Решение Ставропольского краевого суда от 23 мая 2017 г. по делу N 3а-372/2017

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Масленниковой М.А.,

с участием :

представителя административного истца Саакян Н.С.- Фоменко Н.Н., действующего по доверенности,

представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Левановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Саакян Наны Севадовны к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Саакян Н.С. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 2880 кв.м., разрешенное использование : для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 52/Ж, в размере, равном его рыночной стоимости - "данные изъяты" руб., по состоянию на 01.01.2015. В обоснование заявленных требований сослалась на то, что пользуется данным земельным участком по договору аренды N "данные изъяты" от 16.06.2014, заключенному с администрацией г. Ставрополя. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.07.2014.

В соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-П кадастровая стоимость земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, применяется для определения арендной платы за предоставленный органом местного самоуправления в аренду земельный участок.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно кадастровой справки кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 16147238,40 руб. по состоянию на 01.01.2015. Данная кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует его рыночной стоимости, является нарушением прав административного истца как арендатора земельного участка, поскольку от этого зависят арендные платежи.

Согласно отчета N "данные изъяты" от 23.12.2016, подготовленного "данные изъяты", рыночная стоимость данного земельного участка составляет - 7456 000 руб. по состоянию на дату оценки - 01.01.2015. Установленная в отчете рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков ассоциация "межрегиональный союз оценщиков" N "данные изъяты" от 26.12.2016, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть выше его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, равном его рыночной стоимости и соответствующие сведения должны быть внесены в ГКН.

В судебное заседание не явились : административный истец - Саакян Н.С., представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица - Администрации города Ставрополя.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Фоменко Н.Н. изменил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере - "данные изъяты" руб.

Представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя Леванова Е.С. просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанных в административном иске, не имеется.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости, установленной в заключение судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для налоговых платежей за земельный участок, находящийся в собственности физических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N 222.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 2880 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование : для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 52/Ж на основании постановления администрации г. Ставрополя от 29.05.2014 N 1914 передан в аренду Акбашеву Н.Т. (л.д. 22).

16.06.2014 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Акбашевым Н.Т. заключен договор аренды N "данные изъяты" указанного земельного участка сроком до 28.05.2017 (л.д. 15-17). Расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 18). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2014 (л.д. 15).

15.07.2014 на основании зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2014 соглашения о переуступке прав по договору аренды на земельный участок от 15.07.2014 Акбашев Н.Т. передал права по договору аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополь от 16.06.2014 N 3758 Саакян Н.С. (л.д. 23-24).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель : земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование : для строительства многофункционального комплекса, площадью 2880 кв.м., внесен в ГКН 15.05.2014. Земельный участок имеет обременения в виде инженерных коммуникаций, принадлежащих МУП "Водоканал", филиалу ОАО "МРСК" Ставропольские электрические сети, ОАО "Ростелеком", ОАО "Ставропольгоргаз" (л.д. 19-21).

Из кадастровой справки от 19.12.2016 следует, что кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере - "данные изъяты" руб. (л.д. 14).

Согласно отчета N "данные изъяты" от 23.12.2016 года, подготовленного ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости капитал-Сервис" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011801:465, общей площадью 2880 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункционального комплекса, адрес (местонахождение) : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 52/Ж, итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 оцениваемого земельного участка составила - "данные изъяты" руб. (л.д. 25-79).

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный Союз Оценщиков" N 1340/10-16 от 26.12.2016, согласно выводам которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 80-100).

В предварительном судебном заседании по ходатайству представителя административного истца Фоменко И.Н. судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы "данные изъяты" от 21.04.2017, выполненной экспертом ООО "Арбитраж" - Андросовым В.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 2880 кв.м., разрешенное использование : для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 52/Ж, по состоянию на 01.01.2015 года определена экспертом в размере "данные изъяты" рублей (л.д. 153-238).

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы N "данные изъяты" от 21.04.2017 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертиза проведена с выходом на место и визуальным осмотром объекта оценки. Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход (метод сравнения продаж). В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из экспертного заключения и материалов дела следует, что объектом оценки является земельный участок категории : земли населенных пунктов - для строительства многофункционального комплекса, на территории участка расположена благоустроенная и озелененная территория, пешеходная дорожка из тротуарной плитки со скамейками для отдыха. Коммуникации на земельном участке отсутствуют, возможность подключения имеется, объект оценки расположен на одной из крупных автомагистралей города, в Юго-западном районе города, который активно развивается. Основной тип застройки района - коммерческие и жилые объекты, сразу за участком расположен лес.

Из общего вывода эксперта следует, что оцениваемый земельный участок, предназначенный для строительства многофункционального комплекса имеет ряд особенностей. Находится данный земельный участок в границах территориальной зоны Р-1 "Зона городских лесов", разрешенное использование которой не предусматривает строительство многофункционального комплекса, следовательно, использование земельного участка по заявленному виду разрешенного использования не возможно. В 2017 году через участок проложили городскую пешеходную зону, в связи с чем использование большей части земельного участка невозможно. Поскольку перед экспертом поставлена задача определения рыночной стоимости объекта оценки на дату - 01.01.2015, указанные факторы экспертом не учитывались, эксперт пришел к выводу, что на дату оценки 01.01.2015 препятствий для использования земельного участка по назначению не было.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, как неактивного, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 4 объекта - аналога, расположенные в г. Ставрополе, по ул. Доваторцев, как и оцениваемый объект, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду на условия рынка, локальное местоположение. Применение корректировок и отказ от применения экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, возможности фактического использования в соответствии с разрешенным видом использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы. Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Доводы возражений административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Левановой Е.С. об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не имеется и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением "данные изъяты"" поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате проведенной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за проведение экспертизы возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ, лежит на административном ситце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Саакян Наны Севадовны к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 2880 кв.м., разрешенное использование : для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, "данные изъяты", в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01января 2015 года - "данные изъяты" рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 2880 кв.м., разрешенное использование : для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 52/Ж.

С заявлением Саакян Н.С. обратилась в суд 30 декабря 2016 года.

Взыскать с Саакян Наны Севадовны в пользу экспертного учреждения - "данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.