Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 июля 2017 г. по делу N 33-11041/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н., судей Орловой А.И., Зайцевой В.А. при секретаре Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 06 июля 2017 года гражданское дело по иску Администрации ... к Быстрову ( / / )14, Министерству по управлению государственным имуществом ... о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилые дома, признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками и применении последствий их недействительности

по апелляционной жалобе Быстрова ( / / )15 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22 марта 2017 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения Быстрова М.В. и его представителя Невольниченко П.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Захаровой Н.М., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

администрация ... обратилась в суд с иском к ( / / )1, ( / / )2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилые дома, признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками и применении последствий их недействительности.

В обоснование иска указано, что ( / / ) между ( / / )1, как владельцем земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами, и ( / / )2 был заключен договор купли-продажи земельного участка ... , кадастровая стоимость составила ... , ... Также ( / / ) между ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка ... Кадастровая стоимость земельного участка составила ... Выкупная цена земельного участка составила ... Ранее указанные земельные участки были предоставлены ( / / )1 на основании договоров аренды от ( / / ) со сроком действия до ( / / ). В результате обследования установлено, что на земельных участках какие-либо объекты отсутствуют. Между тем, закон связывает право на приобретение земельных участков в собственность с наличием на земельном участке объекта недвижимости, в связи с чем договоры купли-продажи от ( / / ) заключены с нарушением требований земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, что привело к нарушению публичных интересов и недополучению доходов местного бюджета на сумму ... Просили признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ( / / )1 на жилой дом ... признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ( / / )1 на жилой дом ... признать недействительным заключенный между ( / / )2 и ( / / )1 договор купли-продажи земельного участка от ... ; признать недействительным заключенный между ( / / )2 и ( / / )1 договор купли-продажи земельного участка ... ; применить последствия недействительности договоров купли-продажи земельных участков от ( / / ) и от ( / / ) ...

В судебном заседании представитель администрация ... ( / / )7 требования и доводы искового заявления поддержала.

В судебном заседании ( / / )1 и его ( / / )2( / / )5 исковые требования не признали, указали, что земельные участки, расположенные по адресу: ... были предоставлены ( / / )1 под строительство жилых домов; возведенные ( / / )1 жилые дома являлись объектами капитального строения, возведенными для постоянного проживания людей, которые в настоящее время демонтированы и подготовлена площадка для строительства дома большей площади; на отсутствие оснований для признания договоров купли-продажи земельных участков недействительными; выкупная цена земельных участков не является заниженной; на отсутствие злоупотребления правом со стороны ( / / )1

Представитель МУГИСО ... в судебное заседание не явилась, представила отзыв, в котором указала, что спорные земельные участки были предоставлены ( / / )1 по результатам проведения торгов на основании договоров аренды земельных участков от ( / / ) сроком на ( / / ). Впоследствии договоры аренды были расторгнуты, а с ( / / )1 заключены договоры купли-продажи земельных участков без проведения торгов, поскольку на земельных участках имелись объекты недвижимости; цена договоров была рассчитана в соответствии с требованиями законодательства.

В судебном заседании третье лицо ( / / )8 считал заявленные исковые требования незаконными и не обоснованными, не подлежащими удовлетворению, указал, что возведенные с ( / / )1 жилые дома являются объектами капитального строительства, соответствуют строительным нормам и правилам, пригодны для постоянного проживания людей.

В судебном заседании представитель третьего лица ... оставил разрешение данного вопроса на усмотрения суда, указал, что строительство жилых домов, возведенных ( / / )1 соответствует техническим требованиям; возведенные объекты являются жилыми домами, пригодными для постоянного проживания людей.

Представитель третьего лица ... в судебное заседание не явился.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22 марта 2017 года исковые требования администрации ... удовлетворены. Признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ( / / )1 на жилой дом ... Признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ( / / )1 на жилой дом ... признан недействительным заключенный между ... Договор ... купли-продажи земельного участка ... ; признан недействительным заключенный между ( / / )2 и ( / / )1( / / ) Договор ... купли-продажи земельного участка ... Применены последствия недействительности Договоров купли-продажи земельных участков от ... Стороны возвращены в отношения из Договора аренды земельного участка от ... признано недействительным соглашение о расторжении ...

В апелляционной жалобе Быстров М.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправомерность вывода суда о том, что у ( / / )1 не возникло право выкупа земельных участков минуя торги; судом не учтено, что изначально договоры аренды земельных участков были заключены по результатам проведения торгов, на которых победил ( / / )1; на момент заключения договоров аренды на земельных участках отсутствовали какие-либо строения; после регистрации права собственности на жилые дома у ( / / )1 возникло исключительное право выкупа земельных участков, на которых расположены жилые дома; суд неправомерно пришел к выводу о нарушении процедуры выкупа земельных участков; судом не указаны основания для отказа в регистрации права собственности на земельные участки, предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации; суд неправомерно пришел к выводу о том, что расчет выкупной стоимости земельных участков по ставке 1/5% от кадастровой стоимости земельного участка нарушает права истца.

В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица ... не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Быстрова М.В. назначено на 06 июля 2017 года определением от 06 июня 2017 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 06 июня 2017 года (л.д. 221-222 Т.2). С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как видно из материалов дела, спорные земельные участки в ... предоставлялись ответчику по договорам аренды от ...

В ходе рассмотрения дела ( / / )1 не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства существования на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи на земельных участках жилых домов, являющихся объектами капитального строительства, пригодных для постоянного проживания, для эксплуатации которых и приобретаются в собственность земельные участки, и как следствие, доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельных участков в собственность.

Так, из материалов дела следует, что регистрация за ( / / )1 права собственности на жилые дома ... , расположенные на спорных земельных участках, произведена в упрощенном порядке, не предполагающем осуществления контроля, направленного на проверку фактического существования таких объектов недвижимости на земельном участке и их состояния (статья 25.3 Федерального закона от ( / / ) N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), в связи с чем наличие объектов, а также степень их готовности и пригодности для проживания на момент регистрации права собственности ответчика на жилые дома и заключения договоров купли-продажи земельных участков установить невозможно.

Согласно кадастровым паспортам на жилые дома в ... оспариваемые договоры купли-продажи земельных участков заключены ... При этом жилые дома на земельных участках отсутствуют, что подтверждается имеющимися в материалах дела фотографиями, актами N и N об обследовании земельных участков от ( / / ), из которых видно, что земельные участки, расположенные по адресу: ... представляют собой неогороженную территорию, покрытую древесно-кустарниковой растительностью, с отсутствием каких-либо объектов ... Данное обстоятельство также не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Как видно из материалов дела, после заключения договоров аренды спорных земельных участков ( / / )1 в соответствии с его заявлениями были получены градостроительные планы земельных участков от ... и разрешения на строительство от ( / / ) на возведение на данных земельных участках одноквартирных двухэтажных жилых домов ...

Судебная коллегия приходит к выводу, что осуществление малобюджетного строительства, не соответствующего стоимости приобретаемых земельных участков и заявленным самим ответчиком планам о предполагаемых к возведению объектах и последующий снос возведенных объектов свидетельствуют о том, что целью строительства объектов на земельных участках (если они вообще возводились) являлось не использование их для постоянного проживания, а исключительно приобретение земельных участков в собственность на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без уплаты их реальной рыночной стоимости.

Поскольку жилые дома на спорных земельных участках отсутствуют, доказательства наличия на земельных участках жилых домов пригодных для проживания на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков суду представлены не были, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома не достигнута, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда о том, что земельные участки были переданы в собственность ( / / )1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договоров купли-продажи земельных участков недействительными и для признания права собственности ( / / )1 на земельные участки отсутствующим.

С учетом вышеизложенного, не могут быть признаны состоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что как собственник зданий на земельном участке ответчик в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность.

Доводы жалобы о том, что суд сделал однозначный вывод, что объекты недвижимости, располагавшиеся на спорных земельных участках, являлись зданиями и были пригодны для постоянного проживания, не могут быть признаны состоятельными. Такой вывод в решении суда не содержится, судом указано на отсутствие объектов недвижимости на спорных земельных участках. Что касается представленных ответчиком доказательств, то они не подтверждают с достоверностью тот факт, что строения были возведены, закончены строительством и являлись пригодными для проживания. То обстоятельство, что построенные объекты сразу после возведения были снесены, свидетельствует о том, что для проживания они пригодны не были и с такой целью не возводились. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от ( / / )N-КГ15-48).

Доводы жалобы о недобросовестности Администрации ... не могут быть признаны состоятельными, поскольку доказательствами не подтверждены. Выдача справок об оплате в подтверждение факта перечисления денег и осмотр земельных участков в пределах компетенции органа местного самоуправления о недобросовестности истца не свидетельствуют, как и сам факт обращения в суд за защитой нарушенного права в пределах срока исковой давности. Справка об оплате подтверждает исключительно поступление в бюджет денежных средств и факт ее выдачи ничего не говорит о волеизъявлении истца относительно договоров купли-продажи земельных участков, в связи с чем ссылка в жалобе на необходимость применения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают тот факт, что земельные участки приобретались ответчиком не для цели эксплуатации существующих на них индивидуальных жилых домов для проживания, данное обстоятельство подтверждается и фактом приобретения ( / / )1 сразу семи земельных участков под индивидуальное жилищное строительство с осуществлением на них малобюджетного строительства, в том числе с последующим сносом возведенных строений, в связи с чем доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: А.Н. Суханкин

Судьи: А.И. Орлова

В.А. Зайцева