Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 июля 2017 г. по делу N 33-2529/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе

председательствующего

Малыка В.Н.

судей

Михалёвой О.В., Фроловой Е.М.

при секретаре

Крыловой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Пономарева Сергея Ивановича на решение Становлянского районного суда Липецкой области от 28 апреля 2017 года, которым постановлено:

"Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1964696 кв.м., находящегося по адресу: "адрес", регистрационный номер N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Становлянского муниципального района Липецкой области и Пономаревым Сергеем Ивановичем.

Взыскать с Пономарева Сергея Ивановича, ДД.ММ.ГГГГ, уроженца "адрес", зарегистрированного и проживающего по адресу: "адрес" государственную пошлину в сумме 300 (триста) рублей 00 копеек в доход бюджета Становлянского муниципального района Липецкой области.".

Заслушав доклад судьи Михалёвой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Становлянского муниципального района Липецкой области обратилась в суд с иском к Пономареву С.И. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1964696 кв.м, находящегося по адресу: "адрес". Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ. включительно. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт приема-передачи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ. выявлен факт не выполнения установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению защиты земель и охраны почв, неиспользование земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с ДД.ММ.ГГГГ Факт того, что участок не обработан и находится в заросшем состоянии, зафиксирован в условиях дневной видимости многофункциональным GPS навигатором. В связи с нарушением условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, истцом в адрес ответчика направлялась претензия от ДД.ММ.ГГГГ, которую ответчик проигнорировал.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика была направлена претензия (требование) о досрочном расторжении договора аренды N с требованием подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, оплатить задолженность по арендной плате и пени. Данная претензия также была проигнорирована ответчиком. Задолженность ответчика по арендной плате за землю составляет 191 986 рублей, в том числе 41 413 рублей за период ДД.ММ.ГГГГ, 150 573 рубля за период ДД.ММ.ГГГГ и пени за просрочку арендных платежей в сумме 15 642 рубля 71 копейка.

В судебном заседании представитель истца Алтунин С.А. уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по основанию несвоевременного внесения арендной платы за участок. Требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени просил не рассматривать в связи с тем, что после обращения истца в суд, в ходе судебного разбирательств, задолженность по арендной плате за прошедшие годы, а также арендная плата за истекший период текущего ДД.ММ.ГГГГ и пени за просрочку платежей, ответчиком полностью уплачены. Основание расторжения договора в связи с неиспользованием земельного участка считал недостаточным ввиду отсутствия сведений о неиспользовании земельного участка ответчиком в течении трех лет. Разовая проверка земельного участка должностным лицом муниципального земельного контроля на предмет его неиспользования, проведенная ДД.ММ.ГГГГ, по мнению представителя, является недостаточным основанием для расторжения договора.

Ответчик Пономарев С.И. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ответчика Каширина А.С. просила отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что задолженность по арендной плате и пени полностью погашена, ответчик не вносил платежи по арендной плате в ДД.ММ.ГГГГ в связи с финансовым трудностями, связанными с рассмотрением дел в арбитражном суде, кроме того, на спорный участок был наложен арест. В настоящее время у ответчика имеются намерения использовать земельный участок по назначению, для чего Пономарев заключил договор на сельхозработы главой КФХ ФИО14

Представитель третьего лица администрации Грунино-Воргольского сельсовета Становлянского муниципального района - глава администрации Прокопченко Г.И. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, рассмотрение спора оставила на усмотрение суда.

Судом постановленорешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Пономарев С.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом не полно установлены обстоятельства дела. Указывает, что судом не учтено и не проверено, что претензию о погашении задолженности и требование о расторжении договора он не получал, о расчете арендной плате он не знал, о чем свидетельствует отсутствие его подписи в расчетных листах за ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав ответчика Пономарева С.И., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя истца администрации Становлянского муниципального района Липецкой области по доверенности Алтунина С.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Согласно части 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пунктов 2,4 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией Становлянского муниципального района Липецкой области и Пономаревым С.И. заключен договор аренды земельного участка с КН N общей площадью 1964696 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ включительно. Акт приема-передачи земельного участка составлен ДД.ММ.ГГГГ Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 3.2 договора предусмотрен срок внесения арендной платы - до 15 ноября текущего года. Арендная плата оплачивается путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства МФ РФ по Липецкой области, указанный в соответствующем расчете арендной платы за землю. Договором предусмотрена обязанность арендатора своевременно, в размере и на условиях договора вносить арендную плату. Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что не использование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы.

В соответствии с п.4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

Из пункта 6.2 договора аренды следует, что договор может быть расторгнут по требованию а рендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном действующим законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Удовлетворяя заявленные требования, районный суд пришел к выводу о том, что ответчик Пономарев С.И.существенно нарушил принятые на себя обязательства по договору аренды, не уплатил арендную плату более 2 раз подряд, что в силу п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ является основанием для расторжения договора аренды.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда по следующим основаниям.

В силу ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из системного толкования приведенных норм следует, что досрочное расторжение договора аренды невозможно без оценки характера допущенных нарушений, степени нарушенного обязательства, особенностей отношений сторон, наступивших последствий и баланса интересов сторон, т.е. существенности допущенных нарушений договора.

При этом в силу ст. 56 ГПК РФ, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер.

В материалах дела имеется расчет арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. за Пономаревым С.И. значится задолженность в размере 191986 руб.

Как указано выше, в силу ч.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности по арендной плате в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, согласно имеющемуся уведомлению претензия была получена Пономаревым С.И. лишь ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.15). Из изложенного следует, что предоставленный истцом срок для уплаты не являлся разумным, у ответчика отсутствовала реальная возможность исполнения претензии в указанный срок.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил ответчику письменное требование о досрочном расторжении договора аренды в связи с просрочкой оплаты арендных платежей, которое было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель обратился с настоящим иском в суд, а ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком погашена задолженность в полном объеме, в том числе пени, арендная плата за период до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.187-188).

Представителем истца не оспаривались доводы ответчика о том, что начала использования земельного участка необходима была его обработка от камней, мусора и т.п., и такая работа ответчиком на основной части участка проведена, в настоящее время земельный участок используется в соответствии с целевым назначением.

Настаивая на расторжении договора, представитель истца указал на то, что и в дальнейшем спорный земельный участок будет передаваться в аренду, но с более высокой арендной платой.

Разрешая спор, оценивая действия ответчика, суду следовало учесть период просрочки, отсутствие неблагоприятных последствий для истца, принятые ответчиком в разумный срок меры к сохранению арендных отношений. Совокупность указанных обстоятельств не свидетельствует о существенных нарушениях, в силу которых возможно наступление крайней меры - расторжение договора.

Кроме того, вопреки выводам суда первой инстанции, материалами дела подтверждается отсутствие оснований для расторжения договора по п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ.

Условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором полностью до 15 ноября текущего года (п.3.2.), т.е. 1 раз в год уплачивается единый платеж.

Как следует из расчета, представленного истцом, ДД.ММ.ГГГГ Пономаревым С.И. было уплачено 150000 рублей, из которых 40840 руб. зачислено в счет погашения задолженности за ДД.ММ.ГГГГ оставшаяся сумма - в счет погашения задолженности за ДД.ММ.ГГГГ. Претензий по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ истцом в разумный срок не предъявлялось.

Таким образом, на момент предъявления иска Пономаревым С.И. не внесена частично арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ и полностью за ДД.ММ.ГГГГ т.е. отсутствует условие для расторжения договора - более двух раз подряд.

Судебная коллегия не считает возможным удовлетворение иска и по основаниям п.4.1.1 договора аренды, согласно которому арендодатель вправе требовать расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, поскольку такой расчет применим при условии внесения арендных платежей в периоды, исчисляемые месяцами. Однако договором от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена ежемесячная арендная плата, а как указывалось выше, она рассчитывается за год, что подтверждается представленными расчетами. Вместе с тем, даже с учетом того, что с ДД.ММ.ГГГГ задолженность имелась за период более 6 месяцев, судебная коллегия считает, что исходя из вышеприведенных доводов, расторжение договора из-за просрочки внесения арендной платы в данном случае несоразмерно степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Принимая во внимание изложенное, в связи с неправильным применением норм материального права, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Становлянского районного суда Липецкой области от 28 апреля 2017 года отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении иска администрации Становлянского муниципального района Липецкой области к Пономареву Сергею Ивановичу о расторжении договора аренды отказать.

Председательствующий

Судьи

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.