Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 21 июня 2017 г. по делу N 33-4045/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Крицкой О.В.

судей Черноморец Т.В., Дьякова А.Н.

при секретаре Никитиной К.О.

рассмотрела в судебном заседании 21 июня 2017 года

дело по апелляционной жалобе представителя Ковалевой Галины И. М. Александра Николаевича на решение Ленинского районного суда г. Омска от 30 марта 2017 года, которым постановлено:

"В удовлетворении иска Ковалевой Г. И. к Ковалеву О. А., Ковалевой М. В. о признании договора купли - продажи жилого дома, площадью 52,6 кв.м, имеющий кадастровый N " ... ", расположенный по адресу: г. Омск, " ... " земельного участка, площадью 696 кв.м. с кадастровым номером N " ... ", заключенного 03.06.2014 г. между Ковалевой Г.И. и Ковалевым О.А. недействительным, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанное имущество за Ковалевым О.А., отказать в полном объеме".

Заслушав доклад судьи Черноморец Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковалева Г.И. обратилась в суд с иском к Ковалеву О.А., Ковалевой М.В. о признании договора купли-продажи жилого " ... " в г.Омске и земельного участка недействительным, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на имущество, указав, что 03.06.2014 г. она продала своему сыну Ковалеву О.А. указанный дом с земельным участком, поставленным на кадастровый учет за номером N " ... ". Деньги за проданный дом и земельный участок Ковалева Г.И. не получила. На проданном земельном участке находилось два жилых дома. " ... " был построен в " ... " году, состоял из двух частей (квартир). Земельный участок раньше был разделен на две части забором. В этом доме жил Ковалев О.А. и этот дом был ему продан по договору в 2014 году. Второй дом (рубленный, облицованный кирпичом, двухэтажный (с мансардой), на земельном участке с разрешения Ковалевой Г.И. строил ее муж, в течение 10 лет с 2001 года. Строительство дома было окончено в 2011 году. Право собственности на данный дом не зарегистрировано. Новый дом и землю Ковалева Г.И. продавать не собиралась. На заключении договора на продажу " ... " в г. Омске " ... " года постройки настаивал Ковалев О.А., но денежные средства за него истице не передал. В настоящее время Ковалев О.А. " ... " " ... " года постройки разобрал, живет в новом доме площадью 116 кв. м., по указанному адресу.

Таким образом, между сторонами договора продажи недвижимости имеется неопределенность по поводу его предмета: земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, а также их стоимости. Кроме того, на момент подписания договора купли - продажи " ... ", он был наполовину разобран и не соответствовал описанию недвижимости, указанного в технических документах и свидетельстве о регистрации права, выданного Ковалеву О.А. Объекты незавершенного строительства - жилой дом площадью 116 кв.м. не были указаны в договоре купли-продажи " ... " земельного участка, что противоречит п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. Земельный участок не мог быть продан без дома, построенного в 2011 году, так как, нарушается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов.

Просила признать договор купли - продажи жилого дома, площадью 52,6 кв.м, имеющий кадастровый N " ... ", расположенный по адресу: г. Омск, " ... " земельного участка, площадью 696 кв.м с кадастровым номером N " ... ", заключенный 03.06.2014 г. между Ковалевой Г.И. и Ковалевым О.А. незаключенным и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок за Ковалевым О.А.

В судебное заседание Ковалева Г.И. не явилась. Ее представитель М. А.И. требования уточнил, просил признать договор купли - продажи жилого дома, площадью 52,6 кв.м, имеющий кадастровый N " ... ", расположенный по адресу: г. Омск, " ... " земельного участка, площадью 696 кв.м с кадастровым номером N " ... ", заключенный 03.06.2014 г. между Ковалевой Г.И. и Ковалевым О.А. недействительным, признать недействительной государственную регистрацию права собственности на указанное имущество за Ковалевым О.А.

Ответчик Ковалев О.А. иск признал, ссылаясь на то, что денежные средства за приобретенные дом и земельный участок по адресу: г. Омск, " ... " он Ковалевой Г.И. не передавал. Кроме того, Ковалев О.А. строил дом по адресу: г. Омск, " ... " площадью 116 кв.м на денежные средства родителей - Ковалевой Г.И. и Ковалева А.А., поэтому считает, что он принадлежит родителям. В строительстве помогал брат, бригаду не нанимали. Строительство дома площадью 116,1 кв.м. окончено в 2011 году. Старый " ... " площадью 52,6 кв.м, снесен в этом же году. Ковалева Г.И. и Ковалев А.А. на момент строительства не проживали по адресу: г. Омск, " ... ", так как, у них есть квартира. Поскольку новый дом площадью 116,1 кв.м. 2011 года постройки не указан в договоре купли-продажи от 26.04.2014 г., заключенном между Ковалевой Г.И. и Ковалевым О.А., он должен быть признан недействительным.

Ответчица Ковалева М.В. в судебное заседание не явилась. Ее представитель Дурнев А.Н. иск не признал, пояснил суду, что заочным решением Ленинского районного суда г.Омска от 22.08.2016 года установлено, что Ковалева М.В. и Ковалев О.А. 26 июля 2012 г. зарегистрировали брак. В браке 03.06.2014 года по договору купли-продажи супруги Ковалевы приобрели в собственность земельный участок общей площадью 696 кв.м. и жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., по адресу г. Омск " ... ", которые были зарегистрированы на Ковалева О.А. Данным решением признано совместно нажитым имуществом Ковалевой М.В. и Ковалева О.А. жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ". Признано за Ковалевой М.В. и Ковалевым О.А. право собственности по ? доли за каждым на жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ". После сделки купли - продажи, находясь в браке, Ковалева М.В. и Ковалев О.А. за счет собственных средств в 2014 году построили по указанному адресу дом площадью 116 кв.м., а также гараж и баню. До его постройки семья Ковалевых проживала в старом доме по адресу г. Омск ул. Гоголя д.36 в доме " ... " года постройки. Полагает, что данный иск заявлен Ковалевой Г.И. с целью прекращения только у Ковалевой М.В. права собственности на ? доли в праве собственности на недвижимое имущество, поскольку Ковалев О.А. является ее сыном, хотя эти требования истцом не заявлены. Права Ковалевой Г.И. сделкой не нарушены, денежные средства в сумме " ... " Ковалева Г.И. получила в полном объеме, о чем свидетельствует ее подпись в договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу г. Омск " ... " от 03.06.2014 года.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца М. А.Н. просил решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение юридически значимых обстоятельств дела, ненадлежащую оценку представленных сторонами доказательств, привел доводы, аналогичные, изложенные в исковом заявление и в суде первой инстанции, а также указал на необоснованное указание в мотивировочной части решения на прекращение денежного обязательств перед Ковалевой Г.И. в связи с его исполнением, что лишает истца возможности в последующем на защиту своих имущественных прав.

Апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра, не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ).

Стороны, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

Принимая во внимание положения ч.3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определилао рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца Ковалевой Г.И. - М. А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Ковалевой М.В. - Воронину И.А., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия пришла к следующему.

Судом установлено, что Ковалевой Г.И. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 28.03.1997 г., договора купли-продажи доли домовладения от 31.01.2003 г., принадлежал жилой " ... " по у. Гоголя в г.Омске общей площадью 45,6 кв.м.

03.06.2014 г. между Ковалевой Г.И. в лице представителя Щербаковой М.М. (продавец) (с согласия супруга Ковалева А.А. на л.д.46) и Ковалевым О.А. (покупатель) заключен договор купли - продажи жилого дома общей площадью 52,6 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ", по условиям которого цена жилого дома определена составила " ... ", земельного участка - " ... ". Расчет по договору произведен в полном объеме, что следует из отметки в договоре.

03.06.2014 г. сторонами договора подписан акт приема - передачи указанного недвижимого имущества.

Право собственности на жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ", согласно договора купли-продажи от 03.06.2014 г. Зарегистрировано за Ковалевым О.А., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (д. " ... ",11)

Оспаривая данную сделку, Ковалева Г.И. ссылается то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, а именно отчуждение земельного участка произведено без учета расположенного на нем жилого " ... " года постройки площадью 116 кв.м., принадлежащего Ковалевой Г.И. и ее супругу Ковалеву А.А., денежные средства по договору купли-продажи дома и земельного участка ей не переданы, при этом на момент заключения данного договора отсутствовал сам объект недвижимости - " ... " площадью 52,6 кв.м, " ... " года постройки.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. ст. 549, 552 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения сделки) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции действ. на момент возникновения правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзаца третьего подп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ (в редакции действ. на момент возникновения правоотношений) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Для признания сделки купли-продажи ничтожной из-за нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости истец должен доказать принадлежность ему, как собственнику, расположенных на спорном участке строений и сооружений.

Обращаясь с заявленными требованиями, истица указала, что на момент продажи земельного участка на нем находилось два жилых дома. Жилой " ... ", " ... " года постройки, который был наполовину разобран и не соответствовал описанию недвижимости в технических документах и свидетельстве о регистрации права, выданного Ковалеву О.А. При этом принадлежащий ей объект незавершенного строительства - жилой дом площадью 116 кв.м. не был указан в договоре купли-продажи " ... " земельного участка.

Указанные доводы не нашли своего достаточного доказательственного подтверждения в ходе судебного разбирательства, опровергаются материалами дела.

Право собственности на жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ", на основании договора купли-продажи от 03.06.2014 г. Перешло к Ковалеву О.А., что подтверждается выписками из ЕГРП от 01.07.2016 г. N " ... " и N " ... ", и соответствующей регистрационной надписью на договоре.

Доказательств того, что жилой дом, площадью 52,6 кв.м, имеющий кадастровый N " ... ", расположенный по адресу: г. Омск, " ... " был снесен на момент совершения сделки купли-продажи от 03.06.2014 г. суду не представлено.

Из текста искового заявления следует, что ответчик Ковалев О.А. проживал в " ... ", " ... " года постройки, на момент совершения оспариваемой сделки.

Давая 24.02.2014 г. согласие на заключение договора купли-продажи Ковалевой Г.И. жилого дома и земельного участка по адресу г.Омск " ... ", супруг Ковлаевой Г.И. Ковалев А.А. указал, что именно это имущество приобретено за время их с Ковалевой Г.И. брака.

Истицей суду не представлены доказательства, свидетельствующие о принадлежности ей строения литера А, общей площадью 116,1 кв.м., 2014 года постройки.

Доводы истицы о возведении объекта незавершенного строительства собственными силами и окончании строительства в 2011 году подтверждаются только ее пояснениями и показаниями ее свидетелей, при этом не согласуются с иными представленными по делу доказательствами.

Технический паспорт на объект ни правоустанавливающим, ни правоподтверждающим документом не является, по указанным в нем техническим характеристикам можно лишь идентифицировать имущество и определить год его постройки, в то время как единственным документом, подтверждающим возникновение права собственности на недвижимое имущество является акт государственной регистрации права.

При этом в техническом паспорте домовладения по адресу г.Омск, " ... " общей площадью 52,6 кв.м., по состоянию на 19.12.2002 г. отсутствуют сведения о нахождении на земельном участке по данному адресу иного объекта недвижимости. На плане земельного участка отражен жилой дом литера А,А1 " ... " года постройки.

16.11.2009 г. между ГУЗР по Омской области и Ковалевой Г.И. заключен договор N " ... " купли-продажи земельного участка по адресу г.Омск, " ... ", на котором расположен жилой дом площадью 46,50 кв.м., принадлежащий Ковалевой Г.И. на праве собственности. Сведений о наличии иных объектов недвижимого имущества на указанную дату данный договор не содержит.

Вместе с тем, в материалы дела представлено заочное решение Ленинского районного суда г.Омска от 22.08.2016 года, которым признан совместно нажитым имуществом Ковалевой М. В. и Ковалева О. А. жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ". Суд признал за Ковалевой М.В. и Ковалевым О.А. право собственности по ? доли за каждым на названный жилой дом и земельный участок.

16.11.2016 г. Ковалева М.В. зарегистрировала право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 52,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 696 кв.м. по адресу г.Омск, " ... ".

При рассмотрении спора между супругами судом установлено, что на приобретенном земельном участке супругами выстроен новый жилой дом общей площадью 116,1 кв.м., в котором семья Ковалевых проживает.

Таким образом, достоверных и достаточных доказательств принадлежности истице расположенного на земельном участке объекта недвижимости (жилого дома литера А, общей площадью 116,1 кв.м., 2014 года постройки) в материалах дела не имеется, суду апелляционной инстанции также не представлено.

Доводы истца о фактическом отсутствии оплаты по договору купли-продажи от 03.06.2014 г. не являются основанием для признания сделки недействительной.

В связи с чем, вывод суда о получении Ковалевой Г.И. денежных средств в сумме " ... " не имеет правового значения для разрешения спора и не препятствует защите ее имущественных прав в случае их нарушения.

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установилюридически значимые по делу обстоятельства, правильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, на иное толкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Судебная коллегия полагает, что, разрешая спор, суд применил закон, подлежащий применению, не допустил нарушений норм процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены решения суда и принятия нового решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Омска от 30 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ковалевой Галины И. М. Александра Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Свотина О.В.

Дело N " ... "Строка по статотчету 173

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Крицкой О.В.

судей Черноморец Т.В., Дьякова А.Н.

при секретаре Никитиной К.О.

рассмотрела в судебном заседании 21 июня 2017 года

дело по апелляционной жалобе представителя Ковалевой Галины И. М. Александра Николаевича на решение Ленинского районного суда г. Омска от 30 марта 2017 года, которым постановлено:

"В удовлетворении иска Ковалевой Г. И. к Ковалеву О. А., Ковалевой М. В. о признании договора купли - продажи жилого дома, площадью 52,6 кв.м, имеющий кадастровый N " ... ", расположенный по адресу: г. Омск, " ... " земельного участка, площадью 696 кв.м с кадастровым номером N " ... ", заключенного 03.06.2014 г. между Ковалевой Г.И. и Ковалевым О.А. недействительным, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанное имущество за Ковалевым О.А., отказать в полном объеме".

руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Омска от 30 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ковалевой Галины И. М. Александра Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи