Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 июня 2017 г. по делу N 11-7317/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Марченко А.А., Винниковой Н.В.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Родионова В.В., Родионовой Т.Н.на решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 16 февраля 2017 года по иску акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Родионову Владимиру Валерьевичу, Родионовой Т.Н.о расторжении договора купли-продажи, возврате переданного по нему товара, по встречному иску Родионовой Т.Н., Родионова В.В. к акционерному обществу "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" об уменьшении стоимости жилого дома.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражения, объяснения ответчика Родионовой Т.Н., представителя ответчика Родионовой Т.Н. по ордеру Заболотной Л.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца АО "ЮУ КЖСИ" по доверенности Дмитриева К.А., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее по тексту решения - АО "ЮУ КЖСИ") обратилось в суд с иском с учетом уточнений к Родионову В.В., Родионовой Т.Н. о расторжении договора N 10-01/54-11 купли-продажи жилого дома от 20 апреля 2011 года, заключенного между АО "ЮУ КЖСИ" и Родионовой Т.Н., Родионовым В.В. с момента вступления решения суда в законную силу; возвращении переданного Родионовой Т.Н., Родионову В.В. по договору купли-продажи жилого дома N 115, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, ***), обязав Родионову Т.Н., Родионова В.В. возвратить его АО "ЮУ КЖСИ" по акту приема-передачи; об отчуждении права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный под жилым домом, переводе его на АО "ЮУ КЖСИ", взыскании судебных расходов в размере *** руб.

В обосновании иска указал, что в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого дома от 20 апреля 2011 года N 10-01/54-11 АО "ЮУ КЖСИ" продало и передало в собственность Родионову В.В., Родионовой Т.Н. жилой дом N 115 общей площадью 102,3 кв.м. Литер 115А. Этажность: 2, находящийся по адресу: Челябинская область, ***. На основании пп. 1.4., 1.5., 2.1. данного договора жилой дом приобретается покупателем по цене ***руб. Оплата производится в соответствии с графиком платежей (п. 3.3.1 договора). Однако указанное обязательство Родионовыми выполнено не было. По состоянию на 17 ноября 2016 года по договору купли-продажи сумма задолженности по оплате ежемесячных платежей составляет ***коп. Сумма платежей полученных от ответчика не превышает половину цены жилого дома N 115 общей площадью 102,3 кв.м. Литер 115 А. этажность: 2, находящийся по адресу: Челябинская область, ***, что подтверждается карточкой счета. 01 июня 2015 года ответчику посредством почтовой связи было отправлено требование о том, что в случае неоплаты задолженности истец будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора. Ответа от ответчиков получено не было. Считает, что в случае расторжения договора жилой дом подлежит возврату истцу, право собственности на земельный участок под домом также подлежит переводу на истца (л.д. 82-84).

Родионов В.В., Родионова Т.Н. обратились в суд со встречным иском к АО "ЮУ КЖСИ" об уменьшении покупной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, *** на сумму ***руб. путем составления дополнительного соглашения к договору N 10-01/54-11 от 20 апреля 2011 года, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 апреля 2011 года за номером регистрации 74-74-38/033/2011-299, заключенного с истцами Родионовой Т.Н. и Родионовым В.В. на условиях уменьшения суммы и рассрочке на тот же срок равными платежами; о взыскании с ответчика в пользу истцов штрафа в размере ***коп., компенсации морального вреда в сумме ***руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме ***руб., расходов на оплату услуг эксперта в сумме ***руб.

В обоснование иска указали, что между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома от 20 апреля 2011 года. По условиям договора продавец передал в собственность покупателей жилой дом N 115 литер "а", расположенный по адресу: Челябинская область, ***, кадастровый номер 74-74-38/072/2010-012 Стоимость жилого дома определена в п. 1.4. договора и составляет ***руб. До момента исполнения покупателями обязанности по оплате жилого дома объект находится в залоге у продавца. Договор N 10-01/54-11 от 20 апреля 2011 года, залог на жилой дом и переход права

собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 апреля 2011 года за номером регистрации 74-74-38/033/2011-299 и 74-74-38/033/2011-300 соответственно. Земельный участок, расположенный под домом находится в собственности у покупателя. Акт приема передачи подписан сторонами 20 апреля 2011 года. При передаче дома объект недвижимости осматривался только визуально, при этом вскрытие отделки и конструкции не производилось. В ходе эксплуатации жилого дома были выявлены существенны недостатки на сумму***коп. (л.д. 96-98, т. 1).

Представитель истца АО "ЮУ КЖСИ" по доверенности Дмитриев К.А. в суде первой инстанции исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Встречный иск не признал, представил мотивированный отзыв (л.д. 210-212, т. 1).

Ответчик Родионова Т.Н. в суде первой инстанции исковые требования АО "ЮУ КЖСИ" не признала, пояснила суду, что просрочка исполнения обязательства вызвана затруднительным материальным положением. Встречный иск поддержала, по основаниям в нем изложенным.

Ответчик Родионов В.В. в суде первой инстанции при надлежащем извещении участие не принимал (л.д. 220, т. 1).

Суд первой инстанции принял решение об удовлетворении исковых требований ОАО "ЮУ КЖСИ", постановил:расторгнуть договор купли-продажи жилого дома N 10-01/54-11 от 20 апреля 2011 г., заключенный между АО "ЮУ КЖСИ" и Родионовой Т.Н., Родионовым В.В. с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить переданный Родионовой Т.Н., Родионову В.В. по договору купли-продажи жилой дом N 115, расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, ***(ул. 1-я Южная, д. 4), обязав Родионову Т.Н., Родионова В.В. возвратить его АО "ЮУ КЖСИ" по акту приема передачи;

произвести отчуждение права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный под жилым домом и перевести его на АО "ЮУ КЖСИ";

указал, что настоящий судебный акт о возврате недвижимого имущества АО "ЮУ КЖСИ" является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости истца.

Взыскал с Родионовой Т.Н., Родионова В.В. в пользу АО "ЮУ КЖСИ" судебные расходы в размере 6000 руб.

В удовлетворении встречного иска Родионовой Т.Н., Родионова В.В. отказал.

В апелляционной жалобе Родионовой Т.Н., Родионова В.В. просят решение суда отменить, принять новое, ссылаясь на то, что АО "ЮУ КЖСИ" продало Родионовым недостроенный жилой дом со скрытыми существенными недостатками, были выполнены только строительно-монтажные работы без внутренней отделки; электричество, вода, газ, отопление в доме отсутствовали, земельный участок не был огорожен. Родионовы выполнили ряд работ по устранению недостатков и отделки дома на сумму около ***руб., не считая стоимости тех работ, которые выполняли сами. По состоянию на 22 августа 2016 года Родионовыми выплачено в счет оплаты по договору купли-продажи ***руб. Родионовыми выполнены неотделимые улучшения: система отопления, водопровод, газопровод, канализация и другие работы. При расторжении договора купли-продажи АО "ЮУ КЖСИ" должно будет вернуть деньги за устранение недостатков и часть оплаты по договору купли-продажи. Недостатки выяснились при эксплуатации дома, зимой выяснилось, что дом очень холодный, что нельзя было установить при осмотре дома, пол и крыша не утеплены, некачественно выполнен фундамент, использован некачественный шлакоблок, крыша построена с нарушениями и ряд других. В результате некачественного строения у Родионовых увеличились расходы на электроснабжение и теплоснабжение. Руководство АО "ЮУ КЖСИ" разрешило не платить три года за дом, а все денежные средства вкладывать в устранение недостатков. Суд не выяснил сумму просроченной задолженности Родионовых перед АО "ЮУ КЖСИ" на момент вынесения решения, существенно ли нарушены права продавца. Стоимость дома, определенная по соглашению сторон не соответствовала его техническому состоянию. Судом не сказано, насколько уменьшилась цена жилого дома, не уменьшена сумма задолженности с учетом данной стоимости. Согласно заключению ООО "СВС", для возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома необходимо провести капитальный ремонт, стоимость устранения строительно-технических недостатков составляет ***коп. Дом построен с нарушением СанПиН, что создает угрозу жизни и здоровью граждан. АО "ЮУ КЖСИ" не представлено доказательств того, что Родионовы были поставлены в известность о наличии скрытых недостатков жилого дома. Недостатки являются существенными, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Суд неправильно применил срок исковой давности, в данном случае необходимо руководствоваться п. 6 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителя". Земля находилась у АО "ЮУ КЖСИ" в аренде, поэтому она не может быть передана автоматически и безвозмездно прежнему собственнику. Судом не назначалась экспертиза, не разъяснялась обязанность представить конкретные доказательства. Если договор купли-продажи и подлежал расторжению, то из-за некачественного дома. АО "ЮУ КЖСИ" злоупотребляет своим правом. Права Родионовых существенно нарушены,

У

они лишаются и жилья и денег, они являются экономически слабой стороной (л.д. 1-8, т. 2).

В возражениях на апелляционную жалобу АО "ЮУ КЖСИ" просит решения суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (л.д.24-25 т.2).

Ответчик Родионов В.В. в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения ответчика, представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20 апреля 2011 года между АО "ЮУ КЖСИ" и Родионовой Т.Н., Родионовым В.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого покупатели приобрели в общую долевую собственность, а, именно, по Vi доли каждому жилой дом N 115, общей площадью 102,3 кв.м., инвентарный номер 5380, Литер: 115А, этажность 1, по адресу: Челябинская область, ***) (л.д. 9-11, т. 1).

В соответствии с п. 3.2.1. указанного договора продавец имеет право требовать расторжения договора в случае невнесения покупателями трех платежей в соответствии с Приложением N 1 к настоящему договору (л.д. 10, т. 1).

Согласно акту приема-передачи от 20 апреля 2011 года покупатели Родионовы приняли дом от истца в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта. Каких-либо претензий по состоянию жилого дома покупатели к продавцу не имеют, с передачей жилого дома покупателям переданы ключи от входных дверей вышеуказанного жилого дома. Покупатели с момента подписания настоящего акта, обязуются

заключить с управляющей компанией договор на содержание и обслуживание жилого дома, оплачивать коммунальные услуги, нести расходы по содержанию и ремонту жилого дома (л.д. 12, т. 1).

Согласно графику платежей, являющемуся приложением N 1 к договору N 10/01/54-11 купли-продажи жилого дома от 20 апреля 2011 года Родионовы обязаны были вносить денежные средства за дом в период с мая 2011 года по апрель 2031 года, ежемесячно, не позднее последнего числа с возрастанием суммы платежа. Полная стоимость дома составила ***руб. (л.д. 13-22, т. 1).

Право собственности на спорный жилой дом зарегистрировано по Уг доли в праве за Родионовой Т.Н. и Родионовым В.В. в Управлении Росреестра по Челябинской области 26 апреля 2011 года (л.д. 27-28, т. 1).

25 марта 2013 года за Родионовым В.В., Родионовой Т.Н. было зарегистрировано по Уг доли в праве собственности за каждым на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 618 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, по адресу: Челябинская область, ***, расположенный под домом (л.д. 29-30, т. 1).

Из представленного в материалы дела АО "ЮУ КЖСИ" расчета задолженности по состоянию на 23 августа 2016 года сумма задолженности ответчиков по договору купли-продажи составляет ***руб. (л.д. 3-4, т.

1).

Сторонами не оспаривается, что с момента заключения договора купли-продажи жилого дома от 20 апреля 2011 года Родионовыми неоднократно нарушался график внесения платежей, периоды просрочки превышали более двух лет.

За 2011 год ответчиками Родионовым во исполнение договора купли-продажи жилого дома внесено ***(л.д. 24), за 2012 год - ***руб. (л.д. 25), за период с 01 января 2013 года по 22 августа 2016 года - ***коп. (л.д. 26, т. 1), что составляет менее половины от всей суммы задолженности по данному договору.

01 июня 2015 года АО "ЮУ КЖСИ" Родионовым была направлена претензия с требованием о расторжении договора в связи с неисполнением последними обязательства по внесению ежемесячных платежей в соответствии с графиком (л.д. 89-90, т. 1).

15 февраля 2016 года АО "ЮУ КЖСИ" обратилось к Родионовым с требованием об исполнении досрочно в полном объеме обязательств по

договору, а, именно, об уплате задолженности в размере ***коп., в связи с неоднократными просрочками (л.д. 8, т. 1).

25 октября 2016 года от Родионовой Т.Н. в адрес АО "ЮУ КЖСИ" была отправлена претензия об уменьшении стоимости жилого дома на сумму *** коп. (л.д. 78, т. 1).

Согласно техническому заключению по результатам обследования одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, ***, следует, что построенный одноэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, ***(почтовый адрес: с. ***) не соответствует требованиям СП 15.13330.2012 "Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81", утвержденные приказом Министерства регионального развития РФ (Минрегион России) от 29.12.2011 N 635/5 и введен в действие с 01.01.2013, СП 63.13330.2012 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003", утвержденные приказом Министерства регионального развития РФ от 29.12.2011 N 635/8, и введен в действие с 01.01.2013, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 года N 1521 в качестве сводов и правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Для обеспечения возможности дальнейшей нормальной эксплуатации жилого дома необходимо:

- до выполнения ремонтно-строительных работ запретить эксплуатацию дома;

- провести все мероприятия, изложенные в п. 4 Технического заключения (л.д. 149-205, т. 1).

Также в материалы дела представлена сметная стоимость (локально сметный расчет) на капитальный ремонт дома, расположенного по адресу: Челябинская область, ***, согласно которой сметная стоимость монтажных работ составляет *** руб. (л.д. 131-148, т. 1).

В соответствии с п. 3.2.1. указанного договора невнесение покупателями трех платежей в соответствии с Приложением N 1 к договору является основанием для предъявления продавцом требований о расторжении договора.

Удовлетворяя исковые требования АО "ЮУ КЖСИ", суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по договору купли-продажи

жилого дома от 02 апреля 2011 года, данное обстоятельство предусмотрено вышеуказанным договором как основание для его расторжения.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, помимо прочих оснований, из договора.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Установив нарушение ответчиками сроков оплаты приобретенной в рассрочку недвижимости и выплаты менее половины ее стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о праве истца в соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3.2.1 договора купли-продажи от 20 апреля 2011 года, требовать расторжение заключенного сторонами договора купли-продажи и возврат проданного имущества.

В суд апелляционной инстанции Родионовой Т.Н. был представлен чек по операции Сбербанк Онлайн, согласно которому Родионова Т.Н. произвела оплату ***руб. на счет АО "ЮУ КЖСИ" 02 июня 2017 года, указанный документ был приобщен к материалам гражданского дела, поскольку имеет существенное значение для рассмотрения апелляционной жалобы, однако с учетом указанной суммы полученная истцом сумма платежей по договору явно меньше половины стоимости товара и составляет ***), в связи с чем, продавец вправе потребовать возврата переданного товара.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее постановление Пленума ВАС РФ N11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как видно из материалов дела Родионова Т.Н., Родионов В.В. 25 марта 2013 года, то есть после заключения договора купли-продажи жилого дома, стали собственником земельного участка, на котором расположен принадлежащий им жилой дом, на основании договора купли-продажи земельного участка N372 от 29.06.2012 (л.д. 121-127 т.1).

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов объекты недвижимости -земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу Челябинская область, Чебаркульский район, ***, подлежат возврату АО "ЮУ КЖСИ", при этом Родионова Т.Н.,

Родионов В.В. подлежит исключению из числа собственников указанных объектов недвижимости.

В связи с чем, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы Родионовых о том, что земля находилась у АО "ЮУ КЖСИ" в аренде, поэтому она не может быть передана автоматически и безвозмездно прежнему собственнику.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Родионова В.В., Родионовой Т.Н. к АО "ЮУ КЖСИ" об уменьшении стоимости жилого дома, суд первой инстанции исходил из того, что с претензией об обнаружении существенных недостатков Родионовы обратились за пределами двухлетнего срока со дня принятия дома, следовательно, в этом случае, они вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажут, что существенный недостаток возник до принятия ими дома или по причинам, возникшим до этого момента. Родионовы проживают в спорном доме с момента его приобретения, претензий по качеству товара - жилого дома к продавцу ими до предъявления иска АО "ЮУ КЖСИ" о расторжении договора, не предъявлялось, доказательств того, что недостатки дома определенные сметной стоимостью на сумму ***руб. (л.д. 131-148), возникли до подписания акта приема передачи жилого дома от 20 апреля 2011 года в суд представлено не было.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что с претензиями по качеству дома истцы начали обращаться к АО "ЮУ КЖСИ" только после повторного обращения последнего в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 20 апреля 2011 года по причине ненадлежащего исполнения обязательств Родионовыми.

Отказывая в удовлетворении исковых требовании Родионовых о взыскании с ответчиков в пользу истцов штрафа в размере ***коп., компенсации морального вреда в сумме ***руб., а также судебных расходов, суд первой инстанции пришел к выводу, что данные требования не подлежат удовлетворению в связи с отказом в удовлетворении иска об уменьшении покупной цены дома.

Оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Родионовой Т.Н., Родионовым В.В. выбран способ защиты своих прав в виде уменьшения покупной цены жилого дома. При разрешении спора суд правильно применил нормы материального и процессуального права, оценил представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Поскольку в данном случае с момента передачи дома Родионовым двухлетний срок, установленный для обнаружения недостатков, истек, то требования об уменьшении покупной цены не могут быть предъявлены. Поэтому в удовлетворении иска, предъявленного к АО "ЮУ КЖСИ" отказано правомерно.

Кроме того, оснований для уменьшения цены договора купли-продажи жилого дома не имеется, поскольку данный договор расторгнут.

Доводы апелляционной жалобы о том, что требования предъявлены к АО "ЮУ КЖСИ" в пределах срока исковой давности, являются несостоятельными, основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

Передача дома произошла по передаточному акту 20 апреля 2011 года (л.д. 12, т. 1). При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о пропуске двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный ч.ч. 1, 2 ст. 477 ГК РФ. Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В этой связи, доводы жалобы о том, что недостатки выяснились при эксплуатации дома, зимой выяснилось, что дом очень холодный, что нельзя было установить при осмотре дома, пол и крыша не утеплены, некачественно выполнен фундамент, использован некачественный шлакоблок, крыша построена с нарушениями и ряд других; в результате некачественного строения у Родионовых увеличились расходы на электроснабжение и теплоснабжение, судом не сказано, насколько уменьшилась цена жилого дома, не уменьшена сумма задолженности с учетом данной стоимости, согласно заключению ООО "СВС", для возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома необходимо провести капитальный ремонт, стоимость устранения строительно-технических недостатков составляет

***коп, дом построен с нарушением СанПиН, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, АО "ЮУ КЖСИ" не представлено доказательств того, что Родионовы были поставлены в известность о наличии скрытых недостатков жилого дома, недостатки являются существенными, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов; судом не назначалась экспертиза, не разъяснялась обязанность представить конкретные доказательства, подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что АО "ЮУ КЖСИ" продало Родионовым недостроенный жилой дом со скрытыми существенными недостатками, были выполнены только строительно-монтажные работы без внутренней отделки; электричество, вода, газ, отопление в доме отсутствовали, земельный участок не был огорожен, Родионовы выполнили ряд работ по устранению недостатков и отделки дома на сумму около ***руб., не считая стоимости тех работ, которые выполняли сами, не могут повлечь отмену решения суда.

Как следует из передаточного акта от 20 апреля 2011 года к договору купли-продажи жилого дома N 10-01/54-11 от 20 апреля 2011 года, покупатели приняли от продавца жилой дом в том состоянии, в котором он есть на день подписания настоящего акта, каких-либо претензий по состоянию жилого дома покупатели к продавцу не имеют (л.д. 12, т. 1). Договор купли-продажи и передаточный акт подписаны Родионовым В.В., Родионовой Т.Н., которые в случае несогласия имели право отказаться от совершения сделки.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что Родионовыми выполнены неотделимые улучшения: система отопления, водопровод, газопровод, канализация и другие работы, при расторжении договора купли-продажи АО "ЮУ КЖСИ" должно будет вернуть деньги за устранение недостатков и часть оплаты по договору купли-продажи, не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в связи с чем не могут быть рассмотрены судом апелляционной инстанции.

Расторжение договора купли-продажи жилого дома N 10-01/54-11 от 20 апреля 2011 года не лишает заинтересованных лиц возможности защитить свои права способом, предусмотренным законом, в том числе путем предъявлением иска о взыскании неосновательного обогащения (стоимости неотделимых улучшений).

Доводы жалобы о том, что Родионовы лишаются и жилья и денег, они являются экономически слабой стороной, правового значения для разрешения спора не имеют.

Указание в апелляционной жалобе на то, что руководство АО "ЮУ КЖСИ" разрешило не платить три года за дом, а все денежные средства вкладывать в устранение недостатков, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку доказательств тому ответчиками не представлено.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что суд не выяснил сумму просроченной задолженности Родионовых перед АО "ЮУ КЖСИ" на момент вынесения решения, существенно ли нарушены права продавца, стоимость дома, определенная по соглашению сторон не соответствовала его техническому состоянию, несостоятельны.

Ответчики не выполнили условия договора купли-продажи недвижимости относительно уплаты цены договора в предусмотренные им сроки в рассрочку, в связи с чем, суд первой инстанции обосновано признал наличие оснований для расторжения договора и возврата переданного имущества продавцу.

Частичное внесение денежных средств после истечения сроков, установленных в договоре, не является надлежащим исполнением обязательства покупателем, оплата товара была произведена менее чем половина от стоимости товара.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

Вместе с тем, решение суда в части возложения на Родионову Т.Н., Родионова В.В. обязанности возвратить переданный по договору купли-продажи жилой дом N 115, произвести отчуждение права собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, в части того, что настоящий судебный акт о возврате недвижимого имущества АО "ЮУ КЖСИ" является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости истца, не разрешает окончательно возникший спор, решение суда в этой части неисполнимо.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

После расторжения судом договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 апреля 2011 года у покупателей по договору Родионовых возникло неосновательное обогащение в виде объекта недвижимого

имущества по адресу: Челябинская область, ***.

На основании ст. ст. 1002, 1003, 1004, ст. 273 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ данный жилой дом и земельный участок подлежат возвращению в натуре продавцу АО "ЮУ КЖСИ".

Следовательно, право собственности Родионовых на объекты недвижимости (жилой дом и земельный участок) подлежат прекращению с погашением в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности и об ипотеке в силу закона на жилой дом, жилой дом подлежит возвращению в собственность АО "ЮУ КЖСИ" с восстановлением в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом, и признанию права собственности на земельный участок за истцом.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 16 февраля 2017 года изменить в части возврата преданного Родионовой Т.Н., Родионову В.В.по договору купли-продажи жилого дома N 115, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, с. Кундравы участок N 1 площадка N 115 (ул. 1-я Южная, д. 4), обязав Родионову Т.Н., Родионова В.В. возвратить его АО "ЮУ КЖСИ" по акту приема передачи; производства отчуждение права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный под жилым домом и перевести его на АО "ЮУ КЖСИ"; в части того, что настоящий судебный акт о возврате недвижимого имущества АО "ЮУ КЖСИ" является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости истца.

Изложить в следующей редакции.

Прекратить право общей долевой собственности Родионовой Т.Н.и Родионова В.В. на жилой дом N115, площадью 102,3 кв.м., земельный участок с кадастровым номером ***площадью 618 кв.м., расположенные по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, ***.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права

общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***площадью 618 кв.м. и на жилой дом N115, площадью 102,3 кв.м., расположенные по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, ***, и запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении жилого дома.

Возвратить жилой дом N115, площадью 102,3 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, ***, в собственность акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки", восстановив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" на указанный объект недвижимости.

Признать право собственности акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" на земельный участок с кадастровым номером ***площадью 618 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, ***,

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Родионова В.В., Родионовой Т.Н.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи