Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 06 июня 2017 г. по делу N 33-2319/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего

Игнатенковой Т.А.

судей

Михалевой О.В., Малыка В.Н.

при секретаре

Сутягине Д.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца Бакулева Александра Александровича на решение Правобережного районного суда г.Липецка от 10 апреля 2017 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требованийБакулева Александра Александровичак Администрацииг. Липецка, Управлению имущественных и земельных отношенийЛипецкой области, ОБУ "Областной фонд имущества",Азовцеву Ивану Ивановичуо признании недействительным договора аренды земельного участкаN NДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношенийЛипецкой областииАзовцевым Иваном Ивановичем, понуждении к заключению договора аренды земельного участка отказать".

Заслушав доклад судьи Михалевой О.В., судебная коллегия

установила:

Бакулев А.А.обратился в суд с иском к Администрацииг.Липецка, Управлению имущественных и земельных отношенийЛипецкой области, ОБУ "Областной фонд имущества" о признании недействительным договора аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, ДД.ММ.ГГГГ ним и Администрациейг.Липецказаключен договор аренды землина основании постановления главы администрацииг.ЛипецкаNДД.ММ.ГГГГ., по которому ему был предоставлен в аренду земельный участокN(по схеме) в "адрес" площадью 1500 кв.м. для проектирования и строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных строений, сроком на 3 года. Ранее,ДД.ММ.ГГГГ.был составлен акт об отводе границ в натуре. В период действия договора истец не успел закончить работы по строительству жилого дома, был выстроен цокольный этаж дома, залиты полы первого этажа, завезены строительные материалы, построен сарай. Истец обращался в МУ "Земельные ресурсыг.Липецка" ДД.ММ.ГГГГ.с целью продления срока действия договора аренды, однако рассмотрение его обращения было приостановлено. В ДД.ММ.ГГГГ ОГУП "Свой дом" по его заказу был выполнен проект двухэтажного жилого дома, расположенного на участке N (по схеме)с"адрес". Готовность дома на ДД.ММ.ГГГГ. составила 18%.ДД.ММ.ГГГГ.оформлен кадастровый паспорт земельного участка с КН N. Несмотря на истечение срока действия договора, участок находится в его фактическом пользовании. Между ними сложились арендные отношения на прежних условиях. Возражения со стороны арендодателя отсутствовали. Ответчик меры к демонтажу фундамента и освобождению земельного участка не предпринимал.

ДД.ММ.ГГГГ.на этот земельный участок был заключен договор аренды сАзовцевым И.И.Позднее Бакулеву А.А. стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ. был назначен аукцион на право заключения договора аренды указанного выше земельного участка. Аукцион был признан несостоявшимся по причине подачи одной заявки, после чего на имяАзовцева И.И.были направлены для подписания три экземпляра договора, который был подписан ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что заключение договора не допускается ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте. Кроме того, о проведении аукциона он не был извещен надлежащим образом. Считает, что оспариваемым постановлением нарушены его права. Просил признать недействительным договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.и применить последствия признания сделки недействительной, обязать Управление имущественных и земельных отношенийЛипецкой областизаключить с ним договор аренды указанного выше земельного участка для проектирования и строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных строений.

В судебном заседании истец Бакулев А.А.и его представитель по доверенностиМедянская А.В.исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы искового заявления. Дополнили, что истец оплачивал арендные платежи за земельный участок в период действия договора, однако квитанции не сохранились. Истец пропустил срок на подачу заявки на участие в аукционе в результате недобросовестности действий представителя, который занимался этим вопросом.

Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношенийЛипецкой областипо доверенностиУколова Т.В.исковые требования не признала, указав, что нарушений при проведении аукциона допущено не было. Полагала, что оснований для расторжения договора аренды, заключенного сАзовцевым И.И., и заключения договора аренды с истцом не имеется.

Представитель ответчика ОБУ "Областной фонд имущества" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного слушания извещен надлежащим образом. В письменном заявлении возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что организовывал и проводил в рамках выполнения государственного задания, полученного от Управления имущественных и земельных отношенийЛипецкой области, аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционеАзовцевым И.И.Полагал, что ОБУ "Областной фонд имущества" является ненадлежащим ответчиком по делу.

ОтветчикАзовцев И.И.в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного слушания извещен надлежащим образом.

С уд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе истец Бакулев А.А. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность, просит вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что суд сделал неверный вывод о том, что между истцом и ответчиком отсутствуют фактически сложившиеся арендные отношения, договор аренды с Азовцевым И.И. был заключен с нарушением закона.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Выслушав истца Бакулева А.А., его представителя Медянскую А.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Быкановой И.П., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласност. 606 ГК РФпо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1ст.614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 2 ст.22 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно положений п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений п. 1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из положений ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (п. 2).

В силу п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрацииг.ЛипецкаNN.ДД.ММ.ГГГГ.между администрациейг. ЛипецкаиБакулевым А.А.ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка N (по схеме) в "адрес" площадью 1500 кв.м под проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных строений сроком на 3 года.

Согласно условиям договора, он вступает в силу с момента государственной регистрации. В договоре имеется отметка, что он зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройствуг.Липецка. Государственная регистрация договора не производилась. Границы земельного участка были отведены в ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается актом об отводе границ.

На земельном участке имеется объект незавершенного строительства - жилой дом, готовностью 18%, сарай.

Разрешая возникший спор, районный суд правильно учел, что вследствие отсутствия государственной регистрации договора аренды, отсутствия доказательств внесения Бакулевым А.А. арендной платы в период до ДД.ММ.ГГГГ а также доказательств освоения земельного участка в указанный период, оснований для вывода о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. был заключен и исполнялся истцом, не имеется.

Кроме того, в силу п.3.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатору предоставлялось право на возобновление договора аренды по истечении срока его действия при согласии арендодателя. При этом нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с Бакулевым А.А. договор аренды земельного участка. Арендатор не посчитал необходимым воспользоваться своим правом в установленный срок в преимущественном порядке заключить новый договор в соответствии с п.3 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ,действовавшей до 1 марта 2015 г.). Предложение о продлении срока действия договора им до истечения срока действия договора аренды не было направлено, а обращение о заключении нового договора имело место после окончания срока договора аренды. Так, ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился в МУ "Земельные ресурсы г.Липецка" с заявлением об оформлении проекта постановления главыг.Липецкао продлении срока действия постановления главы администрацииг. ДД.ММ.ГГГГ годаN N.

В ответе ДД.ММ.ГГГГ на обращение Бакулева А.А. МУ "Земельные ресурсыг. Липецка" сообщило о приостановлении рассмотрения заявления и разъяснило, что для дальнейшей работы по заявлению необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка. Данные требования истец не исполнил, что им не отрицалось.

Доказательств того, что истец оплачивал арендные платежи за земельный участок в какой-либо период, в материалах дела не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ года Бакулев А.А. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка указа в , что на земельном участке находится фундамент.

ДД.ММ.ГГГГ.отБакулева А.А.в адрес Управления имущественных и земельных отношенийЛипецкой областипоступило заявление, в котором он просил не рассматривать его заявление ДД.ММ.ГГГГ.до предоставления им акта обследования фундамента, расположенного на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ.представительБакулева А.А.по доверенностиЧуносова М.В.подала в Управление имущественных и земельных отношенийЛипецкой областиповторное заявление о предоставлении истцу в аренду спорного земельного участка.

Управлением имущественных и земельных отношенийЛипецкой областиприняло решениеNNДД.ММ.ГГГГ. об опубликовании сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка примерной площадью 1500 кв.м, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома (обременение: объект незавершенного индивидуального жилищного строительства - фундамент).

Извещение о наличии земельного участка опубликовано в Липецкой газете (дата) газете (дата) г., срок подачи заявления лицами, заинтересованными в предоставлении земельного участка - в течение месяца со дня опубликования данной информации.

ДД.ММ.ГГГГ.в Управление имущественных и земельных отношенийЛипецкой областипоступило заявлениеТрунова И.С.о выделении ему этого земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГУправлением имущественных и земельных отношенийЛипецкой областипринято решение о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с обременением - расположенным на участке объектом незавершенного строительства (фундаментом).

В письме ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ г.УИЗО Липецкой области сообщило о принятом решении Трунову И.С.иЧуносовой М.В.для сообщенияБакулеву А.А.Разъяснено, что с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка они смогут ознакомиться в специальном выпуске "Липецкой газеты" - "Официальный отдел" и официальном сайте Управления имущественных и земельных отношенийЛипецкой области.

В ДД.ММ.ГГГГ. аукцион не проводился в связи с необходимостью выполнения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка.

УИЗО Липецкой области решением от ДД.ММ.ГГГГ г. дало поручение ОБУ "Областной фонд имущества" на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН N площадью 1500 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, местоположение:"адрес", участок N (по схеме) "адрес"(на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - фундамент). Установлена начальная цена предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы, равной 100 900 рублей на основании отчета об оценке по состоянию ДД.ММ.ГГГГ. Установлен размер задатка для участия в аукционе в размере 50 000 рублей

Извещение о проведении торгов было размещено на сайте ОБУ "Областной фонд имущества", на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, на сайтахАдминистрации Липецкой области, Управления имущественных и земельных отношенийЛипецкой области, а также опубликованы в Липецкой газете ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. Азовцев И.И. подал заявку о намерении участвовать в аукционе, которая была зарегистрирована в ОБУ "Областной фонд имущества", им был оплачен задаток в установленном размере.

Поскольку иных заявок на участие в аукционе в установленный срок подано не было, аукцион был признан несостоявшимся.

В установленный законом срок три экземпляра договора аренды были направлены Азовцеву И.И., ДД.ММ.ГГГГ. между ним и УИЗО Липецкой области был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация права аренды была произведена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ., в пользу Азовцева И.И. установлено ограничение права.

Как следует из пояснений истца, он намерен был участвовать в аукционе, но узнал о его назначении лишь за несколько дней до даты проведения, находился за пределами Липецкой области и не мог принять участие в аукционе. Однако изложенные обстоятельства не могут в силу закона являться основанием для удовлетворения требований истца.

Доводы истца о том, что он имеет право на заключение договора аренды как собственник объекта незавершенного строительства, правомерно отклонены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившим в действие с 23.06.2014г. (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Однако, как указывалось выше, к моменту введения в действие вышеприведенной нормы, срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. истек и Бакулев А.А. не реализовал свое право на заключение договора аренды на новый срок. Доказательств того, что строительство осуществлялось истцом в период действия договора аренды, не имеется. Напротив, из как следует из пояснений истца в судебном заседании, до ДД.ММ.ГГГГ г. на участке была лишь раскопана траншея, строительство не велось (л.д.125 т.1). Из представленных истцом доказательств следует, что проект двухэтажного жилого дома ОГУП "Свой Дом" был выполнен лишь в ДД.ММ.ГГГГ., разрешение на строительство не выдавалось, согласование проекта с арендодателем не проводилось, право собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на объект незавершенного строительства, не имеется. Таким образом, объекты незавершенного строительства возведены истцом самовольно, за пределами срока договора аренды. Суд правильно также учел, что арендные платежи за земельный участок истец не вносил, с ДД.ММ.ГГГГ ему было известно о намерении органа местного самоуправления на проведение аукциона в отношении спорного участка, но каких-либо мер к оспариванию указанного решения или к участию в аукционе, к подтверждению своих прав на объект незавершенного строительства, получению документов, подтверждающих законность его возведения, им не принято.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сделав вывод, что совокупность условий для заключения договора на новый срок, предусмотренных пунктами 3 - 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также условий для однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отсутствует, суд в удовлетворении требований отказал правомерно.

Ссылка истца на то, что уполномоченный орган не заявил требований об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а поэтому истец имеет право на получение земельного участка в аренду в соответствии с п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, не состоятельна, поскольку указанной нормой предусматривается право собственника объекта незавершенного строительства, возведенного с соблюдением закона (ст.218 ГК РФ), в данном случае строение возведено самовольно.

Судом первой инстанции в полном объеме проверены доводы истца о нарушении порядка заключения договора аренды.

Пунктом 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, на который ссылался истец, предусмотрено, что не допускается заключение договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Однако указанный довод основан на неверном толковании норм права, поскольку эти положения относятся лишь к тем случаям, когда на участие в аукционе было подано более одной заявки и торги признаны состоявшимися, в том числе, когда в них принял участие только один участник.

Однако в соответствии с п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Поскольку аукцион был признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки, заключение договора аренды правомерно было произведено ответчиком Управлением имущественных и земельных отношенийЛипецкой областив порядке пункта 14, а не пункта 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ.

Нарушений в ходе проведения аукциона и при заключении сАзовцевым И.И.договора аренды спорного земельного участка ответчиками допущено не было.

Правильно определив юридически значимые обстоятельства, не допустив нарушений норм материального или процессуального права, суд принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении исковых требований Бакулева А.А.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении данного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые в их обоснование ссылается заявитель жалобы, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного решения. Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч.4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Правобережного районного суда г.Липецка от 10 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца Бакулева Александра Александровича- без удовлетворения.

Председательствующий .

Судьи .

.

.

.

7