Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11 июля 2017 г. по делу N 33-11398/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

судей Зайцевой В.А.,

Орловой А.И.

при секретаре Бабкиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Ершову В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по апелляционным жалобам истца и ответчика на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2017.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения ответчика, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании платы за пользование участком в размере 55855 руб. 02 коп. за период с июля 2015 по декабрь 2016; 4263,96 руб. в качестве задолженности по неустойке по договору аренды земельного участка за период с 11.10.2016 по 30.12.2016. В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией города Екатеринбурга и ГСК "ГСК-94" заключен договор аренды земельного участка от ( / / )N, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ... участка 5532 кв.м., кадастровый N. Земельный участок передан для строительства здания многоэтажного гаражного комплекса для автомашин личного пользования, культурно-оздоровительного центра и административных помещений (пункт 2.1.5 договора аренды). Договор аренды заключен на неопределенный срок (пункт 6.1 договора аренды). ( / / )Ершовым В.Н. было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, находящийся на указанном земельном участке (регистрационная запись N от ( / / )). Права и обязанности Ерашова В.Н. по договору аренды земельного участка возникают с ( / / ). При регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, к собственнику переходит и право пользования земельным участком. В соответствии с п. 2.2.1 договора аренды размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными актами РФ, ... и муниципального образования " ... " и указываются в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.

В судебном заседании и в письменном отзыве ответчик возражал относительно доводов и требований искового заявления, суду пояснил, что оплата за аренду земельного участка по 2015 год включительно осуществлялась членами ГСК-94 путем внесения оплаты на расчетный счет ГСК-94. Оплата производилась на основании расчетов ГСК-94. Размер арендной платы за 2015 год для ответчика составлял 28468 руб. 06 коп. Данная сумма в 2015 году была полностью оплачена ответчиком в ГСК-94, а затем была перечислена ГСК-94 на расчетный счет истца. Поэтому, по мнению ответчика, у него отсутствует задолженность по арендной плате за земельный участок за 2015 год. Также ответчик пояснил, что истцом произведен расчет арендной платы за землю на основе неверных данных. Так, общая площадь помещений ГСК-94, согласно Техническому паспорту, составляет 22266,8 кв. м, а общая площадь принадлежащих ответчику помещений 343,03 кв. м (136 кв. м. + 369,7 кв. м х 0,56). Кроме того, ответчик полагает, что истец необоснованно при расчете арендной платы исключил места общего пользования. При таких обстоятельствах ответчик признал свою задолженность по арендной плате за 2016 год в размере 24477 руб. 56 коп.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2017 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период с июля 2015 г. по декабрь 2016 г. в размере 55855 руб. 02 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1875 руб. 65 коп.

С решением суда не согласились обе стороны.

Представитель истца Администрации г. Екатеринбурга просит отменить решение суда в части отказа во взыскании неустойки.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, обязать ответчика представить указанные им в ходатайстве об истребовании доказательств документы. В обоснование жалобы ответчик сослался на неверный расчет его доли в земельном участке и невозможность проверить расчеты администрации.

В письменных возражениях на жалобу представитель истца Сабанова А.А. указала методику расчета, сославшись на судебную практику, просит оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Представитель истца в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился (ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие). Учитывая, что отсутствуют основания для отложения судебного разбирательства, предусмотренные ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 14.05.2008 между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ГСК "ГСК-94" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N с кадастровым номером N, общей площадью 5532 кв. м, расположенный по адресу: ... , для строительства здания многоэтажного гаражного комплекса для автомашин личного пользования, культурно-оздоровительного центра и административных помещений. Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от ( / / ). Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 6.1 договора аренды). Ответчику на основании договора паевого участия принадлежит нежилое помещение площадью 136 кв.м., а также 56/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения NN, N, площадью 369,7 кв. м, расположенные по вышеуказанному адресу. С учетом положений ст. 614, ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате. Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания неустойки суд указал, что поскольку между сторонами спора отсутствуют договорные отношения, это требование не подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в иске в части взыскания неустойки, в силу следующего.

В соответствии с п.14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, на ответчика распространяются все условия договора от 14.05.2008 N 3-1106 аренды земельного участка, заключенного истцом с ГСК "ГСК-94", в т.ч. и условие о размере пени.

Из п.3.1 договора аренды земельного участка следует, что за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (л.д.10).

Таким образом, у ответчика возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем Администрацией г. Екатеринбурга правомерно начислена арендная плата по условиям договора, а также подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п. 3.1 договора аренды- в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

При таких обстоятельствах доводы жалобы истца о наличии оснований для взыскания договорной неустойки по ставке 0,1% за каждый день просрочки состоятельны.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа во взыскании суммы пени. При определении размера пени, судебная коллегия принимает во внимание представленный истцом расчет, проверив его правильность и считает необходимым определить ко взысканию с Ерашова В.Н. неустойку в размере 4263, 96 руб. за период с 11.10.2016 по 30.12.2016.

Ссылка ответчика в жалобе на несогласие с выводом суда о правомерности расчета арендной платы, применение завышенной кадастровой стоимости и размера арендной платы, необоснованный учет при расчете арендной платы недвижимого имущества общего пользования собственников гаражных боксов, отклоняется судебной коллегией.

Согласно абз.4 п.20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11, при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно п.10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п.п. 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Общая площадь объектов, принадлежащих ответчику, составляет 346,72 кв м. Площадь земельного участка по договору составляет 5532 кв м. Общая площадь здания в соответствии со сведениями из БТИ, составляет 22309,3 кв м. (нежилые помещения - 11214,8 кв м., гараж - 11094,5 кв м., гаражные боксы - 5139,7 кв м., места общего пользования - 5954,8 кв. м). Расчет арендной платы произведен без учета мест общего пользования (22309,3 кв м. - 5139,7 кв м. = 16354,5 кв м.).

Ссылка заявителя жалобы на то, что при расчете платы за пользование земельным участком необходимо учитывать общую площадь здания, в котором расположены принадлежащие ему помещения, в размере 22309,3 кв. м, а не общую площадь помещений, права собственности на которые зарегистрированы (17169,6 кв. м), была предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонена.

При определении платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания. Иное означало бы нарушение принципа платности землепользования в Российской Федерации (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поэтому размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРП.

Иной расчет арендной платы повлечет пользование соответствующей частью земельного участка (пропорциональной площади помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу здания), без оплаты, поскольку арендная плата для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади принадлежащих ему нежилых помещений (абз. 4 п. 20 постановления N 11 от 24.03.2005).

Таким образом, доля ответчика составляет 346,72/16 354,5 кв. м.* 5532 кв м. = 116,03 кв.м.

Доводы ответчика о несогласии с размером кадастровой стоимости, судебной коллегией отклоняется, поскольку заявителем не указано, в чем именно заключается неверное применение кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15.09.2015 - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости), об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Кадастровая стоимость земельного участка на 2015, 2016годы установлена, данные показатели не оспорены, с учетом вышеизложенного, ответчик обязан вносить плату за пользование земельным участком исходя из площади, приходящейся на его долю -116, 03 кв.м, из кадастровой стоимости, установленной Правительством области.

Ссылка в жалобе на непредставление истцом письменных доказательств, подтверждающих правильность и законность начисления арендной платы, указанных им в письменном ходатайстве (л.д.33), судебной коллегией отклоняется, на основании поданного ответчиком ходатайства суд оказал помощь в истребовании дополнительных доказательств, направив соответствующий запрос в Администрацию г. Екатеринбурга. Согласно ответу на судебный запрос, Земельным комитетом представлены истребуемые сведения, с которым ответчик был вправе ознакомиться.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2017 отменить в части отказа во взыскании неустойки. Принять в этой части новое решение, которым иск Администрации г. Екатеринбурга к Ерашову В.Н. о взыскании неустойки удовлетворить. Взыскать с Ерашова В.Н. в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойку в сумме 4263,96 руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ерашова В.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий Киселева С.Н.

Судьи Зайцева В.А.

Орлова А.И.