Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 июня 2017 г. по делу N 11-7855/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Родиной А.К.,

судей Марченко А.А., Винниковой Н.В.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Авдеева В.Г. на решение Карталинского городского суда Челябинской области от 11 апреля 2017 года по иску Авдеева В.Г. к Егоровой О.Н. о понуждении к заключению договора купли - продажи, возмещении морального вреда, встречному иску Егоровой О.Н. к Авдееву В.Г. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения истца Авдеева В.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Авдеев В.Г. обратился с иском к Егоровой О.Н. о понуждении заключить договор купли - продажи земельного участка площадью **** кв. метров с кадастровым номером (КН) ****, расположенного в ****, взыскании компенсации морального вреда в размере **** рублей.

В обоснование требований указал, что 02 августа 2016 года между сторонами был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Предметом договора являлась земельная доля, принадлежащая ответчику. Стороны договорились о стоимости земельной доли **** рублей, указанная сумма была передана ответчику. В подтверждение достигнутых соглашений, ответчик выдала на имя истца и третьего лица доверенность на право самостоятельного распоряжения спорным земельным участком, однако в декабре 2016 года истцом было получено уведомление об отмене доверенности ответчиком, что истец расценивает как отказ Егоровой О.Н. от достигнутых соглашений и заключения основного договора.

Егорова О.Н. иск не признала, обратилась к Авдееву В.Г. со встречным иском о признании незаключенным и недействительным, ничтожным указанного предварительного договора, как не соответствующего требованиям закона.

В обоснование встречного иска указала, что 21 июля 2016 года к ней обратился Авдеев В.Г. с просьбой разрешить от ее имени делать объявления об извещении участников долевой собственности о выделении земельных участков. За оказание данной услуги Авдеев В.Г. заплатил ей **** рублей, о чем Егоровой О.Н. была написана расписка. Авдеев В.Г. пообещал оформить и в дальнейшем продать принадлежащую Егоровой О.Н. земельную долю с передачей ей половины стоимости доли. Для чего Егоровой О.Н. была выдана Авдееву В.Г. доверенность на оформление ее земельной доли. Намерения заключать предварительный договор, а в дальнейшем - основной договор продажи выделенного земельного участка у Егоровой О.Н. не имелось. Стоимость выделенного земельного участка сторонами не обсуждалась. В декабре 2016 года Авдеев В.Г. привез несколько листов напечатанного текста, которые Егорова О.Н. подписала, при этом пояснил, что земельный участок еще не продал. В связи с возникшими сомнениями Егорова О.Н. отозвала ранее выданную на имя Авдеева В.Г. доверенность. Считает, что предварительный договор не соответствует предъявляемым к нему требованиям, в нем не указан срок заключения основного договора, более того, на момент обращения Авдеева В.Г. в суд земельная доля, являющаяся предметом спора, не была выделена, земельный участок не был сформирован, поставлен на учет, права на участок не зарегистрированы.

Обжалуемым решением в удовлетворении требований Авдеева В.Г. отказано, встречный иск Егоровой О.Н. удовлетворен частично, предварительный договор купли-продажи признан судом незаключенным.

В апелляционной жалобе Авдеев В.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Указывает на то, что на момент заключения предварительного договора выделяемая доля действительно не имела кадастрового номера, однако предварительный договор является лишь договором о намерениях, обязывает стороны в будущем заключить основной договор купли-продажи, не влечет за собой переход права собственности, не описывает обязательства по отчуждению имущества. При этом кадастровый номер не является единственным и необходимым атрибутом земельного участка, без которого невозможно его идентифицировать для целей заключения предварительного договора, такой договор может быть заключен в отношении имущества, которое поступит к продавцу в будущем. Считает, что суд не принял во внимание, что спорный участок является ранее учтенным, на него органами местного самоуправления выдано свидетельство на право собственности на землю. На момент выдачи такого свидетельства межевание и государственная регистрация прав на земельные участки не осуществлялись. Ссылается на то, что в полном объеме выполнил все работы согласно выданной Егоровой О.Н. доверенности, за свой счет провел межевание земельного участка ответчика, поставил его на кадастровый учет, намеревался заключить основной договор купли-продажи. Тогда как Егорова О.Н. злоупотребила правом, прекратила действие доверенности, нарушив ранее достигнутую договоренность.

Б возражениях на апелляционную жалобу Егорова О.Н. полагает принятое решение законным и обоснованным. Считает, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи не соответствует закону, в силу чего является ничтожным, поскольку предусматривает продажу земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, членом крестьянско-фермерского хозяйства либо сельскохозяйственной организации. Данный договор является также незаключенным, так как не содержит условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, - предмета договора. Ссылается на то, что не отказывалась от заключения основного договора, отзыв доверенности об этом не свидетельствует. Обращает внимание на передачу денежных средств по расписке за 11 дней до подписания предварительного договора.

Егорова О.Н. не приняла участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 129). Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 02 августа 2016 года между Егоровой О.Н. (продавец) и Авдеевым В.Г. (покупатель) заключён

предварительный договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, основные условия которого определены в предварительном договоре. Согласно п.п. 1.2, 2.5 данного договора, предметом основного договора является земельная доля из земель сельскохозяйственного назначения, площадью **** га, расположенная в Карталинском районе Челябинской области, стоимостью **** рублей. Земельная доля принадлежит Егоровой О.Н. на основании свидетельства на право собственности на землю серии ****, выданного 23 мая 1994 года (л.д. 10).

Актом приёма-передачи денежных средств от 21 июля 2016 года подтверждается, что в связи с заключением предварительного договора Егоровой О.Н. получена денежная сумма в размере **** рублей в качестве задатка за земельный участок с КН **** площадью **** кв. метров (л.д. 11).

01 августа 2016 года Егорова О.Н. выдала на имя Авдеева Виктора Г. и Авдеева Вл.Г. доверенность на распоряжение указанной земельной долей, осуществление регистрации её прав на эту долю, продажу доли другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянско-фермерского хозяйства. Егорова О.Н. наделила Авдеевых полномочиями выделить в счет принадлежащей ей доли земельные участки, участвовать при определении на местности границ образуемых участков, зарегистрировать её права на выделенные участки, продать эти участки или сдать их в аренду (л.д. 12).

21 декабря 2016 года указанная доверенность была отозвана (л.д. 13).

Согласно пункту 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел

оснований для удовлетворения требований Авдеева В.Г. Указанный вывод суда соответствует обстоятельствам дела, положениям материального закона, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Как следует из материалов дела, предметом заключенного сторонами предварительного договора продажи выступает земельная доля из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащая Егоровой О.Н. на основании свидетельства на право собственности на землю серия **** от 23 мая 1994 года (п. 1.2 договора).

Согласно пунктам 1.2, 2.1 предварительного договора, истолкованным по правилам ст. 431 ГК РФ буквально, продавец обязался передать в собственность покупателя указанную земельную долю, а покупатель -принять земельную долю и уплатить за неё цену, предусмотренную в основном договоре. Именно земельная доля является предметом основного договора продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 260 ГК РФ земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Как указано в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным и Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Сохранение целевого использования земельных участков - один из принципов, на которых, согласно подпункту 1 пункту 3 статьи 1 указанного Закона, основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения.

С учетом данного принципа, вытекающего из статьи 9 Конституции Российской Федерации, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определилв пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. В частности, указал, что к сделкам, совершаемым с долями в

праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12-14 данного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, закон связывает с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.

В нарушение приведенных положений закона в материалы дела не представлены необходимые доказательства, подтверждающие, что число участников общей собственности на земельный участок, в котором Егоровой О.Н. принадлежит земельная доля, меньше пяти, либо, в обратном случае, что истец является участником долевой собственности на такой земельный участок, или членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 5 этой же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2010 года, предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть

описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В обоснование заявленного иска истец ссылается на заключение сторонами договора продажи будущей вещи. Между тем, условий, описывающих такую вещь, а равно обязательств сторон осуществить выдел земельной доли в натуре, особенности такого выдела (площадь, местоположение выделяемого участка) предварительный договор продажи не содержит. В предварительном договоре не отражено условие о цене отчуждаемого имущества, в пункте 2.1 предварительного договора указано лишь на то, что покупатель обязуется уплатить за земельную долю цену, предусмотренную основным договором. Тогда как по смыслу п. 3 статьи 429 ГК РФ эта цена должна быть согласована в предварительном договоре.

Что касается пункта 2.5 предварительного договора, согласно которому стоимость земельной доли на момент подписания предварительного договора составляет **** рублей, то такое условие договора не может быть расценено в качестве согласованной цены недвижимости, поскольку противоречит положениям пункта 2.1 этого же договора, предусматривающего определенные цены земельной доли в основном договоре продажи.

Поскольку в предварительном договоре сторонами не согласовано условие о цене отчуждаемого имущества, вывод суда первой инстанции о незаключенности этого договора является правильным. Незаключенность предварительного договора исключает обязанность сторон в обязательном порядке заключить основной договор купли-продажи земельной доли.

В апелляционной жалобе Авдеев В.Г. указывает на то, что на момент заключения предварительного договора выделяемая доля действительно не имела кадастрового номера, однако предварительный договор является договором о намерениях, обязывает стороны в будущем заключить основной договор продажи, не влечет за собой переход права собственности, не описывает обязательства по отчуждению имущества. При этом кадастровый номер не является единственным и необходимым атрибутом земельного участка, без которого невозможно его идентифицировать, такой договор может быть заключен в отношении имущества, которое поступит к продавцу в будущем. Считает, что суд не принял во внимание, что спорный участок является ранее учтенным, на него выдано свидетельство на право собственности на землю. На момент выдачи такого свидетельства межевание и государственная регистрация прав на земельные участки не осуществлялись.

Указанные доводы не влекут отмены состоявшегося судебного акта, поскольку предметом предварительного договора продажи являлась земельная доля, принадлежащая продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю на земельный участок с КН ****, которая в настоящее время не существует. В результате выдела земельной доли образован земельный участок с КН **** площадью **** кв. метров по адресу: ****, зарегистрировано право собственности Егоровой О.Н. на это имущество (л.д. 61, 62). Данный участок предметом предварительного договора не являлся.

У судебной коллегии отсутствуют основания полагать, что, подписывая предварительный договор, стороны имели в виду именно последующую продажу выделенного земельного участка Авдееву ВГ. Подобное намерение сторон отсутствует в предварительном договоре, не может быть установлено и из выданной Егоровой О.Н. доверенности, предусматривающей весь спектр действий относительно принадлежащей ей земельной доли, начиная от выдела доли в натуре, прохождения процедуры такого выдела и заканчивая отчуждением образованного земельного участка, сдачей его в аренду третьим лицам.

Авдеев В.Г. ссылается на то, что в полном объеме выполнил все работы согласно выданной Егоровой О.Н. доверенности, за свой счет провел межевание земельного участка ответчика, поставил его на кадастровый учет. Однако подобные действия истца влекут иные правовые последствия, чем понуждение к заключению договора купли-продажи недвижимости. На вопросы суда апелляционной инстанции Авдеев В.Г. пояснил, что не заинтересован в компенсации понесенных им расходов, намерен использовать спорный земельный участок по назначению.

Судебная коллегия не усматривает в действиях Егоровой О.Н. по отмене ранее выданной доверенности злоупотребления правом, поскольку в результате выдела земельной доли в натуре исполнение предварительного договора сторон не представляется возможным.

Решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карталинского городского суда Челябинской области от 11 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Авдеева В.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи