Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 30 мая 2017 г. по делу N 33-3207/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Дубинина А.И.

судей

Калоевой З.А., Муратовой Н.И.

с участием секретаря

Богдановой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Темирханова М.М.,

на решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 10 февраля 2017 года,

по гражданскому делу по иску Темирханова М.М. к администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Ставропольскому краю, Селютин С.А. о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности,

по исковому заявлению Селютина С.А. к Темирханову М.М., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании права собственности на объекты недвижимости, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

встречному иску Темирханова М.М. к Селютину С.А., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании договора купли-продажи недействительным,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

установила:

Темирханов М.М. обратился в суд с иском к администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Ставропольскому краю, Селютину С.А. о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, в котором указывает, что он переехал на постоянное место жительство в Красногвардейский район в начале 90-х годов. Примерно весной 1997 г. он искал помещение для разведения овец и других домашних животных, кто-то, сейчас не помнит, кто именно, сказал, что недалеко от села Красногвардейского имеется заброшенная кошара и небольшой дом, которые подойдут для этих целей. Темирханов М.М. поехал, посмотрел и увидел, что действительно имеются разрушающееся здание кошары без окон и части крыши и разрушающийся дом, в котором были выбиты стекла в окнах, не было дверей и части оконных рам, часть шиферной крыши отсутствовала.

Так как было видно, что данными постройками давно никто не пользовался, и они находятся в плачевном состоянии, Темирханов решил, что это подходящее место для подсобного хозяйства, т.е. для разведения животных и птицы т.к. рядом находился небольшой водоем. Он попытался узнать, кто является собственником этих строений, но никто не знал.

С весны 1997 г. Темирханов М.М., отремонтировав дом животновода и кошару, стал постоянно жить там и заниматься подсобным хозяйством извлекая из этого доход, а потом зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя в области животноводства и добросовестно, открыто, ни от кого это не скрывая, владел и пользовался кошарой и домом животновода до настоящего времени, т.е. до июня 2016 г.

В связи с тем, что указанные строения с течением времени, а прошло 19 лет с момента, когда Темирханов М.М. стал добросовестно и открыто владеть, и пользоваться этим недвижимым имуществом как своим собственным, стали постепенно разрушаться и требовали не косметического, а капитального ремонта, но для того чтобы сделать капитальный ремонт и вложить в эти строения значительные денежные средства и труд необходимо оформить права на эти строения.

Истцу не удалось установить прежнего собственника движимого имущества, поскольку в Красногвардейском филиале ГУП СК "Крайтехинвентаризация" где ему выданы технические паспорта на здание кошары (инвентарный N 15226) и на здание дома животновода (инвентарный N 15226) сообщили, что на данную недвижимость право собственности не оформлено, что нашло отражение в этих документах.

Согласно технических паспортов здание кошары (инвентарныйN) и здание дома животновода (инвентарный N 15226) являются нежилыми помещениями.

В управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, куда Темирханов М.М. обратился, ему так же в письменном виде ответили, что на данные объекты недвижимого имущества право собственности не зарегистрировано. Правопритязания отсутствуют.

На основании чего истец считал, что стал собственником вышеуказанного имущества: кошары и дома животновода в силу приобретательной давности и вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, для того чтобы оформить свое право собственности на указанную недвижимость в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Признать за ним право собственности на вышеуказанное имущество возможно только решением суда.

Просит суд: признать за Темирхановым М.М. право собственности на недвижимое имущество: кошару, Литер Б, площадью 765,4 кв.м., и дом животновода Литер А, площадью 125,8 кв.м., находящихся по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, индекс 356031, инвентарный N 15226 в силу приобретательной давности.

Селютин С.А. обратился в Красногвардейский районный суд Ставропольского края с иском к Темирханову М.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, согласно которому он является собственником: Мастерской участка, инвентарный N148, назначение: нежилое здание, площадью 765,4 кв.м., этажность 1, кадастровый N 26:01:191503, расположенный: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива" и бригадный дом участок N 6, инвентарный номер 149, назначение: нежилое здание, площадью 125,8 кв.м., этажность 1, кадастровый N 26:01:191503, по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива".

Объект принадлежит ему на основании акта о проведении взаиморасчетов от 30.04.2007 г. и договора купли-продажи от 17.04.2006 г., заключенного между ним и ОАО сельскохозяйственный производственный комплекс "Нива".

В июле 2009 года, мастерская участка, инвентарный N 148, назначение: нежилое здание, площадью 765,4 кв. м., этажность 1, кадастровый N 26:01:191503 расположенный: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива", Бригадный дом участок N6, инвентарный N149, назначение: нежилое здание, площадь 125,8 кв.м., этажность 1, Кадастровый N 26:01:191503 расположенный: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива", выбыло из его законного владения, поскольку Темирханов М.М. в него заселился и стал проживать.

Добровольно вернуть Селютину С.А. принадлежащее ему на праве собственности имущество ответчик отказался, мотивируя свой отказ тем, что данное имущество ни кому не принадлежит, и он на протяжении 19 лет добросовестно и открыто им владеет и пользуется данным недвижимым имуществом как собственным и вернуть Селютин С.А. отказывается.

Просит суд истребовать из чужого незаконного владения у Темирханова М.М. принадлежащее ему на праве собственности имущество: мастерская участка, инвентарный N 148, назначение: нежилое здание, площадью 765,4 кв. м., этажность 1, кадастровый N 26:01:191503 расположенное: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива", Бригадный дом участок N6, инвентарный N149, назначение: нежилое здание, площадь 125,8 кв.м., этажность 1, Кадастровый N 26:01:191503 расположенное: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива"

Определением Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 04.07.2016 гражданское дело по исковому заявлению Темирханова М.М. к администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Ставропольскому краю, Селютину С.А. о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности и гражданское дело по исковому заявлению Селютина С.А. к Темирханову М.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, объединены в одно производство.

14.09.2016 г. ответчиком - истцом Селютиным С.А. подано уточненное исковое заявление к Темирханову М.М., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании права собственности на объекты недвижимости, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, из которого следует, что Темирханов М.М. обратился в Красногвардейский районный суд Ставропольского края о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательской давности, указав, что он добросовестно на протяжении 19 лет открыто, владеет и пользуется этим недвижимым имуществом как своим собственным.

Темирханов М.М. вводит суд в заблуждение, так как Селютин С.А. в соответствии с договором купли-продажи от 17.04.2007 г. заключенный им с Открытым акционерным обществом сельскохозяйственный производственный комплекс "Нива" является покупателем объектов недвижимости: мастерская участка, инвентарный N 148, назначение: нежилое здание, площадью 765,4 кв. м., этажность 1, кадастровый N 26:01:191503 расположенный: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива", Бригадный дом участок N6, инвентарный N149, назначение: нежилое здание, площадь 125,8 кв.м., этажность 1, Кадастровый N 26:01:191503 расположенный: по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива" Продажная цена указанного объекта недвижимости 200000 рублей. Данный объект недвижимости принадлежит ОАО СПК "Нива", что подтверждается журналом учета основных средств ОАО СПК "Нива" по состоянию на 01.01.2007 г. Мастерская участка N 6 состоит на техническом учете под инвентарным номером 15226, при этом в техническом паспорте, выданном ГУП СК "Крайтехинвентаризация" Красногвардейский филиал под названием "Кошара", что не соответствует действительности и подтверждается журналом учета основных средств ОАО СПК "Нива". Бригадный дом участок N 6, инвентарный N 149 - по учету основных средств ОАО СПК "НИВА", назначение нежимое здание, площадь 125.8 кв.м., этажность 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:01:191503, адрес (местоположение СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива". Продажная цена объекта 61000 рублей. Данный объект недвижимости принадлежит ОАО СПК "Нива", что подтверждается журналом учета основных средств ОАО СПК "Нива" по состоянию на 01.01.2007 г.

Бригадный дом участок N 6 состоит на техническом учете под инвентарным номером 15226, при этом в техническом паспорте, выданном ГУП СК "Крайтехинвентаризация" Красногвардейский филиал, под названием "Дом животновода", что не соответствует действительности и подтверждается Журналом учета основных средств ОАО СПК "Нива".

Указанные объекты недвижимости переданы Селютину С.А. до подписания договора купли-продажи без составления акта приема-передачи. Селютин С.А. пользуется и владеет данными объектами недвижимости.

Расчеты по сделке купли-продажи завершены. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данном случае регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество производится на основании заявления сторон договора. Следовательно, у продавца ОАО СПК "Нива" возникла обязанность совместно с покупателем Селютиным С.А. обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением установленной формы о государственной регистрации перехода права собственности на Мастерскую участка N 6 и Бригадный дом участка N 6.

Ранее истец Селютин С.А. и продавец ОАО СПК "Нива" не обращались в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к Истцу на объекты недвижимости Мастерскую участка N 6 и Бригадный дом участка N 6 в порядке установленным Законом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, в отношении юридического лица Открытое Акционерное Общество Сельскохозяйственный производственный комплекс "Нива" 22.08.2014 г. общество ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства за государственным регистрационным номером 2142651328213.

При таких обстоятельствах право собственности Селютина С.А. может быть признано только в судебном порядке. В то же время договор купли-продажи недвижимого имущества Мастерская и Бригадный дом является действительным. Собственником указанного недвижимого имущества является Селютин С.А.

Селютиным С.А. в органы Росреестра были поданы соответствующие документы для регистрации совершенной сделки купли-продажи, в чем ему было отказано.

Кроме того, Селютину С.А. известно, что на указанное недвижимое имущество, в связи с приобретательской давностью претендует Темирханов М.М., однако требования его незаконны, поскольку с 2009 года тот владеет имуществом на основании договора аренды имеется в материалах дела.

Просит суд: признать сделку купли продажи недвижимого имущества Мастерскую и Бригадный дом между ОАО СПК "Нива" с одной стороны и Селютиным С.А. с другой стороны - действительной.

Признать с 17.04.2007 г. за ним право собственности на недвижимое имущество: Мастерская участка инв. 148 площадь 765,4 кв.м., этажность 1 расположенной на земельном участке с кадастровым номером 26:01:191503 адрес (местоположение СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива".

Бригадный дом участокN6, инвентарныйN 149, нежилое здание, площадь 125.8 кв.м., этажность 1, расположенный на земельном участке по адресу: СК, Красногвардейский р-н, село Красногвардейское, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива"

Истребовать из чужого незаконного владения у Темирханова М.М., принадлежащее Селютину С.А. на праве собственности вышеуказанное имущество.

Темирхановым М.М. подано встречное исковое заявление к Селютину С.А., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании договора купли-продажи недействительным, в котором указывает, что в материалах гражданского дела имеется договор купли-продажи от 17.04.2007 г., в котором указано, что ОАО СПК "Нива" в лице председателя Нагонного В.А., действующего на основании Устава именуемый как "Продавец" продал покупателю Селютину С.А. недвижимое имущество.

Поскольку председатель ОАО СПК "Нива" действует только на основании Устава, т.к. для общества это закон, то при заключении данного договора купли-продажи недвижимости в соответствии с подпунктами 16 и 17 п. 1 ст. 18 "Компетенция общего собрания акционеров" Устава ОАО СПК "Нива" председатель Нагорный В.А. должен был на общем собрании получить одобрение на совершение сделки от акционеров в случаях предусмотренных ст.79 и ст.83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

В тексте оспариваемого договора купли-продажи отсутствует упоминание об одобрении сделки акционерами ОАО СПК "Нива", нет так же и приложения к договору купли-продажи, ни протокола общего собрания акционеров с одобрением сделки, ни выписки из протокола общего собрания акционеров.

В материалах гражданского дела так же нет никаких документов подтверждающих проведение общего собрания акционеров ОАО СПК "Нива" об одобрении сделки между обществом и Селютиным С.А..

Поскольку выполнение данного условия о получении одобрения акционеров общества на совершение сделки председателем Нагорным В.А. является обязательным, но им не выполнено, следовательно и сам договор купли-продажи в силу изложенного является заключенным с нарушением ст. 79 и ст.83 Федерального закона "Об акционерных обществах", является незаконным и ничтожным с момента его подписания сторонами и в соответствии со ст. 167 ГК РФ не имеет юридической силы.

Кроме того из текста договора купли-продажи следует, что продаваемые объекты Мастерская участка и Бригадный дом принадлежат продавцу на основании передаточного акта от 04.10.2006 г.

Однако ни в самом договоре, ни в приложении к нему, ни в материалах гражданского дела нет указанного передаточного акта, в силу чего невозможно проверить существовал ли действительно указанный передаточный акт и отражены ли в нем указанные выше объекты недвижимости.

Так же из договора купли-продажи следует, что земельный участок под Объектами общей площадью 7072 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения расположенный юго-западнее села Красногвардейского кадастровый N 26:01:191503 под Объектами принадлежит продавцу на праве договора аренды с администрацией села Красногвардейского.

В договоре купли-продажи не указан номер договора аренды и от какого он числа, кроме того, данный договор аренды, если он существует, не приложен к данному договору купли-продажи, нет его и в материалах гражданского дела, что делает невозможным определение принадлежности продавцу ОАО СПК Нива" земельного участка под объектами на момент их продажи, что является обязательным условием для совершения сделки купли продажи недвижимости.

Просит суд: признать договор купли-продажи от 17.04.2007 г. заключенного между ОАО СПК "Нива" и Селютиным С.А. по отчуждению мастерской участка и бригадного дома участка N 6 недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно считать данный договор незаключенным и недействительным с момента его подписания.

В суд от истца-ответчика Темирханова М.М. поступило уточненное встречное исковое заявление к Селютину С.А., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании договора купли-продажи недействительным, согласно которому из текста договора купли-продажи следует, что продаваемые объекты Мастерская участка и Бригадный дом принадлежат продавцу на основании передаточного акта от 04.10.2006 г.

Однако ни в самом договоре, ни в приложении к нему, ни в материалах гражданского дела нет указанного передаточного акта, в силу чего невозможно проверить существовал ли действительно указанный передаточный акт и отражены ли в нем указанные выше объекты недвижимости.

Так же из договора купли-продажи следует, что земельный участок под Объектами общей площадью 7072 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения расположенный юго-западнее села Красногвардейского под объектами принадлежит продавцу на праве договора аренды с администрацией села Красногвардейского.

В договоре купли-продажи не указан номер договора аренды земельного участка и от какого он числа, кроме того, данный договор аренды, если он существует, не приложен к данному договору купли-продажи, нет его и в материалах гражданского дела, что делает невозможным определение принадлежности продавцу ОАО СПК "Нива" земельного участка под объектами на момент их продажи, что является обязательным условием для совершения сделки купли продажи недвижимости в силу ст. 554 ГК РФ.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так же в исковом заявлении Селютина С.А. в обоснование доводов того, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2007 г. завершена, указывается на то, что расчеты по сделке завершены. При этом в судебном заседании Селютин С.А. показал, что расчеты по сделке подтверждаются Актом проведения взаиморасчетов между ООО "Гарант", Селютиным С.А. и ОАО СПК "Нива" от 30.04.2007 г.

Однако указанный Акт взаиморасчетов не может служить подтверждением расчетов по договору купли-продажи, поскольку в п.1 этого Акта взаиморасчетов указано, что Селютин С.А. имеет задолженность перед ОАО СПК "Нива" в сумме 261 000 (двести шестьдесят одна тысяча) рублей. Основание задолженности: договор купли - продажи от 15.04.2007 г.

Таким образом, из этого Акта взаиморасчетов следует, что произведен взаиморасчет по договору от 15.04.2007 г., а не по договору купли-продажи от 17.04.2007 г.

Следовательно, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2007 г. Селютин С.А. расчет с ОАО СПК "Нива" за указанное в договоре купли-продажи недвижимое имущество не произвел.

Просит суд признать договор купли-продажи от 17.04.2007 г., заключенного между ОАО СПК "Нива" и Селютиным С.А. по отчуждению мастерской участка и бригадного дома участка N 6 недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно считать данный договор незаключенным и недействительным с момента его подписания.

Обжалуемым решением Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 10 февраля 2017 года, в удовлетворении исковых требований Темирханова М.М. к администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Ставропольскому краю, Селютина С.А.о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, отказано.

Исковые требования Селютина С.А. к Темирханову М.М., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании права собственности на объекты недвижимости, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворены в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований Темирханова М.М. к Селютину С.А., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании договора купли-продажи недействительным, отказано.

В апелляционной жалобе Темирханов М.М. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что Селютин С.А. должен был обратиться в суд в порядке главы 22 КАС РФ, а не в порядке искового производства, поскольку ему необходимо было обратиться в суд к Росреестру, поскольку ему было отказано в регистрации спорных объектов недвижимости. Полагает, что Селютиным С.А. при предъявлении иска в суд, избран ненадлежащий способ защиты права, который выявлен в ходе судебного заседания. Считает, что все представленные Селютиным С.А. в суд доказательства, которые подтверждают право его собственности на спорное имущество, являются подложными.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Селютина С.А. по доверенности Чихладзе Н.Э., просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Селютин С.А., ИФНС России N 4 по СК извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Ответчик администрация села Красногвардейского, Красногвардейского района СК, третье лицо УФСГРКиК по СК, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Темирханов М.М. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в судебную коллегию на рассмотрения апелляционных жалоб не явился. Представил в судебную коллегию ходатайство об отложении судебного разбирательства в виду заболевания. В обоснование заявленного ходатайства доказательств подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание не предоставил. В телефонном разговоре до начала судебного заседания пояснил, что в лечебное учреждение по поводу заболевания не обращался, собирается выехать в Республику Дагестан.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ именно на заявителе лежит обязанность представить в суд доказательства уважительности своей неявки в судебное заседание. Вместе с тем доказательств уважительности своей неявки Темирханов М.М. не представил.

Также судебная коллегия полагает необходимым отметить, что при наличии у Темирханова М.М. возможности в силу своего физического состояния выехать в Республику Дагестан, он при наличии желания мог присутствовать в судебном заседании.

Судебная коллегия с учетом мнения присутствующих лиц и представленных доказательств, признает причину неявки Темирханова М.М. неуважительной и полагает возможным рассмотреть поданную апелляционную жалобу в его отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя Темирханова М.М. - Панченко В.Н., представителя Селютина С.А. - Чихладзе Н.Э., обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в журнале учета основных средств составленному на 04.10.2016 года СПК колхоз "Нива" под номерами 148, 149 указаны наименования основных средств Мастерская 1993 года постройки и Дом кирпичный 1979 года постройки (т.2 л.д.110-114).

По передаточному акту от 04.10.2006 года в связи с реорганизацией сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза "Нива" в форме преобразования в открытое акционерное общество "Сельскохозяйственный производственный комплекс "Нива" все права и обязанности СПК - колхоз "Нива" переданы в полном объеме правопреемнику ОАО СПК "Нива" (т.2. л.д. 109).

27.03.2007 года между администрацией села Красногвардейского и ОАО СПК "Нива" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:01:091403:0002, местоположение которого установлено относительно ориентира в пойме реки Горькая Балка расположенного в границах участка, общей площадью 7072,69 кв.м. (л.д. 117-120)

09.04.2007 проведено внеочередное собрание ОАО СПК "Нива", на котором присутствовали акционеры, владеющие 91% акций на котором принято решение продать Селютину С.А. мастерскую участка пл. 765, 4 кв.м. и бригадный дом участка N 6 пл. 125,8 кв. (л.д. 55).

03.04.2007 между ОАО СПК "Нива" и Селютиным С.А. заключен договор купли-продажи овчарни 800 голов бригада N 6 пл. 2463,40 кв., бригадного дома участок N 6 пл. 38.79 кв.м. всего за 50000 руб. Земельный участок под объектами пл. 7072,69 кв.м. принадлежит продавцу на праве аренды (л.д. 116).

02.05.2007 за Селютиным С.А. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости служебное строение овчарня на 800 голов бригада N 6 пл. 2463,40 кв.м. (л.д. 114).

17.04.2007 между ОАО СПК "Нива" и Селютиным С.А. заключен договор купли-продажи Мастерской участка пл. 765,4 кв.м., бригадного дома N 6 пл. 125.8 кв.м. за общую сумму 261000 руб. Земельный участок под объектами пл. 7072,69 кв.м. принадлежит продавцу на праве аренды. Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован (л.д. 38-39).

30.04.2007 актом о проведении взаиморасчетов Селютин С.А. имея задолженность перед ОАО СПК "Нива" в сумме 261000 руб., а ОАО СПК "Нива" имея задолженность перед ООО "Гарант" в сумме 261000 руб., а ООО "Гарант" имея задолженность пред Селютиным С.А. в сумме 261000 руб. произвели взаимозачет (л.д.62).

Разрешая с пор и отказывая в удовлетворении требований Темирханова М.М. суд первой инстанции, сославшись на правильно установленные фактические обстоятельства дела, руководствуясь положениями ст. 234 ГК РФ указал, что истцом не представлено достаточных допустимых доказательств наличия совокупности оснований свидетельствующих о возможности применения положений ст. 234 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан с учетом представленных сторонами доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Исходя из положений статьи 234 ГК РФ истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору (п. 15).

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16).

Основания прекращения права собственности на имущество определены в главе 15 ГК РФ, где среди прочих указан отказ собственника от права собственности в виде объявления об этом либо совершения других действий, определенно свидетельствующих о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Согласно п. п. 16, 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данной категории дел одним из обстоятельств, имеющим юридическое значение и подлежащим установлению, является принадлежность спорного имущества.

Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо установление собственника этого имущества, либо установление бесхозяйности имущества в смысле, определенном ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права, как способ защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), в своей основе предполагает правомерность возникновения соответствующего права, в связи с чем, признание судом принадлежности права конкретному лицу как один из способов защиты гражданских прав предполагает исключение возникающих сомнений в наличии у него субъективного права, предотвращение возможных споров в отношении объекта правопритязаний, а также служит основанием для оформления вещных прав на объект правопритязаний.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Утверждение истца Темирханова М.М. о том, что он с 1997 года владел объектами недвижимости - кошарой литер "Б" пл. 765,4 кв.м. и домом животновода Литер "А" пл. 125,8 кв. находящимися по адресу Красногвардейский район село Красногвардейское, индекс 356031, инвентарный номер 15226 не подтверждаются документами, представленными им в качестве доказательств. Истцом не доказан пятнадцатилетний период владения объектом недвижимости, указанный в ч. 1 ст. 234 ГК РФ, необходимый для признания права собственности на него в порядке приобретательной давности. Представленный технический паспорт на вышеуказанный объект также не подтверждает, что истец Темирханов М.М. владел им на протяжении более 15 лет, он содержит только технические характеристики указанного объекта. Показания свидетелей Селютина С.А., Красникова В.В. и Ефремова В.Г. опровергают позицию Темирханова М.М., так свидетели показали, что спорное имущество в 2003-2004 г. подвергалось реконструкции, и Темирханов указанные помещения в указанное время не занимал.

Доказательств, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, истцом, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Выводы суда об оценке представленных сторонами доказательств в решении суда первой инстанции подробно мотивированы, основаны на материалах дела, положениях законодательства, показаниях свидетелей.

Удовлетворяя требования Селютина С.А. о признании сделки купли-продажи спорного имущества действительной суд первой инстанции в описательной части решения не указал, по каким основаниям пришел к указанному выводу.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о возможности удовлетворения указанной части требований, поскольку способ защиты гражданских прав как признание сделки действительной, о чем заявлено истцом в настоящем споре, имеет ограниченную сферу применения, применимо в отношении строго ограниченного круга недействительных (ничтожных) сделок (ст. 165, 171, 172 ГК РФ). За пределами этих норм, при заявлении самостоятельного требования о признании сделки действительной, как в данном случае, в иске Селютина С.А. надлежит отказать.

Разрешая требования Селютина С.А. о признании права собственности на спорные объекты недвижимости суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 218, 160, 432, 549, 554 ГК РФ, пришел к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 17.04.2007 г. между ОАО СПК "Нива", в лице председателя Нагорного В.А. (продавец) и Селютиным С.А. (покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является объекты: мастерская участка, инвентарный номер 148, нежилое здание, площадью 765,4 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) номер 26:01:191503, местоположение: с. Красногвардейское, Красногвардейский р-н, СК, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива", принадлежащую продавцу на основании передаточного акта от 04.10.2006 года, по цене 200000 рублей; бригадный дом участок N 6, инвентарный номер 149, нежилое здание, площадью 125,8 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) номер 26:01:191503, местоположение: с. Красногвардейское, Красногвардейский р-н, СК, полевой стан участка N 2 ОАО СПК "Нива", принадлежащий продавцу на основании передаточного акта от 04.10.2006 года, по цене 61000 рублей. Общая сумма договора составляет 261000 рублей. Земельный участок под объектами, общей площадью 7072,69 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный юго-западнее села Красногвардейского, кадастровый номер 26:01:191503. Продавец передал покупателю объекты до подписания договора без составления акта приема-передачи (т.1 л.д. 188).

Указанный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости до настоящего времени не прошел государственную регистрацию.

Доказательства, подтверждающие принадлежность отчуждаемого имущества продавцу, истцом не представлено.

Факт нахождения спорного имущества в пользовании продавца ОАО СПК "Нива" само по себе не является доказательством наличия (возникновения) права или законного владения (абз. 4 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Доказательств того, что права у ОАО СПК "Нива" на указанное недвижимое имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. N 22-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истцом не представлено.

Кроме того, согласно выпискам из ЕГРП СПК - Колхоз "Нива" образован только 27.12.2000 году и снят с учета 09.11.2006 ввиду реорганизации в ОАО "СПК" "Нива".

При этом в суд не представлено доказательств образования СПК - Колхоз "Нива" путем реорганизации иного юридического лица и принадлежности этому юридическому лицу спорного имущества.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи не соответствует требованиям ч. 1 ст. 209 ГК РФ, согласно которой права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику, и поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости не было зарегистрировано на праве собственности за продавцом ОАО "СПК" "Нива", в последующем отсутствующее право собственности не могло перейти на основании сделки от 17.04.2007 г. Селютину С.А.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Селютина С.А. подлежит отмене с вынесением нового решения, об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 10 февраля 2017 года в части удовлетворения исковых требований Селютина С.А. к Темирханову М.М., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края: о признании сделки купли продажи недвижимого имущества Мастерской участка и Бригадного дома участок N 6 заключенной 17.04.2007 года между ОАО СПК "Нива" с одной стороны и Селютиным С.А, с другой стороны - действительной; признания права собственности на объекты недвижимости за Селютиным С.А.; об истребовании имущества из чужого незаконного владения; разъяснении решения о том, что оно является основанием для регистрации права на спорное имущество за Селютиным С.А. - отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Селютина С.А. к Темирханову М.М., администрации села Красногвардейского, Красногвардейского района Ставропольского края о признании сделки купли продажи недвижимого имущества Мастерской участка и Бригадного дома участок N 6 заключенной 17.04.2007 года между ОАО СПК "Нива" с одной стороны и Селютиным С.А, с другой стороны - действительной; признания права собственности на Мастерскую участка и Бригадный дом за Селютиным С.А.; об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать в полном объеме.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Темирханова М.М. удовлетворить в части.

Председательствующий

Судьи