Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 17 июля 2017 г. по делу N 33-2687/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Босси Н.А.,

судей: Рязанцевой Л.В., Альчиковой Е.В.,

при секретаре: Ермаковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 июля 2017 года гражданское дело по иску Талановой Н.Н. к Долгову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки; по встречному иску Долгова А.А. к Талановой Н.Н. о расторжении договора найма от *** г., взыскании суммы по договору найма в части платы за неиспользованный найм квартиры,

по апелляционной жалобе Талановой Н.Н. на решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 19 апреля 2017 года,

заслушав доклад судьи Босси Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Таланова Н.Н. обратилась в суд с иском к Долгову А.А. о взыскании суммы арендной платы в размере *** руб. за ***, ***, ***, ***, *** г., а также, взыскании *** руб. *** коп. - задолженности по коммунальным платежам, *** руб. *** коп. - суммы договорной неустойки, и расходов по оплате уплаченной государственной пошлины в размере *** руб. *** коп., возложении на Долгова А.А. обязанности передать ей ключи от квартиры и освободить квартиру от посторонних вещей, указав в обоснование заявленных требований, что *** г. между ней и Долговым А.А. был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, собственницей которой является она, сроком на *** месяцев с ежемесячной оплатой в сумме *** руб. плюс коммунальные платежи по квитанциям за ЖКУ. В нарушение условий договора, ответчик сдавал квартиру в поднаем посуточно. ***. ею было направлено Долгову А.А. извещение о досрочном расторжении договора. Однако, по истечении *** дней после направления уведомления, ответчиком не сдана данная квартира по акту приема-передачи, оплата за квартиру не производится с *** г. по настоящее время, в связи с чем, она обратилась в суд с данными требованиями.

В последующем истица, уточнив исковые требования, просила взыскать с Долгова А.А. сумму долга в размере *** руб. *** коп., из которых: арендные платежи с *** по *** года составляют *** рублей, неустойка за просрочку арендных платежей с *** года по *** года -*** рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей с *** по *** года - *** рублей, неустойка по коммунальным платежам - *** рубля, стоимость дверных ручек и их установка - *** рублей, стоимость замка и его установка - *** рублей, расходы по оплате госпошлины - *** рублей.

Долгов А.А. обратился в суд со встречным иском к Талановой Н.Н., в котором просит считать договор найма жилого помещения, заключенный между ним и ответчицей от *** г., расторгнутым с *** г., взыскать с Талановой Н.Н. уплаченный им страховой депозит по данному договору найма в размере *** руб., часть платы за не использованный найм квартиры за *** г. в размере *** руб. (с *** г. по *** г.), в связи с невыполнением Талановой Н.Н. договора найма жилого помещения, указав в обоснование заявленных требований, что *** г. между ним и Талановой Н.Н. заключен договор найма жилого помещения по адресу: ***, по которому он ежемесячно оплачивал *** руб. При подписании данного договора им был внесен страховой депозит в размере *** руб. в обеспечение оплаты междугородних, международных телефонных переговоров и т.д., а также, в обеспечении сохранности переданного ему имущества. Последняя оплата по данному договору им была произведена ***. путем перечисления денежных средств в размере *** руб. с его расчетного счета на банковскую карту Талановой Н.Н. *** г. Таланова Н.Н. объявила ему, что расторгает договор найма жилого помещения и меняет замки, по причине того, что, якобы, в квартире проживают посторонние лица. На просьбу вернуть ему часть денежной суммы, уплаченной за *** г. и страхового депозита, Таланова Н.Н. ответила отказом.

Решением Октябрьского районного суда города Тамбова от 19 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований Талановой Н.Н отказано.

Исковые требования Долгова А.А. удовлетворены частично. С Талановой Н.Н. в пользу Долгова А.А. взыскана излишне оплаченная сумма по договору найма в размере *** руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.; в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере *** руб.

В апелляционной жалобе Таланова Н.Н. просит названное решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований и отказе в удовлетворении исковых требований Долгова А.А.

В обоснование доводов, изложенных в жалобе, указывает, что в нарушение Долговым А.А. положений п.*** договора найма названного жилого помещения, заключенного между ними, ответчик сдавал цыганам квартиру в поднаем посуточно, которые нарушали общественный порядок.

В ответ на ее предложение Долгову А.А. расторгнуть договор найма и по акту передать жилое помещение, мебель, 2 комплекта ключей от квартиры и тамбура, а также забрать свои вещи, опись которых имеется в материалах дела, ответчик ответил отказом, пояснив, что будет пользоваться квартирой до окончания срока найма, то есть, по *** года. В связи с данными обстоятельствами ею *** года была выслана в адрес Долгова А.А. претензия, содержащая условия и срок расторжения договора, а также, просьбу передать квартиру и мебель по акту приема-передачи, аналогичному при сдаче квартиры в наем, при этом предупредив ответчика о том, что договор найма будет действовать до момента передачи ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи имущества.

Поскольку указанные условия ответчиком не были исполнены, является необоснованным вывод суда о расторжении договора с *** года. Указывает, что согласно п.3 ст.453 ГК РФ договор считается расторгнутым с момента заключения соглашения о его расторжении. В данном такое соглашение в простой письменной форме не было составлено по вине ответчика Долгова А.А., поскольку он уклонился от составления соглашения о расторжении договора и передачи жилого помещения по акту приема передачи, в связи с чем считает, что договор действовал до *** года и Долгов А.А. обязан был оплачивать денежные средства за наем жилого помещения и коммунальные услуги, согласно условиям заключенного договора.

Ссылаясь на положение ст.452 ГК РФ автор жалобы указывает, что договор найма жилого помещения заключенный между ней и Долговым А.А. в простой письменной форме, должен был быть расторгнут соглашением в простой письменной форме подписанной сторонами, что ей и было предложено сделать Долгову А.А. в устной форме в присутствии соседей, от чего ответчик отказался.

Уклонение ответчика от оформления акта приема передачи квартиры и имущества, находящегося в квартире, а также, от передачи ключей от квартиры, привело к тому, что на протяжении ***-ти месяцев она не могла сдать в наем жилое помещение, так как ключи находились у ответчика, а его вещи в спорной квартире, при этом, оплату ни за наем жилого помещения, ни за коммунальные услуги он не производил, в связи с чем она была вынуждена в соответствии с п.*** договора произвести расчет договорной неустойки в размере ***% от суммы задолженности за каждый день просрочки, однако суд не дал должной оценки фактическим обстоятельствам дела и частично удовлетворил исковые требования Долгова А.А., который не представил в суд ни одного доказательства в подтверждение своих доводов.

Полагает, что свои обязательства по договору найма жилого помещения от *** года она выполнила в полном объеме, заменила замок только по истечении срока действия договора, что установлено судом, и именно на этом основании с ответчика взысканы денежные средства в сумме *** рублей (стоимость замка).

Автор жалобы не согласна с обжалуемым решением о взыскании с нее денежных средств, поскольку суд установил, что договор найма расторгнут не был, ключи находились у ответчика, замки не менялись, а, следовательно, договор действовал по *** года, в этот период времени квартиру другим лицам она не сдавала.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной в судебном заседании представителем Талановой Н.Н. адвокатом Андреевой Т.Е., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы (ч1 ст.327.1 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что между Талановой Н.Н., как собственником жилого помещения, и Долговым А.А. *** г. был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, сроком на *** месяцев с ежемесячной оплатой в сумме *** руб. плюс коммунальные платежи по квитанциям за ЖКУ.

В связи с нарушением условий договора Таланова Н.Н. *** г. направила Долгову А.А. претензию с требованием о передаче квартиры и ключей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что направление указанной претензии исходя ил положений п.*** договора является фактически отказом наймодателя от исполнения условий договора, что свидетельствует о его расторжении в одностороннем порядке, в связи с чем договор считается расторгнутым с *** года.

Оснований не согласиться с данным выводом суда у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Учитывая, что Таланова Н.Н. воспользовалась своим правом на отказ от исполнения договора, направив соответствующее уведомление в адрес Долгова А.А., следовательно договор в силу приведенных положений закона и условий договора считается расторгнутым с *** года.

То обстоятельство, что указанная претензия является отказом от исполнения договора со стороны Талановой Н.Н., подтверждается в том числе и заявлением последней о выдаче судебного приказа от *** года (л.д.***).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, условия указанного договора не связывают расторжение договора с моментом подписания сторонами передаточного акта.

Положения ст.452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, не применяются к указанным отношениям. Приведенная статья закона действует в случаях, когда для расторжения договора требуется согласованная воля его сторон. В данном случае судом установлен односторонний отказ наймодателя от исполнений условий договора.

Факт не использования Долговым А.А. жилого помещения с *** года подтвержден показаниями свидетелей, допрошенных в ходе рассмотрения дела, и не опровергнут доводами апелляционной жалобы.

Исходя из условий договора о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, что по сути означает его расторжение в одностороннем порядке, времени фактического использования жилого помещения нанимателем, судом обоснованно отказано удовлетворении требований Талановой Н.Н. и верно произведен расчет сумм, подлежащих взысканию с нее в пользу Долгова А.А. Правильность произведенного расчета сторонами не оспаривается.

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, по делу не допущено.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 19 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Талановой Н.Н. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: