Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 июня 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 июня 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю., Болотовой Л.А.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации города Невинномысска Ставропольского края

на решение Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дарья" к Министерству имущественных отношений СК, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Дарья" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений СК, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что на основании договоров аренды земельных участков от 13.05.2016 г. N 123, N 124, N 125, заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и ООО "Дарья" является арендатором следующий объектов недвижимого имущества:

земельный участок общей площадью 4761 кв.м., кадастровый номер 26:16:020201:201, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 30,

земельный участок общей площадью 1615 кв.м., кадастровый номер 26:16:020201:415, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 28, участок 1,

земельный участок общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 26:16:020201:432, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 33 Б.

Срок договоров аренды установлен на период с 13.05.2016 по 12.05.2064 года.

Размер арендной платы, согласно приложениям к данным договорам аренды, непосредственным образом зависит от кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Управление и распоряжение вышеуказанными объектами осуществляет муниципальное образование г. Невинномысск. Земельные участки переданы обществу на условиях аренды на основании договоров аренды земельных участков от 13.05.2016 г. N 123, N 124, N 125.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015 г.

На основании вышеуказанного приказа по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:201 составляет 6 191 204,40 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:415 составляет 2 103 359,85 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:432 составляет 117 248,82 рублей.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости вышеуказанных объектов административный истец обратился в специализированную оценочную организацию для подготовки отчета об оценке объектов.

Обществом с ограниченной ответственность "Консалтинвестгрупп" был подготовлен отчете об оценке рыночной стоимости объектов N 0015 от 17 мая 2016 года.

На вышеуказанный отчет получено положительное экспертное заключение, выданное Саморегулируемой организацией "Деловой союз оценщиков" о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке от 01 июня 2016 года N 4028.

В результате проведенных оценочных работ определена рыночная стоимость земельного участка общей площадью 4761 кв.м., кадастровый номер 26:16:020201:201, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 948 000,00 (Девятьсот сорок восемь тысяч, 00) рублей; земельного участка общей площадью 1615 кв.м., кадастровый номер 26:16:020201:415, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 322 000,00 (Триста двадцать две тысячи, 00) рублей; земельного участка общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер 26:16:020201:432, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 19 000,00 (Девятнадцать тысяч, 00)рублей,

24 июня 2016года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в котором просил установить в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых оспаривается, рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Комиссии от 22 июля 2016 года N861, вышеуказанное заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Определением Ставропольского краевого суда от 15 августа 2016 года по ходатайству административного истца назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

По заключению судебной экспертизы N1975/8-4 от 15 сентября 2016 года, выполненной экспертом ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года установлена в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером 26:16:020201:201, общей площадью 4761 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 30, - 2 474 000 (два миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей.

- участка с кадастровым номером 26:16:020201:415, общей площадью 1615 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 28, участок N1, - 839 000 (восемьсот тридцать девять тысяч) рублей.

- участка с кадастровым номером 26:16:020201:432, общей площадью 93 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земельный участок промышленного предприятия, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева 33 Б, - 48 000 (сорок восемь тысяч) рублей.

Административный истец после уточнения административных исковых требований просил суд: установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2016 года требования общества с ограниченной ответственностью "Дарья" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:201, общей площадью 4761 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 30, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2 474 000 (два миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:415, общей площадью 1615 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 28, участок N1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 839 000 (восемьсот тридцать девять тысяч) рублей.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:432, общей площадью 93 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земельный участок промышленного предприятия, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева 33 Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 48 000 (сорок восемь тысяч) рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель администрации города Невинномысска Ставропольского края подал на него апелляционную жалобу, в которой выражает несогласие с решением суда, считает его незаконным и необоснованным, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что согласно информации, изложенной в заключении судебной оценочной экспертизы, экспертиза проводилась только на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В представленной судебной экспертизе для определения рыночной стоимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнение производилось: в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 26:16:020201:201, площадью 4761 кв.м., расположенного по адресу: РФ Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная 30, 26:16:020201:415, площадью 1615 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, 28, участок 1, 26:16:020201:432, площадью 93 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, город Невинномысск, улица Низяева, ЗЗБ с 6-ю объектами- аналогами, объявления о которых были размещены на сайте: http://www.avito.ru.

В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры) следовательно нельзя гарантировать их абсолютную точность.

Выбранные экспертом объекты - аналоги не находятся в границах одного и того же муниципального образования (город Невинномысск) имеют неточное местоположение и расположены в непосредственной близости к автомобильной дороге, что нарушает требования пункта 14 ФСО N 1.

Более того, объект аналог N 1 является строением, а именно производственная база, на территории расположен двух этажный офис, сторожка, складские помещения, расположенная по адресу: город Невинномысск, что не соответствует объектам оценки - земельные участки расположенные на территории города Невинномысска/

Не корректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости объектов оценки, что значительно отличается от кадастровой стоимости, а именно:

с кадастровым номером 26:16:020201:201, общей площадью 4761 кв.м. рыночная стоимость составляет: 2 474 000 рублей - кадастровая стоимость составляет: 6 191 204,40 рублей;

с кадастровым номером 26:16:020201:415, общей площадью 1615 кв.м. рыночная стоимость составляет: 839 000 рублей - кадастровая стоимость составляет: 2 103 359,89 рублей;

с кадастровым номером 26:16:020201:432, общей площадью 93 кв.м. рыночная стоимость составляет: 48 000 рублей - кадастровая стоимость составляет: 117 248,82 рублей.

Более того, площадь объектов-аналогов существенно отличается от площади земельных участков (4761 кв.м.; 1615 кв.м.; 93 кв.м.), занятых ООО "Дарья", а именно: 1. производственная база, (на территории расположен двух этажный офис, сторожка, складские помещения), расположенная по адресу: город Невинномысск;

2. земельный участок промышленного назначения, расположенный на трассе Кавказ вдоль трассы 180 метров, глубина 127 метров (в сторону дорожной развязки Краснодар - Ставрополь), общей площадью 23 000 кв.м.;

3. земельный участок промназначения, расположенный по адресу: выезд со стороны Ставрополя, недалеко развязка на Краснодарский край, общей площадью 70 000 кв.м.;

4. земельный участок промназначения, расположенный по адресу: первая линия трассы Невинномысск - Ставрополь, общей площадью 300 000 кв.м.;

5, земельный участок промназначения, расположенный вдоль трассы в сторону города Ставрополя, общей площадью 500 000 кв.м.;

6. земельный участок промназначения, расположенный на федеральной трассе Ростов - Дон, общей площадью 1 400 кв.м.;

Кроме того, земельный участок занят объектами недвижимости, что значительно улучшает его характеристики.

Таким образом, объекты - аналоги не соответствуют объекту оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности.

В настоящее время в соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов по нормативу 100 процентов, установление кадастровой стоимости земельных с кадастровыми номерами: 26:16:020201:201, площадью 4761 кв.м., 26:16:020201415, площадью 1615 кв.м., 26:16:020201:432, площадью 93 кв.м., равной их рыночной стоимости, нарушит право муниципального образования на получение арендных платежей.

В отзывах на апелляционную жалобу представитель административного истца Тесля А.А. указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения. Считает, что администрация города Невинномысска ошибочно утверждает о несопоставимости выбранных объектов аналогов. Имеющиеся различия устраняются путем внесения корректировок в случае необходимости. Апелляционная жалоба не основана на нормах материального права. При вынесении решения суд обладал всей совокупностью доказательств реальной рыночной стоимости земельного участка, действующей по состоянию на 01 января 2015 года, что свидетельствует об обоснованности судебного решения.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились. От представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав представителя администрации города Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Босенко Н.В., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя ООО "Дарья" Тесля А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами и юридическими лицами своих прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года N382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при разрешении дела по заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договоров аренды земельных участков от 13 мая 2016 года N 123, N 124, N 125, заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и ООО "Дарья", последнее является арендатором земельных участков земельного участка с кадастровыми номерами:

- 26:16:020201:201, общей площадью 4761 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 30;.

- 26:16:020201:415, общей площадью 1615 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 28, участок N1;

- 26:16:020201:432, общей площадью 93 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земельный участок промышленного предприятия, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева 33 Б.

Срок договоров аренды установлен на период с 13.05.2016 по 12.05.2064 года.

Размер арендной платы, согласно приложениям к данным договорам аренды, непосредственным образом зависит от кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:201, определена в размере 6191204,40 рублей, участка с кадастровым номером 26:16:020201:415 - в размере 2103359,85 рублей, а участка с кадастровым номером 26:16:020201:432 - в размере 117248,82 рублей.

19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 06.05.2016 и 10.05.2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа от 27.11.2015 года N1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно отчету об оценке N0015 от 17 мая 2016 года, проведенного по заказу административного истца оценщиком ООО "КонсалтИнвестГрупп", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:201, по состоянию на 01.01.2015 года составляет 948 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:415 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 322000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:432 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 19000 рублей.

01.06.2016 года, в отношении отчета об оценке N4028 НП Саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков" была проведена экспертиза, по результатам которой экспертом было дано положительное заключение N 4028.

24.06.2016 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в котором просил установить в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых оспаривается, рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2015 года.

Решением Комиссии от 22.07.2016 года N861, вышеуказанное заявление истца было отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Определением Ставропольского краевого суда от 15 августа 2016 года по ходатайству административного истца назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

По заключению судебной экспертизы N1975/8-4 от 15 сентября 2016 года, выполненной экспертом ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года установлена в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером 26:16:020201:201, общей площадью 4761 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 30, - 2 474 000 (два миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей.

- участка с кадастровым номером 26:16:020201:415, общей площадью 1615 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Монтажная, 28, участок N1, - 839 000 (восемьсот тридцать девять тысяч) рублей.

- участка с кадастровым номером 26:16:020201:432, общей площадью 93 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земельный участок промышленного предприятия, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева 33 Б, - 48 000 (сорок восемь тысяч) рублей.

Определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 08 декабря 2016 года назначена повторная судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года.

На основании заключения судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N 574/16-Э от 19 января 2017 года, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером 26:16:020201:201 - 3628000 рублей, с кадастровым номером 26:16:020201:415 - 1231000 рублей, с кадастровым номером 26:16:020201:432 - 71000 рублей.

Определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 февраля 2017 года в связи с выявленными недостатками в проведенных по делу судебных экспертизах назначена повторная судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером 26:16:020201:201 - 4339 610 рублей, с кадастровым номером 26:16:020201:415 - 1472 518 рублей, с кадастровым номером 26:16:020201:432 - 77 222 рублей.

Представитель администрации города Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Босенко Н.В. не выразила замечаний к заключению повторной экспертизы ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года, но не согласилась с результатами экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества Тесля А.А. не выразил замечаний к заключению повторной экспертизы ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года, но просил решение суда оставить без изменения.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельных участков.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, суду не заявили.

Доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судебная коллегия, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установила, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Таким образом, суд считает необходимым изменить решение суда в части установления размера кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению эксперта ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 37/17 от 12 мая 2017 года.

Определениями судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда расходы по проведению повторных экспертиз возложены на административного истца. Поскольку административный истец не выполнил возложенные на него обязанности по возмещению расходов за проведение повторных экспертиз в размере 30 000 рублей и 65000 рублей, такие расходы на основании ст. 103, п. 1 ст. 106 КАС РФ подлежат взысканию в пользу экспертных учреждений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2016 года - изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:201, общей площадью 4761 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственной деятельности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, 30, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 4339610 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:415, общей площадью 1615 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, 28, участок 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 1472 518 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:432, общей площадью 93 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельный участок промышленного предприятия, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Низяева, 33 Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 77222 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дарья" в пользу ООО "Профэксперт" расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 30000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дарья" в пользу ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 65000 рублей.

Председательствующий:

Судьи: