Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 03 июля 2017 г. по делу N 33-10621/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Янсона А.С.,

судей Моисеевой Н.Н. и Шакировой З.И.,

при секретаре судебного заседания Горбуновой В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Шакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Осипова А.Р. на решение Московского районного суда г. Казани от 18 апреля 2017 года, которым постановлено:

исковые требования муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к Осипову А.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы задолженности по арендной плате, пени и возложении обязанности вернуть нежилые помещения по акту приема-передачи удовлетворить.

Взыскать с Осипова А.Р. в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" задолженность по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны города Казани ... от "дата" в размере 96 368 руб. 33 коп., а также пени в размере 6600 руб. 51 коп.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны города Казани ... от "дата", заключенный между муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и Осиповым А.Р.

Обязать Осипова А.Р. передать муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" по акту приема-передачи нежилые помещения подвала "адрес", инвентарный номер ... , общей площадью 85,6 кв.м, расположенные по адресу: "адрес"

Взыскать с Осипова А.Р. государственную пошлину в размере 3859 руб. 38 коп. в соответствующий бюджет.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Осипова А.Р. - Сергеева С.Г., поддержавшего жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений, Комитет) обратилось в суд с иском к Осипову А.Р. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 96368 руб. 33 коп. за период с "дата" по "дата", пени за период с "дата" по "дата" в размере 6600 руб. 51 коп., а также о расторжении договора аренды и возложении обязанности возвратить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 85,6 кв.м, расположенные по адресу: "адрес".

В обоснование исковых требований указано, что "дата" между сторонами был заключен договор аренды спорного недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани ... сроком на 5 лет. Размер ежегодной арендной платы определен в сумме 305 502 руб., включая налог на добавленную стоимость в сумме 46 602 руб. Платежи арендатор обязался вносить на лицевой счет арендодателя частями не позднее 10 числа текущего месяца. Согласно п. 3.5 договора аренды, в случае несвоевременного внесения арендной платы, арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки. По утверждению истца, ответчик нарушил обязательства по договору, своевременно арендные платежи не вносил. В настоящее время удерживает спорные помещения.

В судебном заседании представитель истца - Стахеева К.Ю. иск поддержала.

Представитель ответчика - Сергеев С.Г. иск не признал.

Судом иск удовлетворен и постановленорешение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе Осипов А.Р. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. Считает спорный договор аренды незаключенным, поскольку в государственной регистрации договора Управлением Росреестра по Республике Татарстан было отказано по мотиву непредставления истцом правоустанавливающих документов на арендуемые помещения, в связи с чем ответчик не мог ими пользоваться. Отмечает отсутствие доказательств принадлежности помещений городу. Указывает на отсутствие в этих помещениях электроснабжения, отопления, водоснабжение и канализации, для подключения которых необходима государственная регистрация договора аренды.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Комитет земельных и имущественных отношений явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом. Относительно доводов апелляционной жалобы Комитетом представлены возражения.

Апелляционная жалоба на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена без участия представителя истца.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом, "дата" между Комитетом земельных и имущественных отношений, действующим от имени муниципального образования г. Казани, и Осиповым А.Р. был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений "адрес", инвентарный номер ... , общей площадью 85,6 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", для организации торговли, оказания услуг населению, офиса, склада, сроком на 5 лет на период с "дата" по "дата"; помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от "дата".

Пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы определен в сумме 305 502 руб., включая налог на добавленную стоимость в размере 46 602 руб.

Платежи по договору арендатор обязался вносить на лицевой счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца из расчета 1/12 суммы ежегодной арендной платы, что составляет 21 575 руб. (п.3.2). Первый платеж в сумме 43 150 руб. за два месяца аренды арендатор должен был внести на момент подписания договора (п.3.3).

Пунктом 3.5 договора установлена ответственность арендатора за просрочку арендных платежей в виде начисления неустойки в размере 0,1% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Пунктом 6.7 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях: невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения; неиспользования арендованного имущества арендатором в течение трех месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора.

Как следует из материалов дела, ответчик Осипов А.Р. надлежащим образом не исполнял договорные обязательства, допустил просрочку внесения арендных платежей за период с "дата" по "дата" в сумме 96 368 руб. 33 коп., на которые начислены пени за период с "дата" по "дата" в размере 6600 руб. 51 коп.

Требование истца о погашении задолженности и расторжении договора аренды в срок до "дата" Осиповым А.Р. не исполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд, признав, что невнесение ответчиком арендных платежей по договору аренды в спорный период является существенным нарушением условий этого договора, сославшись на соблюдение досудебного порядка расторжения договора аренды, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Учитывая непредставление арендатором доказательств возврата арендодателю нежилого помещения, суд сделал вывод о необходимости возложения на ответчика обязанности возвратить нежилые помещения на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и нормах, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, отклоняются судебной коллегией.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 года, согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как установлено судом, имущество передано ответчику по акту приема-передачи от "дата" без каких-либо замечаний. Соглашение о размере платы за пользование имуществом было достигнуто сторонами, в "дата" Осипов А.Р. начал исполнять договор, оплатив 43150 руб. за два месяца аренды помещений.

При таких данных отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при их подписании.

Ссылка в жалобе на отсутствие доказательств принадлежности помещений муниципальному образованию г. Казани не состоятельна. Согласно представленной суду выписке из Реестра собственности г. Казани ... от "дата", дом "адрес", находится в собственности муниципального образования г. Казани на основании Государственного акта Госкомимущества Республики Татарстан от "дата" ... "О пообъектной передаче государственной собственности объектов жилищно-коммунального хозяйства и народного образования в коммунальную собственность города Казани в соответствии с Постановлением Верховного Совета Республики Татарстан от "дата" ... "О пообъектном составе коммунальной собственности в Республике Татарстан".

Отсутствие у истца регистрации права собственности правового значения по данному делу не имеет, поскольку в соответствии с положениями ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Доводы в жалобе о невозможности использования арендованного помещения не принимаются судебной коллегией.

Как следует из ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию сданного в аренду имущества, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

У Осипова А.Р. имелась информация о техническом состоянии спорных помещений, однако акт приема-передачи им подписан без каких-либо замечаний.

В спорный период от договора аренды он не отказался (несмотря на предусмотренное договорами право сторон на односторонний отказ от договора), помещения арендодателю по актам не возвратил, доказательств невозможности целевого использования помещений не представил, тогда как по условиям договора они могли быть использованы, в том числе и под склад (п. 1.1).

Согласно акту обследования спорных нежилых помещений от "дата", на момент осмотра помещения были закрыты, ключи от них находились у Осипова А.Р.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что согласно п. 3.6 спорного договора аренды неиспользование арендатором имущества не является основанием для освобождения от внесения арендной платы по договору.

Истец, как арендодатель, предоставил арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор от помещений в установленном законом и договором порядке не отказался, следовательно, судом исковые требования удовлетворены правомерно.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, в связи с чем не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Казани от 18 апреля 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Осипова А.Р. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи