Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 мая 2017 г. по делу N 33-14604/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Шакитько Р.В., Кудинова А.В.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре Диановой Н.А.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования г.Краснодар по доверенности Шипулиной А.А. на решение Прикубанского районного суда г.Краснодара от 01 декабря 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования г.Краснодар обратилась в суд с исковым заявлением к Анисимову В.Г. о расторжении договора аренды земельного участка, общей площадью 507 кв.м, с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адрес обезличен ", заключенного "дата обезличена " между сторонами.

Решением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 01 декабря 2016 года администрации муниципального образования г.Краснодар отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования г.Краснодар по доверенности Шипулина А.А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным, необоснованным, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывала, что ответчик использует земельный участок, с кадастровым номером " номер обезличен ", не по целевому назначению, Анисимов В.Г. не принял мер по освоению земельного участка.

Проверив материалы дела, выслушав представителя администрации муниципального образования г.Краснодар по доверенности Шипулину А.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии нового решения по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований администрации муниципального образования г.Краснодар, указал, что Анисимов В.Г., является добросовестным арендатором земельного участка, с кадастровым номером " номер обезличен " и принял надлежащие меры для строительства объекта, но по независимым от него причинам, не смог начать строительство объекта.

Однако с данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

В силу ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановления администрации муниципального образования г.Краснодар от "дата обезличена " года " номер обезличен " между администрацией муниципального образования г.Краснодар (арендатор) и ООО "ДЕТСТВО" в лице директора Анисимова В.Г. (арендодатель) "дата обезличена ", заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 507 кв.м, с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адрес обезличен ". Согласно п.6.1. договора аренды " номер обезличен ", договор действует в течение десяти лет с 02 июня 2010 года по 02 июня 2020 год.

В соответствии с ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды " номер обезличен " зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "дата обезличена ", о чем сделана регистрационная запись " номер обезличен ".

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

"дата обезличена " между ООО "ДЕТСТВО" и Анисимовым В.Г., заключен договор уступки прав по договору аренды " номер обезличен ", земельного участка, с кадастровым номером " номер обезличен ".

Договор о переуступке прав зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "дата обезличена ", о чем сделана регистрационная запись " номер обезличен ".

Согласно п. 4.1.5 договора аренды " номер обезличен ", арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию (п.4.1.6). Арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке и соответствии с видом разрешенного использования (п.4.3.1 договора аренды).

Не допускать строительство новых объектом, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (п.4.1.11 договора аренды).

Согласно п.4.3.2 арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля, в целях проверки соблюдения земельного законодательства, проведенной Управлением муниципального контроля, Администрации муниципального образования г.Краснодара, установлено, что земельный участок площадью 507 кв.м, с кадастровым номером " номер обезличен " расположенный по адресу: " адрес обезличен ", огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на части земельного участка растут деревья. Составлен акт осмотра земельного участка от "дата обезличена " " номер обезличен ".

Администрацией муниципального образования г.Краснодар в адрес ответчика направлено предписание от "дата обезличена " " номер обезличен " об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания, которое получено Анисимовым В.Г. "дата обезличена ".

В ходе осуществления муниципального земельного контроля, в целях проверки соблюдения земельного законодательства, проведенной Управлением муниципального контроля, Администрации муниципального образования г.Краснодара, установлено, что земельный участок площадью 507 кв.м, с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адрес обезличен ", частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой, на части земельного участка произрастает деревья. Составлен акт осмотра земельного участка от "дата обезличена " " номер обезличен ".

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором аренды (п.5.1)

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования г.Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от "дата обезличена " " номер обезличен " о прекращении договорных отношений и освобождении земельного участка с кадастровым номером " номер обезличен " посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление направлено в адрес ответчика, что подтверждается почтовой квитанции об отправки от "дата обезличена ".

По требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (п.7.3 договора аренды). До настоящего времени требования администрации МО г.Краснодар, ответчиком не выполнены.

Частями 1,2 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Обратившись с иском о расторжении договора аренды истец должен доказать те обстоятельства, на которые ссылается.

Основанием исковых требований Администрации муниципального образования г.Краснодара, является нарушение условий предоставления земельного участка поскольку Анисимов В.Г., использует участок не по целевому назначению.

Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором, является использование участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.5 договора аренды).

По условиям пункта 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.

Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар от "дата обезличена " " номер обезличен " и от "дата обезличена " " номер обезличен ", разрешение на строительство объектов капитального строительства Анисимову В.Г., не выдавалось.

Как следует из актов осмотра земельного участка от "дата обезличена " " номер обезличен " и от "дата обезличена " " номер обезличен ", ответчик так и не приступил к освоению земельного участка путем строительства парикмахерской.

Земельный участок с кадастровым номером " номер обезличен ", огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на части земельного участка растут деревья.

На день первой проверки "дата обезличена " с момента заключения договора аренды истекло 5 лет и 6 месяцев. По состоянию на день второй проверки "дата обезличена " до момента заключения спорного договора истекло 5 лет и 8 месяцев.

Указывая, что Анисимовым В.Г., допущены и не устранены в предоставленный для этого срок нарушения договора аренды, участок по целевому назначению (строительство парикмахерской) не используется, соглашение о расторжении арендной сделки сторонами достигнуто не было, администрация муниципального образования г.Краснодар, обратилась в суд с данным иском.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, судебная коллегия, полагает соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора. Факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства парикмахерской) в течение срока, превышающего три года, установлен. Данное обстоятельством является существенным нарушением условий договора аренды от "дата обезличена " " номер обезличен ". При таких обстоятельствах, требования администрации муниципального образования г.Краснодар, о досрочном расторжении арендной сделки подлежат удовлетворению.

Ответчик не подтверждает наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка для строительства в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, и необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, исключающего не только завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, но и начало такого строительства.

К строительству объекта Анисимов В.Г., так и не приступил, по состоянию на момент подачи администрацией муниципального образования г.Краснодар искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка, активное ведение строительных работ, создание объекта степенью готовности, арендатором не подтверждено.

Как прямо зафиксировано в пункте 1.5 спорного договора аренды, фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не согласовали и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса).

Из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном. Таким образом, наличие действующего разрешения на строительство не лишает администрацию права обратится в суд с данным иском, поскольку ответчик фактически так и не освоил земельный участок, тем самым нарушил существенные условия договора.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворения исковых требований Администрации муниципального образования г.Краснодар, поскольку Анисимов В.Г., нарушил условия договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу о том, что допущенные судом первой инстанции вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поэтому решение суда подлежит отмене.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности одновременно, с учетом представленных по делу доказательств, принятия нового решения об удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г.Краснодар к Анисимову В.Г. о расторжении договора аренды земельного участка от "дата обезличена "

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу, представителя администрации муниципального образования г.Краснодар по доверенности Шипулиной А.А. - удовлетворить.

Решение Прикубанского районного суда г.Краснодара от 01 декабря 2016 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Администрации муниципального образования г.Краснодар к Анисимову В.Г. о расторжении договора аренды земельного участка от "дата обезличена " - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, общей площадью 507 кв.м, с кадастровым номером " номер обезличен " расположенный по адресу: " адрес обезличен " заключенный "дата обезличена " между Администрацией муниципального образования г.Краснодар и Анисимовым В.Г.

Обязать Анисимова В.Г. освободить земельный участок, общей площадью 507 кв.м, с кадастровым номером " номер обезличен " расположенный по адресу: " адрес обезличен " путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Председательствующий:

Судьи: