Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 05 июля 2017 г. по делу N 33-4497/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего: Синьковской Л.Г.,

судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Дзюбенко А.А.,

при секретаре: Яковлевой А.В.,

рассмотрела в судебном заседании 05 июля 2017 года дело по апелляционной жалобе представителя Цалко Е.А. на решение Центрального районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"Признать договор купли-продажи N " ... " доли в праве общей долевой собственности от " ... " на жилой " ... "" ... " общей площадью N " ... " кв.м., заключенный между продавцом Цалко Е. А. и покупателем Исеновым О. А., состоявшимся.

Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности с Цалко Е. А. на Исенова О. А. на N " ... " доли в праве общей долевой собственности на жилой " ... " общей площадью N " ... " кв.м., на основании заключенного между ними договора купли-продажи от " ... ".

В удовлетворении исковых требований Цалко Е. А. к Исенову О. А. о вселении в жилое помещение и определении порядка пользования жилым помещением, отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

установила:

Исенов О.А. обратился с иском к Цалко Е.А. о признании договора купли-продажи доли в жилом доме состоявшимся.

В обоснование иска указал, что " ... " по договору мены приобрел жилой дом, расположенный по адресу: " ... "" ... ", и с данного момента стал в нем проживать.

Решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " договор мены, заключенный между Исеновым О.А. и Цалко А.Г., Цалко А.М., действующими в том числе в интересах несовершеннолетнего Цалко Е.А., Цалко Д.А. от " ... " признан недействительным в части отчуждения доли, принадлежавшей несовершеннолетнему Цалко Е.А. Постановлено: вселить Цалко Е.А. в вышеуказанный дом, признать за Исеновым О.А. право собственности на N " ... " доли, за Цалко Е.А. на N " ... " доли в жилом " ... " в г. Омске.

Истец по настоящее время проживает в спорном доме, несет бремя по его содержанию. В свою очередь ответчик с 1998 по данному адресу не проживает, на регистрационный учет по указанному адресу не вставал.

" ... " ответчик выдал истцу доверенность на оформление права собственности в соответствии с решением суда.

" ... " между сторонами была составлена расписка (договор купли-продажи), по которой ответчик получил от истца 45 000 рублей в счет продажи N " ... " доли дома, принадлежащей ответчику.

" ... " истцом были получены свидетельства о государственной регистрации права на имя Цалко Е.А. и Исенова О.А. для дальнейшей регистрации сделки. Однако, после заключения сделки, ответчик от государственной регистрации сделки уклоняется.

В расписке, написанной ответчиком, полностью отражены все условия договора купли-продажи доли домовладения и содержатся все реквизиты, необходимые для договора купли-продажи, письменная форма сделки, указан предмет договора, покупатель, продавец, цена сделки. Договор подписан сторонами, и указана дата составления. После подписания договора истцу были переданы ключи от домовладения, документы, договор купли-продажи на домовладение, домовая книга, технический паспорт. Истцом были переданы денежные средства ответчику, согласно условиям договора, в связи с чем, истец считает сделку состоявшейся.

Таким образом, с " ... " во владении истца находится недвижимое имущество в виде N " ... " доли домовладения по адресу: г. Омск, " ... ", ранее принадлежавшая ответчику, что подтверждается квитанциями на оплату по содержанию имущества. Истцом предпринимались неоднократные попытки связаться с ответчиком, однако последний от регистрации сделки уклоняется.

Просил признать договор купли-продажи N " ... " доли домовладения N " ... " по " ... " в г. Омске, общей площадью N " ... " кв.м., жилой площадью N " ... " кв.м., заключенный между Исеновым О.А. и Цалко Е.А., оформленный распиской от " ... ", действительным. Обязать Управление Росреестра по Омской области зарегистрировать договор от " ... ". Снять ограничения (обременения) права: арест с домовладения по адресу: " ... "" ... ".

В свою очередь Цалко Е.А. обратился со встречным иском к Исенову О.А., в обоснование требований указав, что на основании решения Центрального районного суда г. Омска от " ... ", ему принадлежит N " ... " доля в праве общей долевой собственности жилого " ... "" ... ". Кроме того, судом были удовлетворены исковые требования о вселении Цалко Е.А. в спорный дом. В настоящее время между сторонами сложились конфликтные отношения, в связи с чем, ответчик препятствует истцу во вселении в жилое помещение. У истца в собственности иного жилого помещения и постоянного места проживания, не имеется. Просил вселить его в жилое помещение - жилой дом, общей площадью N " ... " кв.м., расположенный по адресу: " ... "" ... ", и обязать Исенова О.А. не чинить Цалко Е.А. препятствий в пользовании жилым помещением и местами общего пользования в жилом доме. Определить следующий порядок пользования жилым домом N " ... " по " ... "" ... ": выделить в пользование Цалко Е.А. жилое помещение в виде изолированной комнаты N " ... " площадью N " ... " кв.м.; выделить в пользование Исенова О.А. жилые помещения в виде изолированных комнат N " ... " площадью N " ... " кв.м.; места общего пользования оставить в совместном пользовании Цалко Е.А. и Исенова О.А.

Исенов О.А. и его представители Щеглов В.В., Ефремов В.А. полагали, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности между Исеновым О.А. и Цалко Е.А. состоялся, просили заявленные исковые требования полностью удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований Цалко Е.А. о вселении и определении порядка пользования жилым помещением просили отказать.

Представитель Цалко Е.А. - Есеркеева А.О. исковые требования Исенова О.А. не признала. Указала, что представленные расписки не могут быть расценены как договор купли-продажи доли жилого дома, поскольку не содержат существенного условия договора купли-продажи о цене объекта недвижимости, а подтверждают лишь факт передачи денег. Ранее между сторонами действительно возникла договоренность о совершении сделки купли-продажи доли в жилом доме, однако стоимость была оговорена иная. В счет предстоящей сделки Цалко Е.А. получил лишь часть денежных средств от Исенова О.А., который заявлял о том, что основная часть стоимости будет оплачена лишь после оформления свидетельства о праве собственности, для чего была получена доверенность на оформление. Сумма в размере 45 000 рублей не может являться ценой доли ответчика в жилом доме, так как является значительно заниженной. Для Цалко Е.А. указанное жилье является единственным, и он не имел намерения продать его за сумму, не позволяющую ему взамен приобрести иное жилье. В дальнейшем после оформления свидетельства о праве собственности Исенов О.А. уклонился от оплаты всей стоимости, тем самым отказался от сделки купли-продажи. С момента подписания расписки прошло более трех лет, что свидетельствует о пропуске срока исковой давности для предъявления настоящего иска. Одновременно поддержала исковые требования Цалко Е.А., поскольку в настоящее время для него это является единственным жильем. Цалко Е.А., относящемуся к категории детей, оставшихся без попечения родителей, действительно было предоставлено жилье, которое было им продано с целью улучшения жилищных условий. Денежные средства вложены в ЖСК "Статус", однако жилье до настоящего времени не достроено. Поскольку иного жилья Цалко Е.А. не имеет, просила его исковые требования о вселении и определении порядка пользования полностью удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие Цалко Е.А. при надлежащем извещении.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Цалко Е.А. - Есеркеева А.О. с решением суда не согласна, просит его отменить. Приводит доводы аналогичные рассматриваемым в суде первой инстанции о том, что представленные в материалы дела расписки не могут быть расценены, как договор купли-продажи. Ее представитель заявлял ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы по факту исправления в расписках, в удовлетворении которого судом было отказано. Сумма 45 000 руб. не может являться ценой доли ответчика в жилом доме, т.к. является значительно заниженной. Для Цалко Е.А. указанное жилое помещение является единственным, и он не имел намерения продать его за сумму, не позволяющую ему взамен приобрести иное помещение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (л.д. 70).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ст. ст. 434, 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В силу положений ст. ст. 554, 555, п. 1 ст. 556 ГК РФ существенными условиями договоре продажи недвижимости являются условия о предмете договора и его цене. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от " ... " семье Цалко (Цалко А.М., Цалко А.Г., Цалко Е.А., Цалко Д.А.) принадлежал жилой " ... "" ... ", общей площадью N " ... " кв.м.

" ... " между Исеновым О.А. и семьей Цалко состоялась сделка по обмену жилыми домами с доплатой.

Решением Центрального районного суда г. Омска от " ... " договор мены от " ... " в части отчуждения доли принадлежащей несовершеннолетнему Цалко Е.А. признан недействительным. Данным решением за Исеновым О.А. признано право собственности на N " ... " доли, Цалко Е.А. на N " ... " доли в праве общей долевой собственности в жилом " ... " в г. Омске, общей площадью N " ... " кв.м.

Согласно представленным в материалы дела двум распискам от " ... "Цалко Е. продал свою N " ... "" ... "" ... "Исенову О. А., N " ... ", взял сумму в размере 45 000 рублей (вариант N " ... "); Цалко Е.А., " ... ", КАО г. Омска N " ... ", взял сумму в размере 45 000 рублей за проданную часть " ... "" ... "Исенову О.А. (вариант N " ... ").

" ... "Исенов О.А., действуя от своего имени, и в интересах Цалко Е.А. (на основании доверенности), сдал в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также решение Центрального районного суда г. Омска от " ... "N " ... ", " ... " представил дополнительные документы, однако в последующем, в установленном законом порядке переход права собственности на долю в праве собственности на спорное жилое помещение зарегистрирован не был.

Поводом для обращения в суд Исенова О.А. с настоящим иском явилось уклонение Цалко Е.А. от государственной регистрации сделки.

Ссылаясь на конфликтные отношения, Цалко Е.А. обратился со встречным иском к Исенову О.А. о вселении его в спорное жилое помещение и определении порядка пользования жилым помещением.

Разрешая спор, удовлетворяя заявленные Исеновым О.А. требования, суд правильно установил, что в 2012 году действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи N " ... " долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: " ... ", " ... ".

Суд верно указал, что согласно представленным распискам от " ... "Цалко Е.А. и Исенов О.А. согласовали предмет договора: приобретаемый объект недвижимости в виде N " ... " доли дома, идентифицированной путем указания на адрес ее месторасположения; цену в размере 45 000 рублей, а также в расписке содержится указание на исполнение договора обеими сторонами. После заключения договора купли-продажи " ... "Исенов О.А. фактически принял в собственность N " ... " долю, принадлежащую Цалко Е.А., проживает в течение длительного времени после заключения договора в спорном доме, несет бремя содержания указанного имущества в целом.

В свою очередь Цалко Е.А. бремя содержания спорного имущества не нес с 1995 года, каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной доли в жилом доме к Исенову О.А. не предъявлял, по месту жительства в спорном жилом доме до настоящего времени зарегистрирован не был, с иском о вселении обратился лишь " ... ", то есть после обращения Исенова О.А." ... " в суд с настоящим иском.

В связи с удовлетворением исковых требований Исенова О.А. о признании сделки купли-продажи доли в жилом помещении состоявшейся, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований Цалко Е.А. о вселении в спорное жилое помещение.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Суд первой инстанции установил, что намерение Цалко Е.А. подарить N " ... " долю в праве собственности на спорный жилой дом соответствовало его воле.

Как пояснил представитель Цалко Е.А. в суде первой инстанции, ее доверителю как сироте, нуждающемуся в предоставлении жилого помещения, было выделено жилое помещение. В целях улучшения жилищных условий предоставленная квартира была продана, деньги от ее продажи Цалко Е.А. вложил в долевое участие в строительстве жилого дома, стройка заморожена.

Из материалов дела усматривается, что " ... "Цалко Е.А. действительно заключил договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК "Статус", по условиям которого Цалко Е.А. приобрел пай в паевом фонде ЖСК "Статус", принадлежащий пайщику Гончаровой Н.Г., в виде однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме. По расписке от " ... "Цалко Е.А. передал Гончаровой Н.Г. 1 250 000 руб. за " ... " строящемся доме по адресу: " ... ".

Судебная коллегия полагает, что действия Цалко Е.А. на отчуждение ? доли в спорном жилом доме были связаны также с намерением совершить действия, в результате которых, он мог быть признан нуждающимся в получении жилого помещения, в связи с чем его воля была направлена именно на отчуждение указанной доли.

Необходимо отметить, что с момента написания расписок Цалко Е.А. длительный период времени с 2012 года претензий к Исенову О.А. не предъявлял, бремя содержания жилого помещения пропорционально своей доли не нес, попыток к вселению в жилое помещение не осуществлял с момента принятия судом решения о признании за ним права собственности на N " ... " доли, с " ... ".

Утверждения автора жалобы об отсутствии в расписке всех существенных условий договора купли-продажи не указывают на его незаключенность.

Факт написания указанных расписок Цалко Е.А. не отрицал. Также Цалко Е.А. не оспаривал того обстоятельства, что имел намерение продать принадлежащую ему N " ... " долю в спорном жилом доме Исенову О.А. Подтвердил факт получения от Исенова О.А. в общей сложности 45 000 рублей, однако указал, что данные денежные средства Исеновым О.А. передавались частями, расписка от " ... " была написала с целью указания итоговой суммы, полученной от Исенова О.А. Цена доли в жилом доме и земельном участке была определена Цалко Е.А. в общем размере 500 000 рублей.

С данными доводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку цена доли в размере 45 000 рублей на дату составления договора " ... " соответствовала рыночной стоимости аналогичной недвижимости, что подтверждается отчетом N " ... " от " ... ", выполненным ООО "А-КОНСАЛТ". Согласно данному отчету объектом оценки являлась N " ... " доля жилого дома, общей площадью N " ... " кв.м., инвентарный N " ... ", N " ... ", расположенная по адресу: " ... "" ... ". Оснований для иной оценки нет.

Как уже отмечалось, изначально семье Цалко принадлежал жилой дом, общей площадью N " ... " кв.м. Этот же дом с такой же площадью продавался в 1998 году Исенову О.А., поэтому утверждения Цалко Е.А. о принадлежности ему N " ... " доли в спорном доме, общей площадью N " ... " кв.м. не нашли своего подтверждения. Более того, свидетельство о праве собственности на N " ... " доли выдано Цалко Е.А. в отношении жилого дома, общей площадью N " ... " кв.м.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд отклонил ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы, не являются основанием к отмене решения суда.

В силу ч.1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с ч.3 ст. 67 ГПК РФ право оценки достоверности, допустимости, достаточности и взаимной связи доказательств принадлежит суду.

Назначение экспертизы в соответствии со ст. 79 ГПК РФ является правом, а не обязанностью суда. Вопрос о назначении экспертизы либо отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств.

Поскольку Цалко Е.А. факт написания расписки и получения 45 000 рублей по ней не оспаривал, Исенов О.А. в свою очередь также не отрицал факт передачи 45 000 руб. по данным распискам, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы на предмет наличия исправлений в расписках в отношении полученной суммы.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, рассмотрены судом с учетом положений ст. 67 ГПК РФ.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

Решение Центрального районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: