Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 июня 2017 г. по делу N 33-4124/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

Председательствующего: Берко А.В.

Судей краевого суда : Журавлевой О.В. и Загорской О.В.

По докладу судьи Журавлевой О.В.,

При секретаре Краснослободцевой Ю.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

По апелляционной жалобе Резаева Г.В.

На решение Ессентукского городского суда от 13 марта 2017 года

По иску Резаева Г.В. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды

УСТАНОВИЛА:

Спор возник по отказу в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома по адресу г. Ессентуки, ул ... очередь, участок 34, инвентарный номер ...

В обоснование иска истец ссылается, что получил разрешение на строительство дома на указанном земельном участке до 2024 года, однако, несмотря на своевременное обращение по окончании предыдущего договора аренды земельного участка своим решением от 18.02.2016г. N 500з Комитет по муниципальной собственности отказал в дальнейшем заключить договор аренды указанного участка для завершения строительства, ссылаясь на необходимость заключения такового только путем проведения торгов.

Решением Ессентукского городского суда от 13.03.2017 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное, утверждая, что изменение земельного законодательства в период строительства жилого дома на спорном земельном участке не должно ограничивать его права достроить дом.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав истца, представителя ответчика, признав возможным рассмотрение дела в отсутствии надлежащим образом извещенного представителя администрации города Ессентуки, не заявившего ходатайства об отложении дела слушанием, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

П.1 пп1)неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

П.1.пп.4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" указывается, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 указанного постановления разъяснил, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждаются исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, в основу решения должны быть положены выводы, логически вытекающие из всех фактов, проверенных, исследованных и установленных в судебном заседании с учетом требований гражданского процессуального закона о правилах относимости и допустимости доказательств, которые также оценены с позиции их достоверности, достаточности и взаимной связи.

Указанным выше требованиям обжалуемое решение не соответствует. Материалами дела установлено, что 17 ноября 2008 года между истцом и Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки был заключен договор N 309 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... :0060, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: СК, г. Ессентуки, ул ... , (2 очередь), участок N34, для использования в целях - идивидуальное жилищное строительство, срок договора аренды 10 лет, с 23 февраля 2006 года по 22 февраля 2016 года.

В соответствии с пунктом 4.3.3 по истечении срока действия Договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора (л.д.11).

Согласно заявлению в администрацию города Ессентуки от 18 января 2016 года Резаев Г.В. обратился с просьбой о предоставлении земельного участка продлении аренды на срок 49 лет под ИЖС в связи с чем просил заключить дополнительное соглашение (л.д.79).

До указанного времени 19 февраля 2014 года администрацией г. Ессентуки СК Резаеву Г.В. было выдано разрешение N ... 30 на строительство на указанном участке индивидуального жилого дома, со следующими проектными характеристиками: общая площадь-96,2 кв.м., площадь земельного участка 500,0 кв.м., количество этажей-1, строительный объем 601,5 куб.м. Срок действия данного разрешения - десять лет с даты его подписания.(л.д.9)

На основании данного разрешения на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и договором аренды, истец построил индивидуальный жилой дом (лит. А) со следующими техническими характеристиками: общая площадь жилого дома - :0,0 кв.м., жилая площадь - 35,7 кв.м., число этажей надземной части - 1.

Истец утверждает, что в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка истек 22 февраля 2016 года, он не может произвести государственную регистрацию возведенного объекта ИЖС, отказ в заключении договора аренды на новый срок нарушает его права.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что разрешение на строительство до 2024 года не является основанием для заключения договора аренды на новый срок, так как право на построенный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, законодательством установлен исчерпывающий перечень оснований, согласно которым можно приобрести право аренды земельного участка без торгов. Таких оснований предоставления спорного участка без торгов для Резаева Г.В. нет, предыдущий срок аренды истек. Кроме того, истцом не представлено доказательств уплаты арендной платы, истец намеренно затягивает сроки использования земельным участком, нет сведений о том, что объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Просьба истца о заключении договора аренды на 49 лет не соответствует законодательству

В апелляционной жалобе истец утверждает, что соблюдал условия предыдущего договора аренды и изменение земельного законодательства не должно нарушать его права.

Данные доводы заслуживают внимание.

Суд первой инстанции не учел, что в судебном заседании истец уточнил свои исковые требования и настаивал на признании отказа в аренде незаконным и просил обязать ответчика заключить (продлить) договор аренды земельного участка для завершения строительства на арендуемом участке, а не на 49 лет, о чем в решении указал суд (л.д.88).

Указанное уточнение соответствует требованиям ст.39 ГПК РФ, и является существенным для спорных правоотношений обстоятельством.

Судом первой инстанции допущено также неправильное применение норм материального права.

Спора по арендным платежам между сторонами нет, недобросовестности в спорных правоотношениях со стороны истца не установлено.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст.39.6 Земельного кодекса РФ. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2.собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что истец возвел не завершенный строительством жилой дом на основании разрешения от 19 февраля 2014 года сроком действия до 19 февраля 2024 г., что не оспаривалось сторонами и подтверждено техническим паспортом дома как на 18.03.2016 года (л.д.17), так и по состоянию на 19.06.2017 года.

Таким образом, вывод суда о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичным образом складывается и судебная практика высших судебных инстанций ( Определение ВС РФ от 29 ноября 2016 года N64-КГ17-7)

Кроме того, суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды, заключенный на срок 10 лет с 23.02.2006г. по 22.02.2016г. предусматривал преимущественное право истца на заключение нового договора аренды земельного участка. Материалами дела подтверждено, что истец в установленные договором сроки обратился с заявлением о предоставлении земельного участка по дополнительному соглашению в аренду. Об изменении указанного договора и лишении истца преимущественного права заявлено не было. Таким образом, ответчик уклонился от исполнения договора. Ссылка суда первой инстанции на новые требования ЗК РФ о предоставлении аренды на торгах не лишали силы ранее заключенного договора в силу ст.ст.4, 422 ГК РФ, поскольку если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Ответчик не представил доказательств такого ограничения по ранее заключенному между сторонами договору, а потому обязан выполнять условия договора, согласованного с истцом, в частности соблюсти преимущественное право аренды земельного участка для завершения строительства по согласованным сторонами условиям (ст.ст.309,310 ГК РФ. Исполнить указанное условие на торгах не представляется возможным

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ессентукского городского суда от 13 марта 2017 года отменить. Постановить новое решение. Иск Резаева Г.В. удовлетворить. Признать незаконным решение Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки от 18.02.2016 года N500з. Возложить на Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обязанность заключить с Резаевым Г. В. договор аренды на новый срок по согласованным сторонами условиям для завершения строительства спорного дома.

Председательствующий

Судьи