Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 22 июня 2017 г. по делу N 33-2912/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Судак О.Н.,

судей областного суда Полтевой В.А., Сенякина И.И.,

при секретаре Рассейно Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Сельский дом" на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 09 февраля 2017 года по гражданскому делу по иску акционерного общества "Сельский дом" к Герасимову Игорю Владимировичу об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Судак О.Н., объяснения представителя АО "Сельский дом" Усманова Р.К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

АО "Сельский дом" обратилось в суд к Герасимову И.В. с вышеуказанным иском, в котором просило обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес); двухэтажный жилой дом литер А, общей площадью 348,1 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), с целью удовлетворения исковых требований АО "Сельский дом" по взысканию задолженности по решению Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23.03.2015 года, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере удовлетворенных решением суда от 23.03.2015 года исковых требований с учетом произведенных платежей - 3 092 233,34 руб., а также взыскать с ответчика в пользу АО "Сельский дом" расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 марта 2015 года удовлетворены исковые требования АО "Сельский дом" к Герасимову И.В., Потемкину А.В. о расторжении договора целевого займа и взыскании задолженности в размере 4 382 656,02 руб., из которых: 4 130 999,48 руб. - сумма займа, 202 986 руб. - проценты за пользование займом, 48 669,92 руб. - расходы по уплате государственной пошлины.

В связи с неисполнением указанного решения суда, АО "Сельский дом" направило исполнительные листы в службу судебных приставов для принудительного исполнения, где за период с 23.03.2015 года по 13.10.2016 года в ходе исполнительного производства было взыскано 60 422,68 руб., а также заключены соглашения о переводе долга на сумму 1 230 000 руб.

Вместе с тем, в соответствии с заключенным договором залога от 12.11.2012 года в счет обеспечения исполнения обязательств по договору целевого займа N19/497 от 18.06.2012 года Герасимов И.В. передал в залог следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес); двухэтажный жилой дом литер А, общей площадью 348,1 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), на которые, по мнению истца, необходимо обратить взыскание.

Обжалуемым решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 09 февраля 2017 года исковые требования АО "Сельский дом" удовлетворены. Суд постановил:обратить взыскание на предмет залога, по договору залога от 12.11.2012 года, заключенному между ОАО "Сельский дом" и Герасимовым И.В., а именно: земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 030 080,00 руб.; двухэтажный жилой дом литер А, общей площадью 348,1 кв.м, расположенный по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 9 896 320,00 руб.

Этим же решением суд взыскал с Герасимова И.В. в пользу АО "Сельский дом" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

С решением суда в части установления начальной продажной цены земельного участка и жилого дома истец не согласился. В апелляционной жалобе АО "Сельский дом" просит решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 09 февраля 2017 года изменить, считая рыночную стоимость имущества, на которое обращено взыскание, завышенной.

От Герасимова И.В. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик настаивает на законности принятого по делу решения и просит оставить его без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Герасимов И.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки суду не представил, об отложении и переносе слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали. С учетом изложенного, судебная коллегия определиларассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии ответчика.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, залогодержатель для удовлетворения своих требований может обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно подп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

С учетом предоставленных сторонами доказательств в обоснование заявленных доводов, для полного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, разрешения спора о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, а также, принимая во внимание, что заключение проведенной по делу судебной экспертизы не соответствует требованиям закона, определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 мая 2017 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Оренбургского филиала федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта N 439/10/7-2 от 02.06.2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м., расположенного по адресу: относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес) на дату производства экспертизы составляет 1 004 970 руб.; рыночная стоимость двухэтажного жилого дома литер А, общей площадью 348,1 кв.м., расположенного по адресу: (адрес) на дату производства экспертизы составляет 9 946 554 руб.

Давая оценку приведенному экспертному заключению, судебная коллегия признает его достоверным и принимает для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества на публичных торгах, поскольку у суда апелляционной инстанции не имеется оснований сомневаться в правильности выводов судебного эксперта.

При этом, судебная коллегия полагает необходимым указать, что данная экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию были подвергнуты необходимые и достаточные материалы.

Также судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержание экспертного заключения, а также примененные экспертом затратный, сравнительный и доходный подходы исследования объекта оценки соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценке" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, Приказа Минэкономразвития РФ N 256 от 20.07.2007 года об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ввиду изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части установления размера начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, установив ее с учетом приведенных норм Закона об ипотеке равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в приведенном выше заключении судебной оценочной экспертизы, в размере 8 761 219,20 руб., в том числе, жилого дома - 7 957 243,20 руб., земельного участка - 803 976 руб.

Доводы представителя истца о несогласии с выводами повторной судебной экспертизы со ссылкой на отчет N 02-2017 от 14.02.2017 года, проведенный по инициативе АО "Сельский дом", являются необоснованными, поскольку представленный несудебный отчет об оценке не может быть положен в основу решения суда, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Ссылок на иные обстоятельства, которые указывают на незаконность вынесенного судебного постановления либо опровергают их выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку в остальной части решение суда сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При разрешении вопроса о взыскании судебных издержек, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном частью первой статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения экспертам за выполненную ими по поручению суда экспертизу, надлежит взыскать с проигравшей гражданско-правовой спор стороны.

При таких обстоятельствах, ходатайство эксперта об оплате расходов на проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению за счет ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 09 февраля 2017 года изменить в части размера установленной начальной продажной цены заложенного имущества, изложив абз. 2 резолютивной части решения суда в следующей редакции:

обратить взыскание на предмет залога по договору залога от 12.11.2012 года, заключенному между ОАО "Сельский дом" и Герасимовым Игорем Владимировичем, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 803 976 руб.

- двухэтажный жилой дом литер А, общей площадью 348,1 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 7 957 243,20 руб.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "Сельский дом" - без удовлетворения.

Взыскать с Герасимова Игоря Владимировича в пользу Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации за проведение судебной экспертизы 15 089 рублей 04 копейки.

Председательствующий:

Судьи: