Решение Свердловского областного суда от 18 июля 2017 г. по делу N 3а-348/2017

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела N 3а-348/2017

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Конверсия и торговля - М"

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца представителя Малкова М.А., действующего на основании доверенности от 10 апреля 2017 года;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился

- свидетеля ( / / )4,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Конверсия и торговля - М" (далее - административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок, объект недвижимости), равной его рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на отчет об оценке от 23 декабря 2016 года N 496-и, подтвержденный положительным экспертным заключением от 21 марта 2017 года N 320/С-17 Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "СВОД".

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровой стоимости в размере 19119228, 80 руб., его рыночной стоимости в размере 5660 000 руб., нарушает права административного истца, являющего собственником объекта недвижимости, и соответственно, плательщиком земельного налога, которые могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Сообщил о внесении 10 апреля 2013 года в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области - представителей в настоящее судебное заседание не направили; о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно, своего отношения к рассматриваемому делу не выразили.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля ( / / )4, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего административного искового заявления исходя из следующего.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из пунктов 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из обстоятельств дела, административный истец является собственником земельного участка, площадью 5846 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - участки снабженческо-сбытовых баз и складов материально-технического снабжения, расположенного по адресу: ...

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац 2 статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ).

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32.

По состоянию на 15 ноября 2012 года определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 19119228, 80 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 10 апреля 2013 года.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец является собственником земельного участка, соответственно, размер кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет.

Следовательно, результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона N 135-ФЗ вправе оспорить этот результат в суде.

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.

В подтверждение факта обращения в Комиссию при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил суду решение Комиссии от 26 января 2017 года об отклонении его заявления от 30 декабря 2016 года.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил Отчет об оценке от 23 декабря 2016 года N 496-и (далее - Отчет), составленный ООО "Трансэнергоресурс" и подтвержденный положительным экспертным заключением от 21 марта 2017 года N 320/С-17 Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "СВОД", согласно которому, по состоянию на 15 ноября 2012 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5660000 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

Рассмотрев заявленное представителем административных истцов ходатайство о допросе оценщика ( / / )4, которое было удовлетворено судом, последняя была допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля.

Из её пояснений следует, что она провела оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20 мая 2015 года N 297; Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N 298; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N 299; Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 года N 508; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года N 611.

Оцениваемый земельный участок расположен в ... , в жилом районе Шарташ, в четвертом ценовом поясе.

Земельный участок имеет площадь 5845 кв.м., категорию земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - участки снабженческо-сбытовых баз и складов материально-технического снабжения, на участке имеются все коммуникации.

Проанализировав схему территориального и градостроительного зонирования города Екатеринбурга, оценщик установил, что оцениваемый объект недвижимости расположены в зоне ПК-4 (зона производственных коммунальных объектов)

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель предназначенных для размещения складских помещений.

На дату оценки - 15 ноября 2012 года, исходя из сегмента рынка, к которому относятся объект оценки, ( / / )4 было выявлено 18 предложений по продаже земли.

При проведении оценки свидетель пояснил, что определение рыночной стоимости земельного участка произведено только сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

По мнению свидетеля, отобранные им по правилам отбора объекты-аналоги в количестве трех земельных участков отвечают требованиям пункта 10 ФСО N 1, поскольку схожи с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим их стоимость.

Из пояснения свидетеля следует, что все три объекта-аналога были идентифицированы им по Публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки; оценщиком точно установлено местоположение земельных участков, их площадь и кадастровые номера.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки на торг, на площадь, на красную линию, на коммуникации.

Оценив показания свидетеля наряду с Отчетом об оценке, в том числе, приняв во внимание наличие положительного экспертного заключения на представленный Отчет, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний Панфиловой Е.С. не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию Отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в ФСО N 1, ФСО N 3.

По общему правилу, Отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом N 135-ФЗ, другими федеральными законами; Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В Отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета судом установлено, что оценку спорного земельного участка проводила ( / / )6., являющаяся директором ООО "Трансэнергоресурс".

( / / )4 имеет специальное образование в области оценочной деятельности, является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "СВОД".

В установленном законом порядке застрахована её ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и директором ООО "Трансэнергоресурс"; Отчет скреплен печатью юридического лица.

Согласно пунктам 11, 18, 19 ФСО N 1, пунктов 4, 8, 15 ФСО N 3 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности достоверности.

В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Если отчет об оценке объекта оценки не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, то данный отчет не может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исследовав и оценив представленный в материалы дела Отчет об оценке, суд, приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, 2, 3.

Во-первых, выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 15 ноября 2012 года.

Во-вторых, Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в г. Екатеринбурге Свердловской области на дату оценки.

В-третьих, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

В-четвертых, в отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика ( / / )4 относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании Отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, величина которого в итоге удовлетворяет требуемому значению до 33%.

Конструктивных доводов о том, что Отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, не заявлено.

Данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, которые могли бы поставить под сомнение достоверность Отчета об оценке, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает представленный Отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 5660000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 10 апреля 2013 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в Комиссию при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 30 декабря 2016 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение административного искового заявления в Свердловском областном суде подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Конверсия и торговля - М" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... , в размере его рыночной стоимости 5660000 (пять миллионов шестьсот шестьдесят тысяч) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 30 декабря 2016года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 24 июля 2017 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова