Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 июня 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 июня 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю. и Болотовой Л.А.

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Савенковой Галины Яковлевны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицыной Надежды Владимировны на решение Ставропольского краевого суда от 6 марта 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

Савенкова Г.Я. обратилась в суд с настоящим административным иском, в котором с учетом изменений, внесенных в исковые требования на основании статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 17 269 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты спортивного назначения с расположенными на нем зданиями, расположенного по адресу: Ставропольский край, город ... , ул. С., ... а, в квартале 207, в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 20695300 руб.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора N 5860, заключенного 16.06.2016 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя сроком на 49 лет.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 установлен размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 71979955,04 руб., что существенно выше рыночной стоимости в соответствии с отчетом N 00830, выполненным оценщиком ООО "Деловой партнер" Носовой А.С. 22.08.2016 года, заключением эксперта ГУП СК "Бюро экспертиз" Гридиной О.А. N 63-Г/16 от 18.11.2016 года.

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 06.03.2017 года административный иск Савенковой Г.Я. удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 7269 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты спортивного назначения с расположенными на нем зданиями, расположенного по адресу: Ставропольский край, город ... , ул. С., ... а, в квартале 207, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 20695300 рублей.

Установлена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 05.10.2016 года.

Не согласившись с решением, представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П. Н.В. в своей апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование ссылается на недостоверность заключения эксперта, положенного в основу решения суда, допущенные экспертом Г. О.А. нарушения требований пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 11 ФСО N 4, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов, неверном применении корректировок.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на основании доверенности Леванова Е.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца адвокат Кривохижин И.О. просил оставить решение суда первой инстанции без изменения по доводам, изложенным в письменных возражениях, в которых решение считал законным и обоснованным, доводы жалобы - несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 КАС РФ определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 17 269 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты спортивного назначения с расположенными на нем зданиями, расположенного по адресу: Ставропольский край, город С., улица С., 535а, в квартале ... , поставлен на кадастровый учет 13.05.2013 года, находится в муниципальной собственности, принадлежит Савенковой Г.Я. на основании договора аренды N 5860, заключенного 16.06.2016 года с администрацией города Ставрополя сроком на 49 лет.

По условиям пункта 3.2 договора, приложения N 1 к договору арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно кадастровой справке от 13.09.2016 года, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка в соответствии с упомянутым приказом составила 71979955,04 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Савенкова Г.Я. в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "Деловой партнер" Ахмадовой М.Ш. отчет N 00830 от 22.08.2016 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка оставляет 17070000 руб.

На указанный отчет об оценке некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "Деловой Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 6077 от 07.09.2016 года.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшим вопросом о достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, 19.10.2016 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением N 63-Г/16 от 18.11.2016 года, выполненной экспертом ГУП СК "Бюро экспертиз" Г. О.А., рыночная стоимость объекта оценки на туже дату составила 20695300 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, допросив эксперта Гр ... О.А., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не усматривает оснований несогласиться с данным выводом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

Согласно пунктам 12-14 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В полном соответствии с требованиями ФСО N 1 в рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 5 аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики и описание объекта оценки, объектов-аналогов представлены в таблице 7 заключения, таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступных информационных ресурсах, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, физическим характеристикам объекта оценки и объектов-аналогов (таблица N 7).

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование применяемых корректировок", на страницах 36-39 экспертного заключения.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальные познания в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

Ссылки заявителя жалобы на то, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, ответчиками (заинтересованными лицами) ни в суд первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, что не отнесено статьей 310 КАС РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 6 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи