Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 21 июня 2017 г. по делу N 33-2414/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Босси Н.А.,

судей Малининой О.Н., Бучневой О.А.,

при секретаре Ермаковой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Слетковой Сабины Юрьевны к ООО "ЦентрЖилСтрой" о признании недействительными положений договоров долевого участия, передаточных актов в части, применения последствий недействительности сделки, возложении обязанностей по заключению дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве и заключении передаточных актов, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

по апелляционной жалобе Слетковой Сабины Юрьевны на заочное решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 17 апреля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Малининой О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Слеткова С.Ю. обратилась в суд с иском к ООО "ЦентрЖилСтрой" о признании передаточных актов от 29 декабря 2014 года на жилые квартиры *** недействительными в силу их ничтожности.

В обоснование исковых требований привела, что 29 августа 2013 года между ней и ООО "ЦентрЖилСтрой" был заключен договор *** участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ***. По условиям данного договора она через своего представителя принимает участие в долевом строительстве кирпичного многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: г *** с целью приобретения однокомнатной квартиры ***, расположенной на ***, общей проектной площадью *** кв. м, в том числе площадь квартиры *** кв.м, лоджия площадью *** кв. м, и доли в праве собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме. По условиям договора общая и жила площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность участнику долевого строительства, уточняется в соответствии с техническим паспортом объекта. В случае увеличения или уменьшения площади квартиры при обмере органами технической инвентаризации стоимость квартиры не меняется. Стоимость квартиры составила *** рублей.

*** между ней и ООО "ЦентрЖилСтрой" на аналогичных условиях был заключен договор *** участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ***. По условиям данного договора, целью его заключения является приобретение ею однокомнатной квартиры ***, расположенной на ***, общей проектной площадью *** кв. м, в том числе площадь квартиры *** кв.м, лоджия площадью *** кв.м, и доли в праве собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме. Стоимость данной квартиры составила *** рублей.

В соответствии с передаточными актами, подписанным сторонами 29 декабря 2014 года, ООО "ЦентрЖилСтрой" передало ее представителю - Слеткову Д.А. однокомнатную квартиру *** общей площадью *** кв. м, и однокомнатную квартиру *** общей площадью *** кв. м, расположенные на ***. Обязательства сторон по договорам *** и *** участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *** от 29 августа 2013 года и 27 декабря 2013 года выполнены. Расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по исполнению указанных договоров.

С учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным условие договоров долевого участия в строительстве *** от 29 августа 2013 года и *** от 27 декабря 2013 года в части включения в общую площадь квартир площадь балкона; признать недействительным п. 2.2 договоров долевого участия в строительстве *** от 29 августа 2013 года и *** от 27 декабря 2013 года, предусматривающие невозможность изменения цены договора в случае изменения общей проектной площади квартиры; в связи с уменьшением фактических площадей переданных квартир относительно установленной в договорах долевого участия на *** кв. м; взыскать с ответчика убытки в размере 120 360 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 90 270 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф в размере 50% от взысканных судом сумм.

Кроме того, просила признать недействительными передаточные акты от 29 декабря 2014 года, применив к ним последствия недействительности сделок и возложить на ООО "ЦентрЖилСтрой" обязанность заключить новые передаточные акты после внесения изменений в договора долевого участия в строительстве в части уточнения площадей квартиры.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 17 апреля 2017 года исковые требования Слетковой С.Ю. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Слеткова С.Ю. ставит вопрос об отмене данного решения и принятии нового, которым просит удовлетворить ее исковые требования в полном объеме.

Указывает, что согласно определению Верховного суда РФ от 1 сентября 2009 года N 24-В09-8 включать площадь балконов в договор долевого участия нельзя. При заключении договора долевого участия включение в общую площадь квартиры площадь балкона ни полностью, ни с каким понижающим коэффициентом противозаконно, так как данную площадь нельзя передать участнику долевого строительства, который не сможет зарегистрировать право собственности.

Пункты 2.1. договоров содержат условия включения в общую планируемую площадь двух квартир площади двух балконов *** кв. м и *** кв. м в нарушение ст. 15 ЖК РФ.

Пункт 2.2. содержит условия об одностороннем порядке изменения общих площадей квартир в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

Данный пункт является ничтожным в силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Кроме того пункт N 1 передаточных актов от 29 декабря 2014 года содержат не соответствующие договорам долевого участия площади квартир. Данное обстоятельство указывает на то, что передаточные акты являются недействительными сделками в силу ничтожности, поскольку не могли быть составлены без дополнительного соглашения с указанием изменившихся площадей квартир.

В решении суда указано, что представитель Управления Роспотребнадзора по Тамбовской области указал, что п. 2.2 договоров участия долевого строительства соответствует требованиям закона "О защите прав потребителей", а площади должны определяться не в соответствии с Жилищным кодексом РФ, а согласно нормам закона "Об участии в долевом строительстве". Данное обстоятельство не соответствует действительности, поскольку представитель Управления Роспотребнадзора по Тамбовской области в письменном ответе указал, что включение в договор условий, ущемляющих права потребителя образует состав административного правонарушения.

Требования о расторжении договоров долевого участия в строительстве в связи с существенными изменениями размера объекта строительства, как указано в решении, действительно ею не предъявлялись, поскольку в силу закона расторгнуть договор и вернуть денежные средства не представляется возможным.

Также не согласна с выводом суда, основанным на пояснении специалиста Росреестра по Тамбовской области о том, что несоответствие площадей, указанных в договорах долевого участия и передаточных актах не является препятствием к регистрации права собственности на объект долевого участия. Полагает, что данные обстоятельства противоречат п. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Кроме того судом проигнорированы положения закона, а именно: ст. 29, п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей"; ч. 9 ст. 4, ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"; ст. ст. 309, 310, ч.ч. 1 3 ст. 424, ч.ч. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ.

Также суд допустил нарушение процессуальных норм права: п. 12 постановления Пленума Верховного суда РФ *** от 31 мая 2007 года; п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года "О судебном решении"; ч. 1 ст. 195, ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ; п. 1 ст. 46 Конституции РФ; ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"; ст.ст. 10, 15 ЖК РФ; ст.ст. 309, 310, ч.ч. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ; ст. 29, п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".

Заслушав представителя истца Слетковой С.Ю. по доверенности Слеткова Д.А., поддержавшего доводы жалобы по изложенным выше основаниям, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Слетковой С.Ю. и ООО "ЦентрЖилСтрой" был заключен договор *** участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ***. По условиям данного договора Слеткова С.Ю. через своего представителя принимает участие в долевом строительстве кирпичного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: *** с целью приобретения однокомнатной квартиры ***, расположенной на ***, общей проектной площадью *** кв. м, в том числе площадь квартиры *** кв. м, лоджия площадью *** кв. м и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме (п. 2.1 договора).

Аналогичные условия относительно объекта долевого строительства содержатся в п. 2.1 договора долевого участия ***, заключенного Слетковой С.Ю. с ООО "ЦентрЖилСтрой" 27 декабря 2013 г. Целью заключения этого договора является приобретение однокомнатной квартиры ***, расположенной на ***, общей проектной площадью *** кв. м, в том числе площадь квартиры *** кв. м, лоджия площадью *** кв. м и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме.

Пункты 2.2 названных договоров содержат положение о том, что общая и жилая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность участнику долевого строительства, уточняется в соответствии с техническим паспортом объекта. В случае увеличения или уменьшения площади квартиры при обмере органами технической инвентаризации стоимость квартиры не меняется.

Разрешая данный спор и отказывая Слетковой С.Ю. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 1, статьи 421, пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что предмет договора долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, соответствует требования вышеназванного Федерального закона, доводы истца относительно применения к данным правоотношениям требований Жилищного кодекса, определяющих понятие площади жилого помещения, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, существенное изменение размера объекта долевого строительства может являться основанием для расторжения данного договора по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленных частью 2 статьи 9 (названного Закона. Условие договора, устанавливающее твердую цену объекта долевого участия вне зависимости от изменения его проектной площади, не является нарушением Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", при этом условия п. 2.2 договора не противоречат положения ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Как следствие суд пришел к выводу об отсутствии оснований и для признания положений передаточного акта объектов недвижимости незаконными, указав, что данный акт не является сделкой, в связи с чем к нему не могут быть применены нормы главы 9 ГК РФ. В соответствии с оспариваемыми актами обязательства сторонами по договору выполнены, стороны претензий к друг другу не имеют.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они основаны на действующих нормах закона, условиях договоров, заключенных между сторонами и обстоятельствах, установленных по делу, которые оценены судом в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании закона, направлены на иную, ошибочную оценку исследованных судом обстоятельств дела, а потому они не служат основанием к отмене законного решения.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения по делу не установлено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 17 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Слетковой С.Ю. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи