Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 июля 2017 г. по делу N 33-2647/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего

Малыка В.Н.

судей

Михалевой О.В., Поддымова А.В.

при секретаре

Тиньковой И.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Матвеевой Натальи Николаевны на решение Лебедянского районного суда Липецкой области от 18 мая 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Протасова Сергея Викторовича к Матвеевой Наталье Николаевне удовлетворить частично.

Взыскать с Матвеевой Натальи Николаевны в пользу Протасова Сергея Викторовича аванс в сумме 625 000 рублей и возврат государственной пошлины в сумме 9450 рублей, а всего в сумме 634 450 (шестьсот тридцать четыре тысячи четыреста пятьдесят) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Протасову Сергею Викторовичу к Матвеевой Наталье Николаевне, отказать.

Матвеевой Наталье Николаевне в удовлетворении исковых требований к Протасову Сергею Викторовичу об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - здания магазина, площадью 44,9 кв.м., с кадастровым номером N и земельного участка, площадью 180 кв.м., с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Матвеевой Н.Н. и Протасовым С.Н., взыскании расходов по оплате государственной пошлины, в сумме 300 рублей и расходов по оплате услуг представителя, в сумме 50 000 рублей, отказать".

Заслушав доклад судьи Михалевой О.В., судебная коллегия

установила:

Протасов С.В. обратился в суд с иском к Матвеевой Н.Н. о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., просил взыскать с Матвеевой Н.Н. в его пользу аванс в сумме 625 000руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 9 450 рублей. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и Матвеевой Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - здания магазина, площадью 44,9 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 180 кв.м, находящихся по адресу: "адрес" Срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Имущество оценено сторонами в 2 500 000 рублей, из которых: здание магазина в 2 458 000 рублей, земельный участок в 41 900 рублей, которые покупатель обязуется оплатить продавцу в день заключения основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ. он передал Матвеевой Н.Н. по расписке в качестве аванса 625 000 руб. за продажу вышеуказанного магазина. ДД.ММ.ГГГГ. в ходе генеральной уборки магазина истец обнаружил, что крыша протекает, в подсобном помещении и торговом зале вода течет с потолка и со светильников, что может привести к замыканию электропроводки, кроме того сильно шатаются полы. Полагает, что Матвеева Н.Н. умышленно скрыла данные дефекты, которые не могли быть обнаружены им при предварительном визуальном осмотре магазина. По указанным причинам ДД.ММ.ГГГГ Протасов С.В. обратился к ответчице устно, а затем ДД.ММ.ГГГГ. направил в её адрес соглашение о расторжении вышеуказанного предварительного договора купли-продажи недвижимости, сообщил о своём отказе от заключения основного договора купли продажи недвижимого имущества, а так же просил в срок до ДД.ММ.ГГГГ возвратить полученные ответчицей по расписке денежные средства в сумме 625 000 рублей. Матвеева Н.Н. отказалась добровольно выполнять его требования. Протасов С.В. полагает, поскольку его отказ в заключении договора купли-продажи недвижимости обоснован виной ответчицы в умышленном скрытии существенных недостатков имущества, которые не могли быть им обнаружены при предварительном осмотре магазина, в силу ст. 1102 ГК РФ, аванс подлежит взысканию с ответчицы, как неосновательное обогащение.

Матвеева Н.Н. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Протасову С.В., в котором просила обязать Протасова С.В. заключить с ней договор купли-продажи

недвижимого имущества на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Указала, что ответчик по расписке выплатил ей в качестве задатка 625 000 рублей. Имея намерения надлежащим образом исполнить свои обязательства продавца по вышеуказанному предварительному договору в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ 22.11.2016г. заказным письмом ей было направлено предложение ответчику в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора. Протасов С.В., не желая исполнять свои обязательства, направил ей предложение о расторжении вышеуказанного предварительного договора, датированное ДД.ММ.ГГГГ заявив о своём отказе от заключения основного договора, ссылаясь на существенные недостатки, которые им не были обнаружены при предварительном осмотре магазина. Полагает, что заявление Протасова С.В. о расторжении предварительного договора является односторонним отказом от исполнения обязательств, при этом, имеются основания для его понуждения к заключению основного договора купли-продажи.

Истец Протасов С.В. в судебном заседании свои исковые требования поддержал, встречные исковые требования Матвеевой Н.Н. не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Дополнил, что до заключения предварительного договора здание спорного магазина было осмотрено им визуально , п ри этом невозможно было обнаружить, что с крыши магазина течёт вода, поскольку в момент осмотра магазина на улице была холодная погода, а в момент произведения им в магазине уборки началась оттепель, начал таять снег, находящийся на крыше магазина. В момент визуального осмотра магазина были видны разводы на потолке, но течи не было. Кроме того, в помещении магазина сильно шатаются полы. Данный дефект имеется в углу помещения магазина и при визуальном осмотре магазина он не мог быть обнаружен, поскольку в магазине находится оборудование. Полный осмотр магазина он планировал осуществить на момент составления акта приёма- передачи магазина. Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества отчуждаемое имущество должно быть им приобретено за счёт собственных средств, в размере 625 000 рублей, часть стоимости имущества в размере 1 875 000 рублей д олжно быть оплачено им за счёт кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО "Сбербанк" на основании кредитного договора. ПАО "Сбербанк" и иные банки в выдаче кредита ему отказал и, собственных средств на покупку спорного имущества у него отсутствуют, данное имущество он в настоящее время покупать не желает. Уведомление о заключении основного договора купли-продажи от Матвеевой Н.Н.он не получал.

Ответчик Матвеева Н.Н. и ее представитель по доверенности Савёлова Т.В . в судебное заседание не явились. В предыдущем судебном заседании представитель ответчика Матвеевой Н.Н. по доверенности Савёлова Т.В. поддержала все объяснения, данные по делу представителем Матвеевой Н.Н. по доверенности Савёловым Ю.П., а также все изложенное во встречном исковом заявлении Матвеевой Н.Н.

Представитель ответчика Матвеевой Н.Н. по доверенности Савёлов Ю.П. в судебном заседании исковые требования Протасова С.В. не признал, встречные исковые требования Матвеевой Н.Н. поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении Матвеевой Н.Н. , пояснил, что п осле подписания предварительного договора купли-продажи Матвеева Н.Н. передала Протасову С.В. ключи от магазина для осуществления им уборки в помещении магазина и в дальнейшем осуществления торговли. Течи с крыши магазина в помещение магазина нет. После заморозков на потолке магазина образовался конденсат, то есть появилась влага, но вода с крыши по проводке не текла. То, что полы в магазине шатаются, можно обнаружить сразу. Протасов С.В. изначально в устной форме сообщил Матвеевой Н.Н. об отказе от заключения сделки, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ . Матвеева Н.Н. направила ему заказным письмом с уведомлением извещение о заключении основного договора купли-продажи спорного имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, данное предложение было передано Матвеевой Н.Н. Протасову С.В. через продавца магазина "Восток", который Протасов С.В. арендует. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ . Матвеева Н.Н. заявила о своем желании заключить основной договор купли-продажи, а ДД.ММ.ГГГГ Протасов С.В. выразил свой отказ от заключения данного договора, ссылаясь на наличие существенных недостатков у спорного имущества. Указал, что ни каких существенных недостатков, которые бы являлись основанием для расторжения договора купли-продажи, в спорном магазине не имеется. Имеющие в помещении спорного магазина недостатки, не являются существенными и их возможно устранить путем незначительных затрат. Кроме того, данные недостатки не являются скрытыми и при визуальном осмотре их возможно обнаружить. Выдача кредита Протасову С.В. банком была одобрена, но он либо отказался от его получения, либо после получения кредита произвёл его возврат.

С уд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Матвеева Н.Н. просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на то, что с ее стороны выполнены все условия предварительного договора, а со стороны истца имеет место односторонний отказ от исполнения взятых на себя обязательств.

Выслушав представителя истицы по доверенности Савелову Т.В., поддержавшую апелляционную жалобу, возражения истца Протасова С.В. И его представителя Боссауэр М.В., проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Матвеевой Н.Н. на праве собственности принадлежит магазин общей площадью 44,9 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"N, а также на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 180 кв.м, расположенный по тому же адресу, относящийся к категории земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения объекта торговли, КН N

ДД.ММ.ГГГГ . между Матвеевой Н.Н. и Протасовым С.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно условиям договора, предметом договора является заключение сторонами в будущем основного договора купли - продажи следующего недвижимого имущества: здания магазина, площадью 44,9 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 180 кв.м, находящихся по адресу: "адрес". Пунктом 2 договора предусмотрена обязанность сторон заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ . основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п.1, на условиях, предусмотренных настоящим договором, которые стороны договорились считать существенными.

Из пункта 3 договора следует, что имущество оценивается сторонами в 2 500 000 рублей, из которых здание магазина в 2 458 100 рублей, земельный участок в 41 900 рублей, которые п окупатель обязуется выплатить продавцу в день подписания основного договора купли-продажи.

Отчуждаемое имущество приобретается за счёт собственных средств покупателя в размере 625 000 рублей, часть стоимости имущества в размере 1875 000 рублей оплачивается за счёт кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО "Сбербанк" на основании кредитного договора.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ Матвеева Н.Н. получила от Протасова С.В. денежные средства в размере 625000руб. за продажу магазина.

ДД.ММ.ГГГГ. Матвеева Н.Н. направила Протасову С.В. письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором просила истца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить основной договор купли-продажи. Отправка данного предложения подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. Протасов С.В. направил Матвеевой Н.Н. заявление об отказе от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, о подписании соглашения о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и о возврате ему в срок до ДД.ММ.ГГГГ. полученного ей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. аванса в счёт будущей продажи вышеуказанного магазина в сумме 625 000 рублей, сославшись на то, что Матвеева Н.Н. не сообщила ему о скрытых недостатках магазина, а именно о поврежденных полах и о том, что в здании магазина протекает крыша. Направление данного заявления и соглашения Матвеевой Н.Н. подтверждается описью вложения и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении требований Матвеевой Н.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи, районный суд правильно учел заключение судебной экспертизы ООО ""Центр независимых исследований и судебных экспертиз" N от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому м агазин соответствуют действующим строительным нормам и правилам (СНиП), предъявляемым к магазину, пригоден для дальнейшей эксплуатации и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но нуждается в проведении текущего либо капитального ремонта. Проведённым обследованием здания магазина выявлены некоторые эксплуатационные повреждения , в том числе полное разрушение кровельного водоизоляционного покрытия ( рубероида), деформация чистовой подшивки потолка, следы залития и повреждения чистовой окраски потолка и т.д., т.е. повреждения, которые не могли быть обнаружены при обычном осмотре при заключении предварительного договора купли-продажи. Вместе с тем, при наличии указанных повреждений, обнаруженных после заключения предварительного договора, отказ истца Протасова С.В. от заключения основного договора купли-продажи не может быть признан уклонением от заключения договора, тем более не обоснованным.

Само по себе то обстоятельство, что имеющиеся недостатки являются устранимыми, не требуют значительных вложений вышеуказанный вывод не опровергает.

Разрешая спор, суд правильно учел и то обстоятельство, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен между сторонами и ввиду того, что Протасовым С.В. не получен кредит на приобретение магазина. При заключении предварительного договора купли-продажи Матвеевой Н.Н. было известно, что оплата должна была производиться за счет привлечения кредитных средств. Сведений об одобрении банком данной сделки с учетом цены магазина, определенной сторонами, не имелось. Не было в наличии и кредитного договора на приобретение магазина, указанного в предварительном договоре. В ответе на запрос суда ПАО "Сбербанк" сообщил, что у Протасова С.В. имеются не исполненные кредитные обязательства перед данным банком. Кредитный договор на имя Протасова С.В. за ... год в банке не обнаружен. Понуждение Протасова С.В. к заключению кредитного договора и получению кредита не допустимо.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для понуждения Протасова С.В. к заключению договора купли-продажи недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что обязательства сторон по предварительному договору фактически прекращены, судом верно установлено наличие оснований для отказа в иске Протасову С.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд правильно счел, что переданные ответчику Матвеевой Н.Н. денежные средства в размере 625000руб. следует считать авансом, который подлежит возврату истцу.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они являются обоснованными и подтверждаются материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что переданная истцом сумма в размере 625000руб. является задатком и не подлежит возврату, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, так как предварительный договор и расписка, написанная собственноручно Матвеевой Н.Н. не содержат в себе каких-либо указаний о том, что данная сумма является задатком.

Учитывая положения ч. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к верному выводу о том, что уплаченная Протасовым С.В. сумма является авансом, который подлежит возврату, поскольку сторонами основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.

В апелляционной жалобе ответчик Мтавеева Н.Н. ссылается на то, что у Протасова С.В. имелось намерение купить недвижимое имущество по договору, указывает на получение ею копии платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ., отправленного Протасовым С.В. в виде текстового сообщения, которым он поручает ПАО "Сбербанк" перевести с его счета на счет Матвеевой Н.Н. денежные средства в сумме 1875000руб. Данные сведения не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку являются голословными и доказательств направления данного сообщения Протасовым С.В. ответчику не представлено.

Кроме того, согласно положениям п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Доказательств того, что Матвеева Н.Н. получала сообщение от Протасова С.В. с копией платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 1875000 руб. суду первой инстанции представлено не было. Уважительных причин, по которым Матвеева Н.Н. не могла представить данные доказательства суду первой инстанции, в суд апелляционной инстанции не представлено.

Иные д оводы апелляционной жалобы , в том с учетом дополнений, и обстоятельства, на которые в их обоснование ссылается Матвеева Н.Н. , не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного решения. Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч.4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

Правильно определив юридически значимые обстоятельства, не допустив нарушений норм материального или процессуального права, суд принял законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Лебедянского районного суда Липецкой области от 18 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Матвеевой Натальи Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

6