Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 июня 2017 г. по делу N 33-4169/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Берко А.В.,

судей

Загорской О.В., Журавлевой О.В.,

при секретаре

Краснослободцевой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе истца Еременко О.Н.

на решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 23 января 2017 года по иску Еременко О.Н. к Администрации муниципального образования Вревского сельского совета Кочубеевского района муниципального образования Ставропольского края о признании действительной и состоявшейся сделки купли-продажи домовладения с земельным участком и признании права собственности на домовладение и прилегающий земельный участок,

заслушав доклад судьи Загорской О.В.,

УСТАНОВИЛА:

Еременко О.Н. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования Вревского сельского совета Кочубеевского района муниципального образования Ставропольского края (далее - ответчик), в котором просила:

признать сделку купли-продажи от 24.12.2013 домовладения с прилегающим земельным участком, расположенных по адресу ... , заключенную между нею и Б.О.А., действительной и состоявшейся;

признать за нею право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истица указала, что в 2013 году они с супругом решили приобрести в собственность домовладение по ... (далее - домовладение) у собственника Т.З.Я., проживавшей в ... Домовладение представляет собой жилой дом - одноэтажное строение из двух жилых комнат общей площадью 52,9 кв.м и земельный участок площадью 3300 кв.м.

Домовладением распоряжалась Б.О.А. - представитель Т.З.Я. по нотариально удостоверенной доверенности, предусматривающей возможность продажи дома и земли за цену и по условиям и по усмотрению Б.О.А.

По договоренности между нею и Б.О.А. домовладение оценено в 80000 рублей.

В начале декабря 2013 года она передала Б.О.А. в качестве задатка за приобретаемое домовладение 11000 рублей, а затем до подписания договора купли-продажи передала Б.О.А. оставшиеся 69000 рублей.

24.12.2013 между Еременко О.Н. и Т.З.Я. в лице её представителя Б.О.А. заключен договор купли-продажи указанного домовладения.

В связи с тем, что приобретенный дом требовал капитального ремонта, а обустройство много времени, физического труда и финансовых вложений, регистрация права собственности на приобретенное домовладение была отложена. Своими силами они с супругом сделали ремонт в доме, подняли крышу, укрепили стены, облагородили земельный участок и двор.

17.03.2014 она с ОАО "Кочубеевскрайгаз" заключила договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в домовладении. Ежемесячно она производит оплату за коммунальные услуги, что подтверждается абонентными книжками и квитанциями.

Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка была совершена в соответствии с требованиями ст. 160 и ст. 161 ГК РФ в письменной форме, деньги переданы продавцу.

В связи со смертью бывшего собственника Т.З.Я. в 2014 году, действие доверенности на имя Б.О.А. в силу ст.188 ГК РФ оказалось прекращенным, зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество она не имеет возможности, поэтому обратилась в суд с настоящим иском.

Просит удовлетворить заявленные требования.

Решением суда от 23.01.2017 в иске Еременко О.Н. отказано.

Не согласившись с решением суда, истец Еременко О.Н. в апелляционной жалобе считает его незаконным и необоснованным. Со ссылкой на приведенные в обоснование исковых требований доводы указывает, что доверенность, выданная Б.О.Н. уполномочивала её продать недвижимость за цену и на условиях по своему усмотрению. Подлинность указанной доверенности сомнению не подвергалась. Договор заключен в соответствии с требованиями законодательства и содержал все необходимые условия заключения договора. Считает, что наследница умершей Т.З.Я. - дочь Ткачева О.А. действует недобросовестно, поскольку о наличии домовладения она знала, однако в наследственную массу его не включила, так как не знала, что домовладение ещё не переоформлено. В связи с тем, что истица занималась благоустройством домовладения, зарегистрировать договор купли-продажи не представлялось возможным. Затем доверенность, выданная Б.О.А., в связи со смертью доверителя, прекратила свое действие, и единственным способом оформить жилье стало обращение в суд с указанным иском.

Просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Ткачева О.А. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, выслушав мнение истицы Еременко О.Н., поддержавшей и просившей удовлетворить апелляционную жалобу, мнение третьего лица - Ткачевой О.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст.196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, а так же усматривается из исследованных материалов дела следующее.

Т.З.Я. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером ... 62, общей площадью 0,33 га, назначение: земли населенных пунктов, и жилой дом площадью 52,9 кв.м с кадстровым номером ... 2880, расположенные по адресу: ... - на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13.11.1996 (за N4172 в реестре).

18.10.2013 Т.З.Я. выдала доверенность на имя Б.О.А., которой Б.О.А. была уполномочена продавать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий Т.З.Я. на праве собственности целый жилой дом с постройками и сооружениями с земельным участком, находящийся по адресу: ... , настоящая доверенность выдана сроком на три года, удостоверена нотариусом Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф., подписана Т.З.Я.

24.12.2013 Б.О.А., действующей от имени Т.З.Я. по доверенности, и Еременко О.Н. подписан договор купли-продажи, по условиям которого Еременко О.Н. купила жилой дом, общей площадью 52,9 кв.м, с кадастровым номером ... 2880 и земельный участок, общей площадью 3300 кв.м, с кадастровым номером ... 62, расположенные по адресу: ... Указанная недвижимость оценена сторонами в 80000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания данного договора.

Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что передача указанной в договоре недвижимости осуществляется без подписания сторонами дополнительного документа о передаче недвижимости. Настоящий договор является также документом о передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. Передача произведена, ключи и вся необходимая документация переданы покупателю.

... 2015 Т.З.Я. умерла.

Распоряжением администрации муниципального образования Вревского сельсовета Кочубеевского района Ставропольского края N96-р от 23.12.2015 жилому дому, расположенному на земельном участке с КН ... 62, принадлежащему Т.З.Я., присвоен почтовый адрес: ...

С заявлением о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию к нотариусу обратилась дочь умершей Т.З.Я. - Ткачева О.А.

В заявлении указано наследство: жилой дом с земельным участком по адресу: ... ; денежные вклады и компенсации. находящиеся ...

Определением Кочубеевского районного суда от 20.12.2016 Ткачева О.А. привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно письму Администрации муниципального образования Вревского сельсовета исковые требования Еременко О.Н. администрация признает в полном объеме.

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества: земельный участок с КН ... 62 и жилой дом с КН ... 2880, расположенные по ... по состоянию на 14.01.2016 в ЕГРП отсутствует.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 12, 153, 154, 164, 165, 170, 218, 223, 433. 549, 550, 551, 556 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав н на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N122-ФЗ), суд первой инстанции, установив, что с заявление о регистрации сделки истица не обращалась, в спорном жилом помещении не зарегистрирована, с требованием о государственной регистрации перехода прав истица длительное время не обращалась, пришел к выводам о том, что фактическое пользование истицей спорными объектами недвижимости не может быть признано основанием для признания за ней права собственности, право собственности у приобретателя возникает с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки; поскольку требования о государственной регистрации сделки не соблюдены, она является ничтожной; кроме того сделка является ничтожной (притворной); доказательств, достоверно подтверждающих фактическое исполнение договора купли-продажи истцом не представлено; и постановилвышеуказанное решение об отказе в иске.

Судебная коллегия считает, что поскольку обжалуемым решением суда в иске отказано, то оно отмене не подлежит. Однако мотивировочная часть решения, содержащая обоснование отказа в иске, подлежит изменению, ввиду следующего.

Руководствуясь принципом диспозитивности гражданского процесса, предусмотренным ч.3 ст.196 ГК РФ, а так же разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N23 "О судебном решении", суд должен принимать решение только по заявленным истцом требованиям, которые рассматриваются и разрешаются по указанным истцом основаниям, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ.

Принцип диспозитивности, закрепленный в ст.ст.3,4 ГПК РФ, определяет содержание процессуальных норм, регулирующих состав лиц, участвующих в деле. Данный принцип означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом. Так, заинтересованному лицу, обращающемуся за судебной защитой, предоставлено право решать по своему усмотрению вопрос о возбуждении гражданского дела, определять предмет иска и его основание, а также указать ответчика, в отношении которого предполагается, что он является субъектом спорного материального правоотношения. По смыслу ст.38 ГПК РФ ответчиком является лицо, к которому непосредственно предъявлены исковые требования, и которое, по мнению истца, допустило нарушение его прав и законных интересов.

Решение вопроса о том, является ли лицо, указанное в исковом заявлении в качестве ответчика, надлежащим, а так же замена ненадлежащего ответчика надлежащим возможна при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции (ч.1 ст.41, ч.1 ст.147, п.4 ч.1 ст.150 ГПК РФ) и допускается исключительно по ходатайству истца или с его согласия (ч.1 ст.41 ГПК РФ). В случае если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску (ч.2 ст.41 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" от 24.06.2008 года N11, если при подготовке дела судья придет к выводу, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, он с соблюдением правил ст.41 ГПК РФ по ходатайству ответчика может произвести замену ответчика. Такая замена производится по ходатайству или с согласия истца. После замены ненадлежащего ответчика подготовка дела проводится с самого начала. Если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, подготовка дела, а затем его рассмотрение проводятся по предъявленному иску.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (абз.2 п.3 ст.8.1 ГК РФ).

Согласно п.6 ст.81. ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Иск о признании права собственности на недвижимое имущество относится к числу исков об оспаривании зарегистрированного права.

Признание права - один из предусмотренных ст.12 ГК РФ способов защиты прав граждан, в том числе прав на недвижимое имущество. Признание права на недвижимое имущество реализуется только в судебном порядке. Однако данный способ защиты прав возможен тогда, когда наличие субъективного права на недвижимое имущество отрицается, оспаривается или подвергается сомнению кем-либо. В результате признания права судом признается наличие или отсутствие у одной из спорящих сторон права на конкретное недвижимое имущество и таким образом ликвидируется возникшая неопределенность.

Обращаясь с иском о признании права на недвижимое имущество, истец обязан в порядке ст.56 ГПК РФ представить суду доказательства приобретения права собственности по основаниям, предусмотренным ст.218 ГК РФ, и нарушения имущественных прав действиями ответчика.

На основании ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.131, п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено:

"60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче ...

63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом".

Как видно из материалов дела, Б.О.А., действующей по доверенности от имени Т.З.Я., являющейся собственником спорного домовладения, и Еременко О.Н. 24.12.2013 подписан договор купли-продажи спорной недвижимости, который содержит все необходимые условия.

Однако государственная регистрация перехода права собственности на домовладение от продавца Т.З.Я. к покупателю Еременко О.Н. не произведена. Т.З.Я. при жизни, а так же Еременко О.Н. с заявлением о такой регистрации в установленном законом порядке не обращались. Срок подачи такого заявления в регистрирующий орган законом не ограничен.

С даты смерти Т.З.Я. действие доверенности, выданной Б.О.А., прекращено, государственная регистрация перехода права собственности к Еременко О.Н. исключена.

Таким образом, на дату обращения истицы в суд с настоящим иском договор купли-продажи от 24.12.2013 не является заключенной между сторонами сделкой.

Иск о признании права, основанный на незаключенной сделке, удовлетворению не подлежит.

Вывод суда о том, что статья 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность, такая сделка является ничтожной - является грубым нарушением судом норм материального права, поскольку суд допустил свободную интерпретацию нормы ст.165 ГК РФ.

Не уместна в рассматриваемом случае и ссылка суда на ничтожность притворной сделки на основании п.2 ст.170 ГК РФ.

Вопрос о признании сделки недействительной либо действительной может рассматриваться судом только в отношении заключенной сделки.

С учетом изложенного вывод суда о ничтожности договора купли-продажи от 24.12.2013 подлежит исключению из мотивировочной части обжалуемого решения суда.

Истица утверждает, что договор купли-продажи от 24.12.2013 был фактически исполнен сторонами, покупатель передала полностью денежные средства продавцу, вступила во владение имуществом, осуществляет действия по его содержанию, осуществляет полностью полномочия собственника.

Принятие судом свидетельских показаний в обоснование заключения сделки путем фактического исполнения сторонами договора купли-продажи от 24.12.2013 является нарушением норм материального и процессуального права, поскольку противоречит ст.162 ГК РФ, в силу которой ссылка на свидетельские показания в подтверждение такой сделки не допустима.

Поскольку сторона сделки - продавец Т.З.Я. умерла до государственной регистрации сделки, то все притязания на предмет этой сделки могут быть предъявлены к наследникам умершей.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции выяснилось, что наследственное имущество, имевшееся в собственности Т.З.Я. на дату открытия наследства, не является выморочным, оно перешло к наследнице первой очереди - дочери наследодателя - Ткачевой О.А. по завещанию.

Выдача Ткачевой О.А. нотариусом свидетельства о праве на наследство на другое имущество умершей в силу закона означает, что наследницей по завещанию от 19.02.2010 принято все наследственное имущество, какое только ко дню смерти наследодателя окажется принадлежащим наследодателю, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось.

В рассматриваемом случае имело место процессуальное соучастие Ткачевой О.А. на ответной стороне, отвечающее условиям, предусмотренным ч.2 ст.40 ГПК РФ.

В соответствии с абз.2 ч.3 ст.40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без процессуального соучастия на ответной стороне суд в связи с характером спорного правоотношения может привлечь к участию в деле соответчиков по своей инициативе.

Однако это является правом, а не обязанностью суда. Суд такой необходимости с учетом характера спорного правоотношения не усмотрел и привлек Ткачеву О.А. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Вместе с тем, истица с ходатайством о замене ненадлежащего ответчика - Администрации муниципального образования Вревского сельского совета Кочубеевского района муниципального образования Ставропольского края надлежащим не обращалась.

С учетом изложенного исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям к участвующему в деле ответчику, а предъявление требования к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Иные доводы суда первой инстанции а так же принятие судом признания иска ненадлежащим ответчиком при указанных обстоятельствах правового значения не имеют.

Указанные обстоятельства не препятствуют истице обращению в суд с иском к надлежащему ответчику.

На основании изложенного, апелляционная жалоба истца не может быть удовлетворена.

Поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, а полномочиями по замене ответчика суд апелляционной инстанции в соответствии с положениями ч.6 ст.327 ГПК РФ не наделен, решение суда изменению или отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 23 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о ничтожности договора купли-продажи.

Председательствующий:

Судьи: