовую позицию ответчиков Гавриша В.А. и Седельникова М.Р., которые против удовлетворения исковых не возражали, пояснив, что право их собственности на спорные участки было зарегистрировано в связи с тем, что они обратились с необходимым пакетом документов в регистрирующий орган первыми из 61 собственника гаражей, коллегия судей приходит к выводу о том, что заключенные между ответчиками договоры купли-продажи земельных участков от " ... " и " ... " противоречат требованиям п. 3 ст. 36 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными, поскольку все собственники объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке, обладают равными правами в отношении данного участка, а зарегистрированное право Гавриша В.А. и Седельникова М.Р. на образованные из него участки является непосредственным препятствием для реализации прав иных собственников гаражных боксов, в том числе истца, на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или аренду.

Вывод суда об отсутствии нарушения прав Каера Ю.А. также является ошибочным, т.к. из дела правоустанавливающих документов на земельные участки, образованные из участка с кадастровым номером " ... " следует, что помимо ответчиков, иные собственники не смогли зарегистрировать право собственности на предоставленные им участки ввиду принятия Управлением Росреестра по Омской области решений об отказе в проведении государственной регистрации, в том числе и в связи с тем, что на основании ст. 36 ЗК РФ эти земельные участки могли быть предоставлены лишь в общую долевую собственность лиц, поэтому договоры купли-продажи земельных участков не соответствуют требованиям закона. Правомерность действий регистрирующего органа была проверена в судебном порядке по заявлениям Х.Т.А. (собственника гаражей N N " ... ") и Р.В.В. (собственника гаража N " ... "). Вступившими в законную силу решениями Первомайского районного суда г. Омска от " ... ", от " ... " (приобщенными судебной коллегией в порядке ст. 327.1 ГПК РФ) в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на их необоснованность.

То обстоятельство, что истец не обращался в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок, основанием для иных выводов не является, принимая во внимание сложившуюся отрицательную практику по данному вопросу.

В такой ситуации отказ в удовлетворении заявленных требований влечет ситуацию, при которой не может быть реализовано исключительное право Каера Ю.А. и других собственников объектов недвижимости, расположенных на исходном участке, на приобретение земельного участка в собственность.

В приведенной связи решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении исковых требований Каера Ю.А. о признании недействительными договоров купли-продажи спорных участков от " ... " и " ... " с исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о праве собственности Гавриша В.А. и Седельникова М.Р.

Также в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

Что касается требований Каера Ю.А. о признании отсутствующим права собственности ответчиков на спорные участки, то из содержания искового заявления и объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует что данное требование заявлено в целях аннулирования в ЕГРН регистрационных записей на имя Гавриша В.А. и Седельникова М.Р., которое судебной коллегией было удовлетворено.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " отменить, принять по делу новое решение, которым:

"Исковые требования Каера Ю.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи N " ... " от " ... ", заключенный между Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска и Гавришем В. А., в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в " ... " м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: " ... " Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства гаражей боксового типа.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о праве собственности Гавриша В. А. в отношении указанного земельного участка.

Признать недействительным договор купли-продажи N " ... " от " ... ", заключенный между Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска и Седельниковым М. Р., в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в " ... " м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: " ... ". Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства гаражей боксового типа.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о праве собственности Седельникова М. Р. в отношении указанного земельного участка.

Взыскать с Гавриша В. А., Седельникова М. Р., Департамента имущественных отношений администрации г. Омска в пользу Каера Ю. А. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по 300 рублей с каждого".

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий

Судьи