Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 19 июля 2017 г. по делу N 33-12251/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Ольковой А.А.,

Торжевской М.О.,

при секретаре Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к Бакурову О.А. об обязании освободить земельный участок и по встречному иску Бакурова О.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и администрации Качканарского городского округа о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,

по апелляционной жалобе Бакурова О.А. на решение Качканарского городского суда Свердловской области от 26.04.2017.

Заслушав доклад судьи Торжевская М.О., объяснения представителя Бакурова О.А. по ордеру N от ( / / )Куликов В.В., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее КУМИ КГО) обратился в суд к Бакурову О.А. об обязании освободить земельный участок N, площадью N кв.м., расположенный по адресу: ... , в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу путем подписания акта приема-передачи. В обоснование иска указано, что ( / / ) между Качканарским городским округом (далее КГО) и Бакуровым О.А. был заключен договор аренды спорного земельного участка на срок 3 года для проектирования и строительства платной автомобильной стоянки. В дальнейшем договор аренды продлевался сторонами, последний раз до ( / / ). ( / / ) ответчик обратился к Главе КГО о продлении договора, но в удовлетворении заявления ему отказано. В адрес ответчика было направлено требование о передаче земельного участка, но спорный участок ответчиком до настоящего времени не возвращен.

Ответчик Бакуров О.А., в свою очередь, обратился с встречным иском об обязании заключить договор аренды спорного земельного участка, ссылаясь на Федеральный закон "О защите конкуренции", в соответствии с которым арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок за исключением случаев, когда решение о предоставлении земельного участка принимается в ином порядке, при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество в размере, не превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа. Бакуров О.А. указал, что он имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, так как надлежащим образом исполнял условия договора аренды. Кроме того, им понесены существенные финансовые затраты на строительство платной автостоянки, произведены насыпь и планировка, уплотнение грунта. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства недвижимое имущество: фундамент и часть цокольного этажа под двухэтажное строение для нужд персонала и охраны, предусмотренное проектом. При таких обстоятельствах у КУМИ КГО отсутствуют основания для отказа в заключении договора аренды.

Решением Качканарского городского суда ... от ( / / ) постановлено:исковые требования КУМИ КГО удовлетворить. Обязать Бакурова О.А. освободить земельный участок N площадью N кв.м., расположенный по адресу: ... , в течение одного месяца с момента вступления в законную силу данного решения с оформлением акта приема-передачи земельного участка. В удовлетворении встречных исковых требований Бакурову О.А. отказано. С Бакурова О.А. в доход бюджета взыскана государственная пошлина ... рублей.

Не согласившись с постановленным решением, ответчик Бакуров О.А. принес апелляционную жалобу, указав, что отказ в заключении договора аренды противоречит статье 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, участок им арендуется 8 лет, задолженности по арендным платежам нет, предложение о продлении договора истцу направлялось, ответчиком понесены существенные затраты на благоустройство земельного участка, сооружен фундамент здания охраны, площадка выровнена и отсыпана щебнем.

От КУМИ КГО и администрации КГО поступили возражения на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом почтой (извещения направлены ( / / )), кроме того, представитель КУМИ КГО и администрации КГО Напольских Д.Т. и ответчик были извещены телефонограммами, информация о движении дела также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

Представитель Бакурова О.А. по ордеру N от ( / / )Куликов В.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

От Бакурова О.А., КУМИ КГО поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Иные лица в судебное заседание не явились. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что постановлением главы КГО N от ( / / ) в аренду Бакурову О.А. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью N кв.м., расположенный в ... , с целевым использованием для проектирования и строительства платной автомобильной стоянки.

( / / ) между КГО в лице главы КГО заключен договор аренды N данного земельного участка с Бакуровым О.А. Срок аренды устанавливался с ( / / ) по ( / / ). В пункте 5.1.4 указано, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора, за исключением случаев, определенных законодательством Российской Федерации и Свердловской области, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего договора.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке в регистрационной службе.

В дальнейшем на основании дополнительных соглашений между арендодателем и арендатором договор аренды спорного земельного участка продлевался, окончательно срок договора был установлен по ( / / ).

( / / ) Бакуров О.А. обратился с заявлением о продлении договора аренды N от ( / / ) на срок 5 лет, затем, уточнив заявление, просил его продлить на срок 3 года.

В продлении договора аренды спорного земельного участка ему было отказано, ответчику предложено передать земельный участок собственнику по акту приема-передачи.

Суд, удовлетворяя основные требования и отказывая во встречных, указал, что земельный участок был предоставлен ответчику для размещения парковки, которая не является объектом капитального строительства, предполагает проведение земляных работ и установку вспомогательных строений, положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также условия договора аренды предусматривают возможность заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, вместе с тем, Бакуров О.А. обратился за продлением срока старого договора, а не за заключением нового, что законом не предусмотрено, предложение о заключении договора на определенных условиях ответчик не направил, что нарушает статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" к установленным обстоятельствам не применимы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Земельный участок был предоставлен ответчику в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом. Аналогичное правило содержится в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В настоящее время вопросы аренды земельных участков регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку спор относительно прекращения договора аренды и наличия у ответчика права на предоставлении в аренду спорного земельного участка без проведения торгов возник в настоящее время, к данным правоотношениям с учетом длящегося характера земельных отношений применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 171-ФЗ. Факт, того, что в пункте 5.1.4 договора аренды сторонами согласовано условие о преимущественном праве арендатора заключить договор аренды на новый срок, сам по себе не свидетельствует о наличии у него такого права на момент обращения с заявлением о продлении срока договора (заключении на новый срок), поскольку с момента вступления в силу изменений земельного законодательства (с 01.03.2015) императивная норма права изменила объем прав арендатора и условия для заключения договора аренды на новый срок.

Ссылки апелляционной жалобы исключительно на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено этой статьей, если иное не предусмотрено иным законом. Между тем, специальными нормами земельного законодательства предусмотрено иное (часть 2 статьи 22, пункт 15 статьи 39.8, пункты 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4 данной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Совокупность условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации судом не установлена и истцом по встречному иску не доказана.

В соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Судом установлено, что Бакуров О.А., обращаясь в администрацию КГО, просил не заключить с ним новый договор аренды, а продлить на прежних условиях действие договора аренды N от ( / / ), таким образом, надлежащего предложения о заключении нового договора в порядке, указанном в подпункте 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор не сделал.

Кроме того, одним из необходимых условий для заключения нового договора аренды является наличие в настоящее время предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом не установлено ни одного из перечисленных в указанных подпунктах оснований в отношении испрашиваемого заявителем земельного участка, оно не приведено Бакуровым О.А. и во встречном исковом заявлении, ни в апелляционной жалобе.

Первоначальное предоставление истцу по договору аренды земельного участка для размещения автомобильной стоянки без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не соблюдается, следовательно, по Земельному кодексу Российской Федерации в действующей редакции право на заключение нового договора аренды арендуемого земельного участка без проведения торгов истец не имеет.

Доводы ответчика о том, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства (фундамент и часть цокольного этажа под двухэтажное строение), являлись предметом проверки суда. Правила землепользования и застройки КГО относят спорный земельный участок к зоне Ж-5 "Зона смешанной среднеэтажной и многоэтажной застройки", автостоянка для временного хранения автомобилей не является основным видом использования земельных участков данной зоны, ее размещение возможно только в виде вспомогательного использования. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 N 795 (ред. от 24.04.2007) "Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок" "автостоянка" - здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения автомототранспортных средств. Таким образом, автостоянка не обязательно должна являться объектом капитального строительства, может представлять собой открытую площадку для хранения автомобилей с укладкой определенного покрытия (песок, щебень, асфальт). В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных документов (в том числе, градостроительного плана земельного участка, проекта "Платная автомобильная стоянка на 100 машиномест", разрешения-ордера на производство земляных работ) следует, что на земельном участке планировалось размещение автомобильной стоянки на площади 2676 кв.м., возведение капитальных зданий не планировалось (процент застройки, этажность в ГПЗУ не указаны), на въезде на территорию автостоянки планировалось возведение "павильона для обслуживающего персонала", наименование и характеристики которого не позволяли его отнести к объектам недвижимости. Для проведения работ по обустройству стоянки арендатором получалось лишь разрешение-ордер на производство земляных работ, разрешение на строительство капитальных объектов, разрешение на ввод их в эксплуатацию у ответчика отсутствовали, право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не зарегистрировано.

Таким образом, ответчик не представил доказательств создания стоянки под автомобильный транспорт как недвижимого имущества с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введение ее в эксплуатацию как объекта недвижимости в порядке, установленном на момент ее возведения; укладка на части земельного участка определенного покрытия (песок, щебень) для проезда и стоянки автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу; покрытие не обладает индивидуально-определенными или родовыми признаками. Возведенный фундамент под двухэтажное строение (здание охраны) обладает признаками самовольной постройки, поскольку на его строительство не было получено разрешение, на предоставленном земельном участке не подразумевалось строительство капитальных объектов. Поскольку в соответствии с частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не является объектом гражданских прав, не входит в гражданско-правовой оборот, ее возведение никаких прав на заключение договора аренды на новый срок не влечет. При таких обстоятельствах оснований для применения положений пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, либо подпунктов 9,10 пункта 2 данной статьи не имеется.

На основании вышеизложенного, с учетом анализа указанных норм права суд первой инстанции, признав, что у арендатора отсутствует право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворил основные требования КУМИ КГО, поскольку договор аренды прекратил свое действие и земельный участок подлежит освобождению.

Ссылки на несение существенных затрат на благоустройство земельного участка юридического значения в рамках рассматриваемого дела не имеют. В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договор был заключен с ответчиком как с физическим лицом, что не относится к признакам хозяйствующего субъекта, следовательно, положения Федерального закона "О защите конкуренции" на данные правоотношения не распространяются (часть 1 статьи 3, пункт 5 статьи 4, часть 1 статьи 5 данного закона).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Качканарского городского суда Свердловской области от 26.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Бакурова Олега Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н.Киселева

Судьи: А.А. Олькова

М.О. Торжевская