Апелляционное определение СК по административным делам Омского областного суда от 07 июня 2017 г. по делу N 33а-3730/2017

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего Усовой Е.И.,

судей областного суда Шукеновой М.А., Климовой В.В.,

при секретаре Бердовой А.А.,

рассмотрела в судебном заседании 07 июня 2017 года дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Омской области на решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"Административное исковое заявление Лазебникова М.Ю, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации за Лазебниковым М.Ю, права собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " площадью " ... " кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: " ... ".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию за Лазебниковым М.Ю, право собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью N " ... " кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: " ... ".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу Лазебникова М.Ю, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия

установила:

Лазебников М.Ю. обратился в суд к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконными действий государственного органа.

В обоснование требований указал, что " ... " между ним и ЗАО "Алмазинвест" был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N " ... " на основании протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N " ... " (публичное предложение N " ... ") от " ... ".

" ... " истцом в Управление Росреестра по Омской области направлены документы на государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.

" ... " в регистрации права собственности Управлением Росреестра по Омской области истцу отказано в связи с тем, что по сведениям ЕГРП в отношении указанного земельного участка " ... " внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО "Алмазинвест", участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного дома, расположенного по адресу: " ... " договор купли-продажи от " ... " не содержит соответствующих записей о наличии зарегистрированных обременений на указанный земельный участок: по сведениям ЕГРП строительство указанного жилого дома, осуществлялось на двух земельных участках: кадастровый номер N " ... "

Полагал данный отказ незаконным, поскольку нормы Закона о банкротстве содержат специальные правила и условия реализации имущества банкрота, предусматривающие, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога, имеют приоритетный характер перед положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем земельный участок с кадастровым номером N " ... ", по его мнению, не обременен ипотекой и является свободным от прав третьих лиц.

Определением Арбитражного суда Омской области от " ... " права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу " ... " степенью готовности " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... ", переданы ЖСК " " ... ", корпус 1,2", следовательно, подтвержден факт расположения указанного дома именно на земельном участке с кадастровым номером N " ... ".

Просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию за ним права на земельный участок; взыскать с административного ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " руб.

Лазебников М.Ю. в судебном заседании доводы административного иска поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Омской области Терехова Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Омской области не согласно с решением суда, просит его отменить.

Указывает, что судом не принят во внимание тот факт, что спорный земельный участок обременён не только ипотекой в силу закона, но и участниками долевого строительства.

В подтверждение своих доводов Управлением Росреестра предоставлена выписка из ЕГРН.

Не согласны с выводом суда о том, что в государственной регистрации было отказано по иным основаниям, которые не были указаны в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Полагает, государственная регистрация были приостановлена в связи с нарушением порядка предоставления документов в электронной форме, подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью. После исправления нарушенного порядка предоставления документов государственным регистратором проведена повторная правовая экспертиза в ходе которой были выявленные новые обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации.

В адрес заявителей было направлено уведомление о том, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации договоров долевого участия в отношении спорного земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение отменить, в иске отказать.

Выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает постановленное судом первой инстанции решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу положений ст.308 Кодекса административного судопроизводства РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле доказательства, а также дополнительно представленные доказательства, если они не могли быть представлены в суд первой инстанции по уважительной причине.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст.310 КАС РФ).

Решением Арбитражного суда Омской области от " ... " ЗАО "Алмазинвест" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на арбитражного управляющего Симоненко А. А., впоследствии срок конкурсного производства был продлен до " ... ".

Определением арбитражного суда от " ... ", оставленным без изменения определением Восьмого арбитражного суда от " ... ", конкурсное производство в отношении ЗАО "Алмазинвест" завершено.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в официальном печатном издании - газете "Коммерсантъ" N " ... " от " ... ".

Определением Арбитражного суда Омской области от " ... " конкурсным управляющим ЗАО "Алмазинвест" утверждена Гладкая У. В.

Определением Арбитражного суда Омской области от " ... " применены при банкротстве ЗАО "Алмазинвест" правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков.

Определением Арбитражного суда Омской области от " ... " удовлетворено заявление конкурсного управляющего ЗАО "Алмазинвест" о передаче прав застройщика на объекты незавершённого строительства: жилищно-строительному кооперативу " " ... ", " ... "" переданы права застройщика на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу " ... ", " ... " степенью готовности " ... ", кадастровый N " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... ", и права аренды данного земельного участка; жилищно-строительному кооперативу " " ... ", " ... " переданы права застройщика на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу " ... ", " ... ", степенью готовности " ... ", кадастровый N " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... ", и права аренды данного земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО "Алмазинвест" земельный участок общей площадью N " ... " кв.м, с кадастровым номером N " ... ", расположенный по адресу: " ... " принадлежал на праве собственности.

" ... " по результатам торгов заключен договор купли-продажи указанного земельного участка N " ... " с Лазебниковым М.Ю, подписан акт приема-передачи.

" ... " ЗАО "Алмазинвест", в лице конкурсного управляющего Гладкой У.В., и Лазебников М.Ю. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

" ... " в государственной регистрации права собственности истцу отказано на основании абз.7, 10 п.1 ст.20 ФЗ от " ... " N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с указанием, на то что в ЕГРП в отношении данного земельного участка имеется актуальная запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО "Алмазинвест" участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, " ... ", " ... " договор купли продажи N " ... " от " ... " не содержит соответствующих записей о наличии зарегистрированных обременений на указанный земельный участок.

Кроме того, ответчик в своем отказе сослался на сведения ЕГРП, согласно которым строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: " ... ", " ... " осуществлялось на двух земельных участках - кадастровый N " ... " и N " ... ". Оценка земельного участка с кадастровым номером N " ... " произведена без учета указанных ограничений и была включена в состав объектов недвижимости, подлежащих реализации с торгов путем проведения аукциона в виде самостоятельного лота.

Признавая данный отказ незаконным суд первой инстанции сослался на положения законодательства о банкротстве в порядке которого была совершена сделка купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции сделаны без учета следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В соответствии со ст. 16 приведенного выше закона, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

В ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных для регистрации документов и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности (абз.3 п.1 ст.13 Закона о регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации предусмотрены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с положениями абзацев 7,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

На государственную регистрацию права участниками сделки представлен договор купли-продажи N " ... " от " ... " из которого усматривается, что предметом купли-продажи явился земельный участок общей площадью " ... ".м, с кадастровым номером N " ... ", расположенный по адресу: " ... ".

Из имеющегося в материалах дела определения Арбитражного суда Омской области от " ... " следует, что судом было удовлетворено заявление конкурсного управляющего ЗАО "Алмазинвест" о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства. ЖСК " " ... "" переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г " ... " степенью готовности " ... ", кадастровый N " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... " и права аренды данного земельного участка.

Этим же определением ЖСК " " ... ", корпус 1, 2" переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Омск, " ... ". корпус 1,2, степенью готовности " ... ", кадастровый N " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... " и права аренды данного земельного участка.

Из данного определения также следует, что строительство 3 корпусов жилого дома осуществлялось на двух земельных участках, при этом передача двум ЖСК указанного земельного участка осуществлена без межевания.

В материалах дела также имеется постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от " ... " вынесенное по делу N N " ... ", из которого усматривается, что на момент рассмотрения заявления о регистрации за ЖСК " " ... ", " ... "" и ЖСК " " ... ", корпус 3" право аренды переданного им земельного участка с кадастровым номером N " ... " так и не было зарегистрировано, а в удовлетворении иска конкурсного управляющего к ЖСК об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также права аренды земельного участка отказано.

В то же время из выписки из ЕГРП от " ... " усматривается, что в отношении земельного участка общей площадью N " ... ".м, с кадастровым номером N " ... ", расположенного по адресу: " ... " зарегистрировано обременение в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

П. 1 ст. 126 ФЗ от " ... " N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 ФЗ от " ... " N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ от " ... " N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ... " в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений абзаца 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является принадлежность земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона о регистрации запись о договоре участия в долевом строительстве государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел 3 раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого участия.

При государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Как указывалось выше, созданным в процессе банкротства " ... "" и " ... "" под строительство жилого многоквартирного дома в 2015 году был передан только один земельный участок, при этом до настоящего времени обременение в пользу участников долевого строительства зарегистрировано на участок явившийся предметом сделки о регистрации которой между сторонами возник спор, а право аренды переданного им земельного участка с кадастровым номером N " ... " так и не было зарегистрировано.

Определением суда к участию в деле указанные ЖСК привлечены, однако дело рассмотрено в их отсутствие, извещения направленные судом по адресу строительства дома возвращены по истечении срока хранения.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Судебная коллегия находит обоснованными доводы административного ответчика о несоблюдении при продаже земельного участка с кадастровым номером " ... " норм предусмотренных параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве.

Поскольку у регистрирующего органа отсутствовала информация о соблюдении прав участников долевого строительства при заключении договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия полагает отказ в его регистрации в сложившейся ситуации основанным на законе.

Истец не лишен права повторно обратиться за регистрацией права на недвижимое имущество после прекращения ипотеки.

Руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от " ... " отменить, в удовлетворении иска Лазебникову М.Ю, отказать.

Председательствующий

Судьи