Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 26 июня 2017 г. по делу N 33-2459/2017

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

Председательствующего Е.А. Ковешниковой

Судей И.В. Андриановой, С.Г. Дрокиной

При секретаре Е.Г. Михайловой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Башкатова Вячеслава Александровича к Елисеевой Надежде Афанасьевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Башкатова Вячеслава Александровича на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 6 апреля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Ковешниковой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

25 мая 2015 года между Елисеевой Н.А. и Башкатовым В.А. заключён договор купли-продажи жилого дома площадью 90,6 кв.м., этажность: 2, подземная этажность 1, инвентарный ***, Лит. А, расположенного на земельном участке площадью 1500 кв.м. по адресу: ***.

Договор зарегистрирован 05.06.2015г. Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Башкатов В. А. обратился в суд с названным исковым заявлением к Елисеевой Н.А ... С учётом уточнения исковых требований Башкатов В.А. просил расторгнуть договор купли-продажи от 25.05.2015г. жилого ***, расположенного в ***.

В обоснование своих требований Башкатов В.А. указал, что по прошествии 1-2 месяцев после приобретения дома, на его стенах возникли трещины. Согласно акту экспертного исследования от 25.04.2016г. N 344/50 на момент осмотра имеется значительное разрушение несущих стен пристройки литер А1 жилого дома. В связи с чем, пристройка находится в аварийном состоянии и её дальнейшая эксплуатация не является безопасной, имеется опасность для пребывания и нахождения людей в данной части жилого дома. Из текста договора купли-продажи от 25.05.2015г. не усматривается, что ответчик сообщал истцу о том, что отчуждаемое строение либо его часть находятся в аварийном состоянии и непригодно к использованию по назначению. Он неоднократно обращался к Елисеевой Н.А. с предложением о расторжении вышеуказанного договора и возврате денежных средств, однако указанные предложения ответчик проигнорировал. Просил исковые требования удовлетворить.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 6 апреля 2017 года отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного. В жалобе указано, что выявленные экспертом недостатки жилого дома, являются неустранимыми, они не могли возникнуть в результате эксплуатации жилого дома. Установить существенные недостатки жилого дома на момент осуществления покупки без проведения экспертного исследования с применением технических приборов и знаний не представлялось возможным. Более того, определить рыночную стоимость жилого дома для осуществления возможности дальнейшей продажи Башкатовым В.А. дома не представляется возможным, поскольку жилой дом не может использоваться по назначению и угрожает жизни и здоровью граждан.

Проверив и оценив фактические обстоятельства дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, коллегия не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи, недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы( ч.2 ст.475 ГК РФ).

Из материалов дела видно и судом первой инстанции установлено, что Башкатов В.А. и Елисеева Н.А. проживали совместно в течение 15 лет. В период совместного проживания в 2008 году Елисеева Н.А. и Башкатов В.А., на денежные средства Елисеевой Н.А., приобрели жилой ***, расположенный в ***. Строение было пригодно к эксплуатации. На момент покупки, пристройка имела трещину. Осенью 2013 года Башкатов В.А. приобрел у Елисеевой Н.А. спорный дом за 1000 000 рублей, без заключения договора купли-продажи, передав ей деньги, приняв дом. С этого времени, он не посещал дом. Договор купли-продажи между Елисеевой Н.А. и Башкатовым В.А. был заключён 25.05.2015 г., и зарегистрирован 05.06.2015г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи, "Покупатель" удовлетворен состоянием отчуждаемого имущества, установленным путем осмотра и не обнаружил каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил "Продавец", указанное имущество передано "Покупателю" до подписания настоящего договора. Стороны договорились между собой о том, что передаточный акт составляться не будет. Денежные средства за спорный жилой дом Башкатов В.А. передал Елисеевой Н.А. до подписания договора купли-продажи.

11.04.2016г. Башкатов В.А. направил Елисеевой Н.А. претензию, в которой просит на основании п.2 ст.457 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи от 25.05.2015г.

Судом первой инстанции установлено, что спорный дом имеет дефекты в виде трещин, деформации, отклонения от вертикали и т.д., которые образовались в результате неравномерной осадки пристройки Лит.А1 и множественного нарушения технологии строительного производства и нормативных требований. Техническое состояние фундамента и несущих стен пристройки Лит.А1 оценивается как аварийное, что не отвечает требованиям безопасной эксплуатации зданий и имеются основания для признания данного дома непригодным для проживания. Что следует из заключения эксперта N 8789/9-2 от 15.03.2017 г. Устранение выявленных дефектов возможно при выполнении определенного вида работ, описанных в заключении эксперта. Определить время возникновения дефектов эксперту не представилось возможным из-за отсутствия научного обоснования и утвержденной для производства судебных экспертиз методик по определению сроков давности строительства и соответственно сроков образования дефектов.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки, изложенные в заключении эксперта существовали при заключении оспариваемого договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 25.05.2015г., что не оспаривалось сторонами в суде.

На момент заключения договора купли-продажи, Елисеева Н.А. и Башкатов В.А. согласовали все существенные условия договора. Башкатов В.А. знал о техническом состоянии дома, эксплуатируя его с 2008 года. Знал о сквозной трещине в стене пристройки. Приобретая дом в 2013 году, Башкатов В.А. намеревался провести строительно-технические работы по его устройству. Однако, именно с 2013 г. по 2016 г., Башкатов В.А., дом не посещал, каких-либо страховочных строительных мероприятий не проводил, отопление не функционировало, разморозился водопровод. На момент заключения договора купли-продажи, истец был удовлетворен состоянием отчуждаемого имущества.

Ссылка Башкатова В.А. на скрытые недостатки дома, которые не могли быть известны ему в момент передачи дома при совершении сделки, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным в суде.

Дом продан без скрытых недостатков, продавец Елисеева Н.А. действовала при заключении договора купли-продажи добросовестно. Доводы истца об ухудшении состояния дома после сделки, были предметом обсуждения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, не согласится с которыми у коллегии нет оснований.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, основаны на приведенном в решении суда законодательстве и не опровергаются доводами жалобы, которые по своему содержанию аналогичны основаниям иска, рассмотренного судом.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, коллегия

Определила:

Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 6 апреля 2017 года оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи: