Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 мая 2017 г. по делу N 33-3988/2017

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Лариной В.С.,

судей Батищевой Л.В., Федорова В.А.,

при секретаре Федорове В.А.,

с участием адвокатов Каланчиной О.В., Колбасиной В.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лариной В.С.

гражданское дело по иску ФИО7 и ФИО1 к ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 05.04.2011 г. незаключенным, аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды и обременения (аренда) на земельный участок, о признании договора субаренды от 09.10.2015 г. незаключенным; о признании договора субаренды от 09.09.2016 г. недействительным; о признании договора уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от 19.10.2016 г. недействительным

по апелляционной жалобе представителя ФИО7 и ФИО1 по доверенности - ФИО5

на решение Грибановского районного суда Воронежской области от 06 марта 2017 года

(судья райсуда Дорофеева Э.В.)

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, О.А. обратились в Грибановский районный суд Воронежской области с названным иском, указывая, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью 488244 кв. м, расположенный по адресу: "адрес". По состоянию на 08.12.2016 г. собственниками долей в праве на указанный земельный участок являются ФИО8 (доля в праве 183/488), ФИО3 (доля в праве 61/488), ФИО1 (доля в праве 61/244), ФИО7 (доля в праве 61/488), ФИО14 (доля в праве 61/488). ДД.ММ.ГГГГФИО15, действующая по доверенностям от собственников земельных долей ФИО16, ФИО3, ФИО1, ФИО7 (арендодатели), заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендатор). Собственник ФИО6, имеющий 183/488 долей в праве общей долевой собственности на тот же земельный участок, договор аренды не заключал, свои права на земельную долю никому в аренду не передавал. 14.01.2016 г. ФИО6 умер. Предметом аренды по договору от 05.04.2011 г. является часть земельного участка, площадью 305152 кв. м., из общей площади 488244 кв.м. земельного участка с кадастровым номером N. Сданная в аренду часть земельного участка не выделена, не идентифицирована, не имеет границ, не прошла кадастровый учет, не соответствует законным критериям для признания её объектом недвижимости и предметом аренды. Кроме того, договор аренды от 05.04.2011 г. со стороны арендодателей заключен не уполномоченным лицом ФИО15 Доверенностями от 04.07.2008 г. ФИО15 была уполномочена ФИО7 и ФИО1B. заключить договор аренды с КФХ "Пётр". Полномочиями на заключение договора аренды с иными лицами, в том числе с ИП ФИО17, ФИО15 не наделялась. При отсутствии волеизъявления на заключение договора собственниками земельных долей, выступающими в качестве арендодателей, договор аренды от 05.04.2011 г., по мнению истцов, не является заключенным и не имеет юридической силы. Получив выписку из ЕГРП от 30.06.2016 г. истцы узнали о том, что помимо ограничения в виде аренды в пользу умершего ИП ФИО6 имеется еще одно ограничение на земельный участок - субаренда в пользу ФИО8 Договор субаренды датирован 09.10.2015 г., зарегистрирован 23.03.2016 г., то есть после смерти арендатора. Договор субаренды в установленном порядке не прошел государственную регистрацию при жизни ФИО6, поэтому на основании ст.ст. 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. 09.09.2016 г. между ФИО8 и ФИО2 был заключен договор субаренды, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области 12.09.2016 г. 19.10.2016 г. между ФИО8 и ФИО2 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды спорного земельного участка.При этом истцы считают, что поскольку договор субаренды от 09.10.2015 г. является незаключенным, у ФИО8 не возникло право на заключение последующих договоров, следовательно договор субаренды от 09.09.2016 г. и договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от 19.10.2016 г. являются недействительными в силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как оспоримые сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта. На основании изложенного, после уточнения своих требований, ФИО1 и О.А. просили суд: признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 05.04.2011 г., заключенный между ФИО15, действующей по доверенностям от лица собственников земельных долей в праве общей долевой собственности, и ИП ФИО6, незаключенным; аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации сделки договора аренды от 05.04.2011 г. и об обременении (аренда) права за N от 05.05.2011 г.; признать договор субаренды от 09.10.2015 г. незаключенным; признать договор субаренды от 09.09.2016 г. недействительным; признать договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды от 19.10.2016 г. недействительным (л.д. 9-11, 191-195).

Решением Грибановского районного суда Воронежской области от 06.03.2017 г. в удовлетворении исковых требований ФИО7 и ФИО1 было отказано (л.д. 235, 236-242).

В апелляционной жалобе представителя ФИО7 и ФИО1 по ордеру - ФИО5 ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, и принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований (л.д. 249-250, 256-264).

ФИО7 и И.В. в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом.

Поскольку о слушании дела в ГСК областного суда на 25.05.2017 г. неявившиеся лица были извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки ими не представлено, судебная коллегия, руководствуясь положениями ч.1 ст. 327 и ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО7 и ФИО1 по доверенности - ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы в полном объеме, объяснения ФИО8, ее представителя по ордеру - адвоката ФИО12, объяснения ФИО2, согласных с решением суда; обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.

В процессе рассмотрения дела судом было установлено и подтверждается имеющимися материалами дела, что ФИО1 и ФИО7 являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью 488244 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", доля в праве 61/244 и 61/488 соответственно (л.д. 22-25).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО20, представляющей интересы участников долевой собственности, арендодателей Данилова А.И. (доля в праве 61/488, 6,1 га), Попова В.В. (доля в праве 61/488, 6,1 га), ФИО7 (доля в праве 61/244, 12,2 га) и ФИО1 (доля в праве 61/488, 6,1 га), с одной стороны, и арендатором ИП ФИО6 с другой стороны, был заключен договор аренды части земельного участка площадью 305152 кв.м., из общей площади 488244 кв.м. земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 10 лет (л.д. 14-19).

Полномочия ФИО15 на заключение договора аренды содержатся в доверенностях от ДД.ММ.ГГГГ, выданных участниками долевой собственности ФИО1, ФИО7, ФИО16, ФИО3 (л.д. 145-146).

ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО6 умер. В наследство после его смерти вступила жена ФИО8 (л.д. 30, 184).

Обращаясь в суд с требованиями о признании договора аренды от 05.04.2011 г. незаключенным, истцы эти требованиям мотивировали тем, что в договоре не был определен его предмет, а также договор со стороны арендодателей был заключен неуполномоченным лицом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1).

В соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (п. 3).

Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 05.04.2011 г. является часть площадью 305152 кв. м земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305б02:17, общей площадью 488244 кв.м., расположенного по адресу: "адрес".

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 488244 кв.м., изначально был сформирован в установленном законом порядке из площади долей пяти сособственников: ФИО16, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО1 (л.д. 155-156).

Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 27.01.2009 г. (л.д. 149-150).

Соглашением участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N от 04.06.2009 г. был установлен размер доли каждого собственника: ФИО16, ФИО3 и ФИО1 - по 61/488 доли, по 6,1 га у каждого, ФИО7 - 61/244 доли, 12,2 га, ФИО6 - 183/488 доли, 18,3 га (л.д. 152-154).

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела было установлено, что спорный земельный участок прошел процедуру межевания, поставлен на кадастровый учет, имеет соответствующие границы. Его размеры и местоположение установлены, сторонами договора не оспаривались.

Договор аренды фактически исполнялся сторонами с даты его заключения, сомнений относительно предмета договора у сторон не возникало.

Арендатором ФИО6 использовался весь земельный участок общей площадью 488244 кв. м, о чем истцам было достоверно известно.

Часть спорного земельного участка площадью 183092 кв.м. принадлежала ФИО6 на праве собственности, что соответствует размеру его доли, и он использовал её как собственник. Часть земельного участка площадью 305152 кв.м., состоящая из площадей долей оставшихся четырех сособственников, была передана ФИО6 в аренду.

Фактически путем заключения договора аренды от 05.04.2011 г. участники общей долевой собственности на земельный участок пришли к соглашению о его использовании в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку передали земельный участок в пользование не третьему лицу, а одному из собственников земельного участка, в связи с чем не было необходимости выделять часть земельного участка, передаваемого в аренду, поскольку по назначению использовался весь земельный участок.

Запрета на передачу в аренду части недвижимого имущества действующее на тот момент гражданское и земельное законодательство не содержало.

Согласно разъяснения, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Как следует из пункта 15 того же Постановления Пленума, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовало), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Исходя из установленных по делу обстоятельств применительно к требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания договора аренды незаключенным ввиду неопределенности предмета договора.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из исследованных в судебном заседании материалов регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером N следует, что полномочия ФИО15 на заключение договора аренды содержатся в доверенностях от 04.07.2008 г., выданных участниками долевой собственности ФИО1, ФИО7, ФИО16, ФИО3 (л.д. 145-146).

В доверенностях указано, что ФИО15 уполномочена представлять интересы доверителя как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах земель "адрес" перед третьими лицами со всеми правами, предоставленными собственнику действующим законодательством. После этого в тексте доверенности уточняется, какими именно правам наделяется ФИО15 В числе таких прав указано на право заключения договора аренды с КФХ "Пётр".

В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что реорганизация КФХ "Пётр" произошла в результате внесения изменений в налоговое законодательство, что глава КФХ "Пётр" и глава крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуальный предприниматель ФИО6 - одно и то же лицо (л.д. 230-231, 214-215).

Более того, в первоначальном исковом заявлении истцы указывали и в ходе рассмотрения дела не отрицали, что передали принадлежащие им земельные доли в аренду своему родственнику ФИО6, который доводится родным братом ФИО1 (л.д. 9-11).

Исходя из установленного, районный суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление собственников земельного участка, выраженное в доверенностях, нарушено не было, а потому ссылки истцов на заключение договора аренды от 05.04.2011 г. неуполномоченным лицом являются несостоятельными.

Кроме того, районный суд пришел к правильному выводу о пропуске ФИО19 О.А. и И.В. установленного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании договора аренды незаключенным. Каких-либо достаточных доказательств уважительности причин пропуска срока истцами не представлено.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела усматривается, что 09.10.2015 г. между ФИО6 (субарендодатель) и ФИО8 (субарендатор) заключен договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым сроком до 05.04.2021 г. (на срок, не превышающий срок основного договора аренды от 05.04.2011 г.), в субаренду передана часть земельного участка из категории земель - земли сельхозназначения площадью 305152 кв.м из общей площади 488244 кв.м с кадастровым номером N (л.д. 69-72).

В соответствии с п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Судом было установлено, что к ФИО8 после смерти арендатора ФИО6, как к наследнику, перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 05.04.2011 г. и она же является субарендатором до договору субаренды. То есть в одном лице в отношении одного и того же земельного участка совпали арендатор и субарендатор.

По аналогии со ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, суд пришел к правильному выводу о том, что при сложившихся обстоятельствах договор субаренды от 09.10.2015 г. прекращает свое действие, поскольку поглощается договором аренды от 05.04.2011 г.

Материалами дела установлено, что 09.09.2016 г. между ФИО8 и субарендатором ФИО2 был заключен договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером N из категории земель - земли сельхозназначения площадью 305152 кв.м. из общей площади 488244 кв.м. (л.д. 65-68).

19.10.2016 г. между ФИО8 и ФИО2 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка, по которому ФИО8 уступила, а ФИО2 принял права и обязанности в полном объеме по договору субаренды от 09.10.2015 г. части земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 73-75).

Разрешая спор и отказывая ФИО7 и И.В. в удовлетворении требований о признании недействительными договоров субаренды от 09.10.2015 г. и от 09.09.2016 г., а также договора уступки прав и обязанностей по договору субаренды от 19.10.2016 г., районный суд правомерно исходил из того, что истцами не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих нарушение их прав и законных интересов указанными договорами (ч.2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каких-либо иных законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Решение суда первой инстанции по существу является верным, соответствует фактическим материалам дела.

Всем доводам сторон судом дана правовая оценка применительно к требованиям действующего законодательства и в соответствии с правилами, установленными ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, могущих повлечь отмену решения суда, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы представителя ФИО7 и ФИО1 по доверенности - ФИО5 для сути принятого судом решения никакого правового значения не имеют, направлены на переоценку обстоятельств спора и находящихся в деле доказательств, они не опровергают выводов районного суда об отказе в удовлетворении иска, а потому не могут повлечь отмену его решения (ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Грибановского районного суда Воронежской области от 06 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО7 и ФИО1 по доверенности - ФИО5 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: