Решение Свердловского областного суда от 13 июня 2017 г. по делу N 3а-70/2017

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Прониной Ю.П.,

с участием представителей:

административного истца ( / / )18( / / )6, являющейся одновременно представителем заинтересованных лиц - ( / / )19 и ( / / )1 - ( / / )2,

административного истца ( / / )5, являющейся одновременно представителем заинтересованного лица - ( / / )3 - ( / / )4,

рассмотрев в открытом судебном заседании объединённое административное дело по административным исковым заявлениям ( / / )22( / / )6 и ( / / )5 об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

13 декабря 2016 года в Свердловский областной суд поступило административное исковое заявление ( / / )20( / / )6 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере рыночной стоимости. По мнению ( / / )6, кадастровая стоимость земельного участка, утверждённая по состоянию на 15 ноября 2012 года, в размере N. не соответствует его рыночной стоимости. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере N по состоянию на 15 ноября 2012 года.

27 декабря 2016 года в Свердловский областной суд поступило административное исковое заявление ( / / )5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года. По мнению ( / / )5, кадастровая стоимость земельного участка, утверждённая по состоянию на 15 ноября 2012 года, в размере N. не соответствует его рыночной стоимости. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере N. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Определением от 08 февраля 2017 года названные административные дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года объединены в одно производство.

Административные ответчики - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, заинтересованные лица - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрация города Екатеринбурга о возражениях против установления кадастровой стоимости равной рыночной не сообщили.

В судебном заседании представители административных истцов, представляя одновременно интересы заинтересованных лиц (на стороне административных истцов) требования поддержали; просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.

В судебное заседание представители административных ответчиков и заинтересованных лиц (на стороне административных ответчиков) своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц (на стороне административных ответчиков), суд считает возможным рассмотреть административное дело с участием представителей административных истцов, которые одновременно представляют интересы заинтересованных лиц (на стороне административных истцов).

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив эксперта, проводившего назначенную по данному делу экспертизу, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года N 280-О-О, от 23 октября 2014 года N 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статья 24 18 Федерального закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Аналогичное положение установлено также и в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как видно из материалов рассматриваемого административного дела в государственном кадастре недвижимости содержаться сведения о рассматриваемом земельном участке. Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование - ... ); площадь N. Местоположение: Свердловская область, город Екатеринбург, улица ...

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 были утверждены по состоянию на 15 ноября 2012 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка утверждена названным Приказом по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере N., что подтверждается кадастровыми справками.

Земельный участок с кадастровым номером N по договору аренды от 13 января 2017 года N 5-2500 предоставлен в аренду на 49 лет (по 07 июля 2065 года) ( / / )11( / / )6 (административный истец) и ( / / )1 (заинтересованное лицо на стороне административных истцов). Права и обязанности арендаторов в силу пункта 6.2 названного договора возникли 21 июня 2016 года.

Помимо этого, ( / / )10 и ( / / )1 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежит часть двухэтажного нежилого здания (литер Б), площадью N, расположенного на земельном участке, об оспаривании кадастровой стоимости которого заявлены и рассматриваются требования по данном административному делу.

( / / )5 (административный истец) и ( / / )3 (заинтересованное лицо на стороне административных истцов) на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежат с 31 декабря 2015 года нежилые помещения, общей площадью N расположенные в здании, которое расположено на рассматриваемом земельном участке. Следовательно, ( / / )5 и ( / / )3 также являются пользователями земельного участка с кадастровым номером N. При этом, по информации земельного комитета администрации города Екатеринбурга, по состоянию на 11 июня 2016 года задолженность ( / / )5 по плате за фактическое пользование данным земельным участком составляла N коп., в связи с чем, ему было направлено требование об оплате задолженности в срок до 18 июля 2016 года.

Арбитражным судом Свердловской области рассмотрено исковое заявление Администрации города Екатеринбурга к ( / / )12 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N (дело N А60-40058/2016). Вступившим в законную силу решением суда с бывшего землепользователя земельным участком - с ( / / )13 не вносившего плату за пользование земельным участком, в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскано за период с марта 2013 года по июнь 2016 года N коп., в том числе: N руб. N коп. долга и N коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Полагая, что утверждённая кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, административный истец ( / / )14. ссылался в обоснование своих требований на отчёт об определении рыночной стоимости N 13/10-1 от 17 октября 2016 года, подготовленный ООО "ФинКонсул". На этот отчёт оформлено положительное экспертное заключение от 01 декабря 2016 года N 3705/С-16.

Как видно из названого отчёта вероятная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла N руб.

Полагая, что утверждённая кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, административный истец ( / / )5 ссылался в обоснование своих требований на отчёт об определении рыночной стоимости N 0111/16 от 19 декабря 2016 года, подготовленный ООО "ОценКинг". На этот отчёт оформлено положительное экспертное заключение от 21 декабря 2016 года N 4000/2016.

Как видно из названого отчёта вероятная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла N руб.

Сведений о том, что с этими отчётами административные истцы, либо иные лица, обращались в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, не имеется.

Представитель административного истца Толмачёва ( / / )6 в судебном заседании 03 марта 2017 года заявила ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка. Представитель административного истца ( / / )5 заявленное ходатайство также поддержала.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В данном случае, при наличии двух отчётов, содержащих выводы о различной рыночной стоимости земельного участка, учитывая, что по данному делу требовалось установление рыночной стоимости земельного участка, ходатайство о проведении экспертизы было удовлетворено. Определением от 03 марта 2017 года по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 20 апреля 2017 года.

В соответствии с названным заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла N руб.

Действительно, статья 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив её проведение тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.

В любом случае, назначение дополнительной и (или) повторной экспертизы является, прежде всего, правом, а не обязанностью суда. Кроме того, для назначения дополнительной и (или) повторной экспертизы необходимо наличие предусмотренных оснований: неполнота или неясность имеющегося заключения эксперта, либо сомнения в обоснованности полученного заключения или наличие противоречий в выводах эксперта.

Между тем, несмотря на несогласие представителя административного истца ( / / )9 являющейся одновременно представителем заинтересованных лиц - ( / / )15 и ( / / )1, с результатами проведенной экспертизы, суд, допросив эксперта, не видит в данном случае оснований и необходимости в проведении дополнительной и (или) повторной экспертизы. Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Прежде всего, суд считает необходимым отметить высокий уровень квалификации и многолетний опыт эксперта, проводившего экспертизу.

Противоречий в выводе эксперта при ответе на поставленный вопрос судом также не усматривается, вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости является проверяемым, и никаких противоречий не содержит.

Обоснованных поводов признать полученное заключение неполным или неясным не установлено. Изучение полученного заключения эксперта, а также допрос эксперта в судебном заседании, свидетельствуют следующее.

Адрес объекта-аналога-2 был указан в объявлении как "Бульвар Культуры, 12"; в результате уточнения с использованием публичной кадастровой карты земельный участок идентифицирован экспертом с указанием кадастрового номера и адресом "Бульвар Культуры, ... (страницы 51, 52 заключения). Недостаток (неполнота) в объявлении не свидетельствуют в данном случае, по мнению суда, о неполноте, неясности заключения; это также не вызывает у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта, не может быть расценено с точки зрения наличия противоречий в выводах эксперта.

В таблице 21 на страницах 67 и 68 заключения, рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным подходом, эксперт применил в отношении объектов-аналогов поправочный коэффициент 1,25 на развитость инфраструктуры. Применение этого коэффициента, и необходимость его применения, были подробно объяснены экспертом в ходе судебного заседания. Кроме того, обоснование и расчёт коэффициента приведён на страницах 41, 42 и 66 заключения эксперта. Суд, вопреки мнению представителя административного истца, соглашается с экспертом, потому что считает, что этот поправочный коэффициент применён правильно, а его отсутствие (неприменение), наоборот, исказило бы итоговый вывод о стоимости объекта оценки. Развитость инфраструктуры (или иначе - наличие коммуникаций) безусловно является одним из ценнообразующих факторов. Наличие коммуникаций (развитость инфраструктуры) однозначно относится к существенным свойствам объекта недвижимости, которые просто невозможно не учитывать при определении их рыночной стоимости.

В соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", утверждённому Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ( / / )N, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в числе элементов сравнения учитывает физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, иные другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

То есть, перечень таких характеристик не носит исчерпывающего (закрытого) характера, и определяется экспертом самостоятельно.

Суд отмечает, что возражая против применения в отношении объектов-аналогов поправочного коэффициента 1,25 на развитость инфраструктуры, и ставя вопрос о повторной экспертизе, представитель административного истца, в то же время, не представил надлежащих и допустимых доказательств, которые бы указали на ошибочность таких действий (расчёта) со стороны эксперта. При этом, суждения о том, что эксперт должен был оценивать возможность подключения к инженерным сетям, сами по себе не опровергают того, что применение этого коэффициента было правомерно. В рассматриваемом деле суд не может допустить того, что полученный вывод о стоимости не соответствует действительности. Никаких сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта вышеизложенные доводы представителя административного истца у суда не вызвали. Следовательно, и оснований (поводов, причин) для проведения дополнительной и (или) повторной экспертизы суд не усматривает.

У суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы экспертное заключение, как уже было указано, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, а содержит результаты исследования сегмента рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Полученное заключение достаточно мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержит очевидных противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы эту рыночную стоимость земельного участка, стороны и заинтересованные лица не представили, суд соглашается с результатом, изложенным в экспертном заключении.

Следовательно, при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё подтверждение, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 ноября 2012 года составляла N руб.; именно в таком размере, удовлетворяя заявленные требования, и следует установить кадастровую стоимость.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения суда по делу указываются дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в данном случае, по мнению суда, следует считать и указать наиболее раннюю дату обращения административных истцов, а именно - 13 декабря 2016 года.

Поскольку на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости не вносились сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то и указывать период действия определяемой судом кадастровой стоимости в данном случае не требуется.

Что же касается судебных расходов по делу, то установление рыночной стоимости в данном случае являлось реализацией административным истцом своего права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем, решение суда нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков. Следовательно, судебные расходы относятся на административного истца и не подлежат взысканию (возмещению).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые заявления ( / / )17 об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере N руб.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 13 декабря 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 22 июня 2017 года.

Судья

М.В. Старков